Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Yorum bırakın / Yazan /

En son şu tarihte güncellendi: 17 Eylül 2023

Arsa payının önceden belirlenmiş olması, sonradan düzeltilmesine engel değildir. İşbu sebeple arsa payı önceden belirlenmiş olsa dahi, hatalı hesaplanan arsa payının düzeltilmesi için dava açabilmeniz mümkündür.  Bu durumda tüm kat maliklerinin rızasıyla arsa payı düzeltilebileceği gibi kat maliki veya kat irtifakı sahibi olarak kendi bağımsız bölümünüze ilişkin arsa payınızın düzeltilmesi için dava açma hakkına sahipsiniz. Bu yazımızda ise arsa payı kavramının ne olduğundan, arsa payının belirlenmesinde dikkate alınacak kriterlerden ve arsa payının düzeltilmesi davasından söz edeceğiz.

Arsa Payı Nedir ve Hangi Kriterlere Göre Belirlenir?

Arsa payı kavram olarak bilmese de, taşınmazda oturan her bağımsız bölüm sahiplerinin sahibi olduğu bir paydır. Daha açıkça ifade edersek arsa payı; bir arsa üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilmesi için her bağımsız bölüme dair belirlenmesi gereken bir paydır. İşbu sebeple eğer bir arsa mevcutsa ve bu arsa üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyetine tabi bir yapı inşa edilecekse, her bağımsız bölüm için arsa payının belirlenmiş olması şarttır yani arsa payı tahsis edilmeyen bir bağımsız bölüm/dairenin olması mümkün değildir. 

Anagayrimenkulde bağımsız bölüme sahip her kişi, anagayrimenkulün arsası üzerinde arsa payı oranında paylı mülkiyete sahiptir. Her bağımsız bölüme tahsis edilecek arsa payı hesabı ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinin 2. fıkra hükmüne göre yapılmaktadır. Söz konusu madde hükmünde;

KMK md. 3/2 : ‘’Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.’’

İlgili madde hükmünde açıkça ifade edildiği üzere arsa payları bağımsız bölüm payları ile orantılı olarak tahsis edilmemişse, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi mahkemeye başvurarak arsa paylarının yeniden düzenlenmesini talep edebilecektir.

Bunun yanı sıra yukarıdaki hükümde arsa payı hesaplamasında, her bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre arsa payı belirleneceği de açıkça ifade edilmiştir. Ancak arsa payının belirlenmesinde elbette sadece bu 2 kriter değil, bağımsız bölümün değerini etkileyen tüm kriterlerin dikkate alınması gerekmektedir. Bağımsız bölümün değerini etkileyen kriterlere örnek verirsek; bağımsız bölümün bulunduğu kat, biçimi, cephesi, manzarası olup olmadığı, cinsi, dairenin güneşten ne kadar yararlanıp yararlanmadığı, dairenin ısınma sistemi, eklentiler vb. kriterlerdir.

Özetle arsa payının hesabında her bağımsız bölümün değeri dikkate alınacak ve ana taşınmazın değerine kıyaslanarak elde edilen oran üzerinden paylar belirlenecektir. Bununla birlikte akıllara hemen bağımsız bölümün değerinin hangi zamana göre belirlenmesi gerektiği sorusu gelmektedir. Bağımsız bölümün değeri, kat irtifakı kurulmuşsa kat irtifakının kurulduğu zamana göre, kat irtifakı kurulmadan kat mülkiyeti kurulmuşsa kat mülkiyetinin kurulduğu zamana göre hesaplanacaktır. Bu husus Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinin son cümlesinde ifade edilmiş olup, ‘’ Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez.’’

Bağımsız bölümün değeri tamamen yukarıda ifade ettiğimiz objektif kriterler uyarınca hesaplanacak olup, arsa payları bağımsız bölümlerin değeri esas alınarak proje sorumlusu mimar veya mühendis tarafından belirlenecektir. Şunu önemle ifade edelim ki  bağımsız bölümün satım bedeli bu değerlendirmede dikkate alınmamaktadır.

Arsa payının belirlenmesi noktasında dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa payları toplamının, anagayrimenkulün tamamını karşılaması gerektiğidir. Yani anagayrimenkulde kat mülkiyeti kurulması veya kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. Eğer bu kurala aykırı bir durum mevcut ise arsa payının düzeltilmesi davası açabilirsiniz.

Arsa payının nasıl hesaplanacağından söz ettik. Arsa payının hesabı neden bu kadar önemli derseniz, kat mülkiyeti veya kat irtifakının devredilmesi arsa payının devriyle birlikte mümkün olduğundan, bağımsız bölüm üzerinde arsa payından ayrı olarak tasarrufta bulunamazsınız. Yani arsa payı ve bağımsız bölüm birbirleri ile iç içe geçmiş olduğundan bağımsız bölüm üzerinde yapacağınız her türlü tasarruf arsa payını da ilgilendirecektir. 

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası 

Yukarıda da belirttiğimiz üzere bir taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulabilmesi için her bağımsız bölümün arsa payının belirlenmesi şarttır. Bu sebeple satın aldığınız daireler arsa payı belirlendikten sonra sizlere satılmaktadır. Sizler satın almadan önce arsa payı belirlenmiş olduğundan, hukuk sistemimiz hatalı belirlenmiş arsa paylarının düzeltilebilmesi için ‘’arsa payının düzeltilmesi davası’’ açabilme hakkı tanımıştır.

Arsa payının düzeltilmesi davasıyla hatalı belirlenmiş arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak yeniden belirlenebilecektir. Bununla birlikte Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi kanunuyla birlikte kat irtifakı veya kat mülkiyetli yapıların yıkılmasından sonra elde edilecek hakların arsa payı oranına bağlı olması sebebiyle de arsa payının düzeltilmesi davası oldukça önem kazanmıştır. 

Arsa payı baştan hatalı belirlenmiş ise veya sonradan bağımsız bölüm ilavesi yapılmışsa arsa payı, kat maliklerinin tümünün rızasıyla düzeltilebilir. Arsa payının düzeltilmesi davası ise bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payının düzeltilmesi talebiyle açılmaktadır. Arsa payının düzeltilmesi davasını arsa payının arttırılması için açabileceğiniz gibi azaltılması için de açabilirsiniz.

Arsa payının düzeltilmesi davası mülkiyet hakkına dayalı olan bir dava türüdür. İşbu sebeple mülkiyet hakkına dayalı olan bu talep herkese karşı ileri sürülebilir ve ayni bir dava olduğundan her zaman açılabilecektir. 

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Açılabilmesi İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?

Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için en önemli şart elbette arsa payının hatalı olarak belirlenmiş olmasıdır. Bunun yanı sıra anagayrimenkul üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulmuş ve devam ediyor olması ile kat mülkiyetinin mahkeme kararıyla kurulmamış olması aranan diğer şartlardandır.

1- Arsa Payının Hatalı Belirlenmesi : 

Davanın adından da anlaşıldığı üzere arsa payının düzeltilmesi için arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olarak doğru bir şekilde belirlenmemiş olması gerekmektedir. 

Arsa payının düzeltilmesi davasında öncelikli olarak kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulduğu ana göre bağımsız bölümün değerinin tespiti yapılacaktır. Akabinde anagayrimenkulün değeri de o ana göre tespit edilecek ve her iki değer birbirleriyle oranlanacaktır. Eğer tapu kaydında kayıtlı olan arsa payı oranı ile yargılama sürecinde tespit edilen oran birbirinden farklı ise arsa payı hatalı belirlenmiş olacağından davada aranan ilk şart sağlanmış olacaktır. Bu oranın hatalı belirlenmesinin yanı sıra eğer açıkta arsa payı bırakılmış veya ortak yer ve eklentiler için arsa payı ayrılmış ise bu durumlarda da arsa payının düzeltilmesi davasını açabilirsiniz. 

2- Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararıyla Kurulmamış Olması:

Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere anagayrimenkul üzerinde kurulan kat mülkiyeti, mahkeme kararıyla kurulmamalıdır. Bu olumsuz şartın oluşturuluş sebebi kat mülkiyeti mahkeme kararıyla kurulmuş ise arsa payı da mahkeme kararıyla belirlenmiş olacağından kesin hüküm itirazına takılacak ve mahkeme tarafından yeni bir belirleme yapılamayacak olmasıdır. 

3- Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakının Devam Ediyor Olması:

Davanın açılabilmesi için gerekli olan bir diğer şart ise ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyetinin devam ediyor olmasıdır. Yukarıda ısrarla ifade ettiğimiz üzere arsa payı kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulmasıyla birlikte ortaya çıktığından dava açılabilmesi için bu kriter zaruridir. 

  • Yukarıda saymış olduğumuz şartlar sağlanmış ise arsa payının düzeltilmesi için dava açabilirsiniz. Arsa payının düzeltilmesi davasını yalnızca kat irtifakı sahibi veya kat maliki sahibi açabilir. İşbu sebeple eğer kiracı iseniz yada sınırlı ayni hak sahipleri iseniz bu davayı açabilmeniz mümkün değildir. 
  • Açacağınız dava tüm kat maliklerinin veya kat irtifakı sahiplerinin arsa payını etkileyeceğinden dava, tüm kat maliklerine veya kat irtifakı sahiplerine karşı açılmalıdır. Kısaca açacağınız davada arsa payının düzeltilmesini talep eden kat maliki yada kat irtifakı sahibi davacı, diğer tüm kat malikleri veya kat irtifakı sahipleri ise davalı konumundadır.Bu husus oldukça önemlidir zira dava açarken hata yapılarak davalı olarak yönetici, yönetim kurulu veya tapu sicil müdürlüğü gösterilmektedir. 

Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek 1. maddesi uyarınca kat mülkiyeti kanunun uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda ‘’Sulh Hukuk Mahkemeleri’’ görevlidir. İşbu sebeple arsa payının düzeltilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Arsa payının düzeltilmesi davası taşınmaz üzerinde ayni bir hakka ilişkin bir dava olması sebebiyle bu davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu davada yetki kesin olup dava mutlaka taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.

Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Ne Zamana Kadar Açılabilir?

Arsa payının düzeltilmesi davası ayni bir dava türünü oluşturduğundan ve ayni haklar için zamanaşımı ve hak düşürücü süre mevcut olmadığından işbu davayı HER ZAMAN AÇABİLİRSİNİZ. 

Bununla birlikte her hak dürüstlük kuralına uygun olarak kullanılmak zorundadır. Aksi halde TMK md. 2 uyarınca hukuk düzeni dürüstlük kuralına aykırı durumları korumaz. İşbu sebeple Yargıtay bazı kararlarında dürüstlük kuralına aykırılık sebebiyle açılan davaları reddetmektedir. 

Yargıtay tarafından reddedilen davalara örnek verirsek; eğer arsa payları resmi senetle belirlenmiş ve arsa payının düşük olduğunu ve düşük olma sebebini bilerek senette imzanız bulunuyor ise sonradan arsa payının düzeltilmesi davası açmanız dürüstlük kuralına aykırılık taşıması sebebiyle davanız reddedilebilecektir. Bir diğer reddedilme sebebi olabilecek durum ise davayı uzun süre açmamış olmanızdır. Yukarıda ifade ettiğimiz üzere bu davada herhangi bir süre sınırı olmasa da somut olayın koşulları uyarınca dava açma hakkını kötüye kullanmış iseniz davanız reddedilme riski taşıyacaktır. 

 

Güvenlik Soruşturması Olumsuz Gelenlerle İlgili Emsal Kararlar Ve Dokümanlar

İlgili İçerikler

Yorum bırakın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Scroll to Top