En son şu tarihte güncellendi: 7 Eylül 2023
Önceki yazılarımızda, kiracının tahliyesi yollarını detaylı bir şekilde anlatmıştık. Tüm tahliye sebeplerini öğrenmek istiyorsanız, aşağıda linkini sunmuş olduğum yazı içeriği sizlere oldukça faydalı olacaktır.
Bu yazımızda ise kiracının tahliye edilebilmesi sebeplerinin birini oluşturan, kira bedelinin ödenmemesi yani hukuki adıyla temerrüt sebebiyle tahliye davasını anlatmak istiyorum. Bu yazımda İcra İflas Kanunu hükümleri uyarınca taşınmazın tahliyesine yer vermedim. İcra yolu, sizlere tanınmış bir diğer hukuki yoldur. İcra İflas Kanunu’nun 269. hükmü gereğince, kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı icra yoluna başvurarak, ödeme emri de gönderebilirsiniz. İşbu ödeme emrinde kiracıya borcunu yasal süre içerisinde ödemesi gerektiği, aksi halde kira sözleşmesinin sona ereceği ve Sulh Hukuk veya İcra Hukuk mahkemesinde dava açılarak tahliye talep edebileceğiniz bildirilmektedir. Eğer icra yoluna başvuracak iseniz lütfen takip talebinde hem haciz hem de tahliye isteğinin yer almasına dikkat ediniz. Genelde takip talebinde tahliye isteği unutulduğundan, uygulamada çok ciddi hak kayıpları yaşanıyor ve temerrüt sebebiyle taşınmaz tahliye edilemiyor.
Başlıklar:
Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Konu başlığına geçmeden önce kira sözleşmesinin kısa bir tanımını ve hangi unsurları içerisinde barındırdığını sizlere izah etmek istiyorum. Kira sözleşmesinin tanımı, Türk Borçlar Kanunumuzun 299. maddesinde açıkça yapılmıştır.
TBK md.299: ‘’Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.’’
Kanunumuzda yer alan tanımdan da anlaşıldığı üzere kira sözleşmesi;
1- Tüzel veya gerçek kişilerden oluşan, bir tarafında kiraya verenin bulunduğu, bir tarafında ise kiracının yer aldığı sözleşme türüdür.
2- Bu sözleşme kiraya verene, bir şeyin kullanımını ve kullanmayla birlikte o şeyden yararlanılmasını kiracıya bırakma borcu yüklerken, kiracıya ise bu kullanma ve yararlanmaya karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödeme borcu yüklemektedir.
3- Dikkatinizi çektiyle ilgili maddede, kira sözleşmesinin şekline ilişkin bir ifade yer almamaktadır. İşbu sebeple kira sözleşmesi resmi bir şekle tabi değildir. Daha açık bir ifadeyle kira sözleşmesini yazılı veya sözlü olarak yapabilirsiniz.
NOT : Hayatımızda mutlak kurallar olmadığı gibi, hukuk sistemimizdeki kurallar da mutlak değildir. Hemen hemen her kuralın istisnası mevcuttur. Yukarıda bahsettiğimiz kuralın da bir istisnası bulunmakta olup; Vakıflar Kanununa, Fikir ve Sanat Eserleri Kanuna, Sivil Havacılık Kanununa ve Devlet İhale Kanuna göre kira sözleşmesi yapacak iseniz; kira sözleşmesini yazılı bir şekilde yapmanız gerekmektedir. Bu kanunlar uyarınca yapılan kira sözleşmesinin resmi şekilde yapılmaması, sözleşmenin geçersizliği sonucunu doğuracağından bu hususa önemle dikkat etmelisiniz.
Genel kural olarak kira sözleşmesinin yazılı veya sözlü şekilde yapılabileceğini ifade ettik. Ancak kiraya veren iseniz (kiracılar da dahil), size tavsiyemiz kira sözleşmesini mutlaka yazılı şekilde yapmanız yönünde. Zira hukukumuzda kira ilişkisi ve kira sözleşmesinin varlığı, sözleşmedeki aylık kira bedeli tutarının ispat külfeti kiraya verene yüklenmiştir.
Daha açık bir ifade ile kira sözleşmesinin varlığının, sözleşmenin başlangıç tarihinin, kira sözleşmesi ile belirlenen kira bedeli tutarının ispatı kiraya verene ait olup, eğer kiraya veren ispat koşulunu yerine getiremezse, kiracının ifade ettiği sözleşme başlangıç tarihi ve kira bedeli esas alınarak dava bu bilgilere göre çözümlenecektir.
Kiraya veren olarak bu hususları nasıl ispat edeceğim derseniz, tanık dahil her türlü delili kullanmanız mümkündür. Elektrik-su aboneliklerinin başlangıç tarihleri, kira bedeline ilişkin banka aracılığıyla yapılan ödemeler ve tanık anlatımları durumu ispatlamanız yönünden size yardımcı olacak delillerdir. Ancak somut olayda dava açarak talep ettiğiniz kira bedelinin yıllık miktarı senetle ispat sınırının üzerinde kalıyorsa (2023 yılı için senetle ispat sınırı 14.800 TL ‘dir) , kira bedeli tutarını yazılı belge ile ispatlamak zorundasınız. Yine yıllık kira bedeli senetle ispat sınırının üzerinde kalıyorsa, kiracı da kira borcunu ödediğini yazılı belge ile ispatlamak zorundadır.
4- Kira veren olabilmeniz için malik olmanız şart değildir. Yani her kiraya veren taşınmazın sahibidir gibi yanlış bir algı oluşmasın.
5- Kira sözleşmesi, taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise maliklerin pay ve paydaş çoğunluğu ile, taşınmaz elbirliğiyle mülkiyete tabi ise maliklerin tamamıyla birlikte akdedilmesi gerekmektedir. Bunun yanı sıra birden çok kiraya veren mevcut ise, sadece kira sözleşmesinin akdi değil, tahliye ve fesih bildirimlerinin de bu kurala uygun olarak yapılması gerekecektir.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira sözleşmesi, sözleşme serbestisi ilkesi gereği tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamaları ile kurulmaktadır. Bu sebeple taraflar sözleşme kurulurken kira bedelini özgürce takdir eder.
Başlangıçtaki bu özgürlük, ilerleyen süreçteki kira bedelinin artışı için geçerli değildir. Kira bedeli artışının belirlenmesi, Türk Borçlar Kanunumuzun 344. maddesiyle sınırlandırılarak çerçevesi çizilmiştir.
TBK md. 344 : ‘’Tarafların yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında ‘’Tüketici Fiyat Endeksindeki Oniki Aylık Ortalamalara Göre Değişim’’ oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Söz konusu hüküm, 01.01.2019 tarihinden itibaren uygulanmak üzere getirilmiştir. Bu sebeple eğer 01.01.2019 tarihinden önce konut kiralarına ilişkin sözleşme yapmışsanız, yukarıdaki hükümdeki TÜFE yerine ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi)’nin uygulanacağını unutmayınız. İşyeri kiralarında ise durum biraz daha farklıdır. Kiracı tacir veya tüzel kişi ise ve ortada işyeri kirasına ilişkin bir sözleşme mevcut ise, 01.01.2019 tarihine kadar sözleşme serbestisine göre kira bedeli artışı belirlenirken, 01.01.2019 tarihinden sonra Tüketici Fiyat Endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı (TÜFE) baz alınarak artış uygulanacaktır.
Durumu basitçe ifade edersek; kira sözleşmesinde kira bedeli artış oranını ‘’Tüketici Fiyat Endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı’’ndan aşağıda belirlemişseniz, TÜFE oranının altında artış belirlediğiniz için yaptığınız anlaşma geçerli olacaktır. Ancak sözleşmede belirlediğiniz artış oranı ‘’Tüketici Fiyat Endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı’’ndan fazla ise, kanunda üst sınır getirilmiş olduğundan, kira artış oranınız maksimum TÜFE oranı olacaktır.
Teorikte bu bilgiyi birçok kişi bilmesine rağmen, uygulamada kira bedeline TÜFE oranının nasıl uygulanacağı karıştırılmaktadır . Bu durumu somut bir örnekle açıklayalım; kira bedelinize Mayıs 2022 tarihinde artış yapılması gerekiyorsa artış oranı olarak bir önceki ayın TÜFE oranını baz almanız gerekmekte. Yani Mayıs 2022 tarihi için yapılacak artışta, Nisan 2022 tarihinde yayınlanmış olan TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanacaktır. Bu oranlara TÜİK sayfasından rahatlıkla ulaşabilirsiniz.
Kiracının Borcu, Sadece Kira Bedelini Ödemekten Mi Oluşur?
Kira sözleşmesinde kiracının borcu kural olarak kira bedelini ödemesidir. Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere sözleşme kurulurken taraflar, kira bedelini serbestçe belirleme hakkına sahiptir. Belirlenen kira bedeli para şeklinde olabileceği gibi bir iş görme, eşya veyahut bir edim ifa etme şeklinde de kararlaştırılabilir.
NOT: 13.09.2018 tarihli Cumhurbaşkanı kararıyla, Türk Parasının Kıymetinin Korunması Hakkında Tebliğde değişiklik yapılmış ve Türkiyede bulunan taşınmazlar bakımından konut ve çatılı işyeri de dahil olmak üzere, gayrimenkul kiralama sözleşmelerinde kira bedelinin TL cinsinden belirlenmesi zorunluluğu getirilmiştir.
Kiracının borcu elbette ki sadece ‘kira bedelini’ ödemekle bitmemektedir. Türk Borçlar Kanunumuzun 314. maddesinde kiracıya, aksine sözleşme ve yerel adet yoksa yan giderleri de ödeme yükümlülüğü yüklenmiştir.
TBK md. 314 : ‘’Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.’’
Kiracının Temerrüdü
Kiracının hem kira bedelini ödemek hem de aksine sözleşme veya yerel adet yoksa, yan giderleri ödemekle yükümlü olduğundan söz ettik. Kiracı bu yükümlülüklerini yerine getirmezse ”temerrüte düşmüş olacaktır.”
Kiracının temerrüdü sadece kira bedelini ödememesi sebebiyle oluşmamakta olup, kiracı kira bedelini ödese dahi yan giderleri ödememesi halinde de temerrüt durumu oluşacaktır.
Yan gider diyoruz ama nedir bu yan gider? Isıtma, aydınlatma, su, çevre temizlik vergisi gibi taşınmazın kullanma giderleri, yan giderleri oluşturmaktadır. Burada şunu unutmayın ki kiracınızın yan giderlerden sorumlu olabilmesi için , sözleşmede aksi bir durumu kararlaştırmamış olmanız ve yerel bir adet bulunmaması gerekmektedir. Eğer sözleşmede yan giderlerden kiraya vereni sorumlu tutmuşsanız veya bulunduğunuz yerde adet gereği yan giderleri ev sahibi ödüyorsa, burada artık kiracıyı yan giderleri ödememekle sorumlu tutamazsınız.
Temerrüt Sebebiyle Tahliye
Yukarıdaki başlıkta ifade ettiğimiz üzere, kiracı kira bedelini ödemez veya yan giderleri ödemez ise (sorumlu ise), temerrüte düşmüş olacaktır. Bu temerrüt durumu sayesinde, Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilirsiniz.
TBK md.315 : ‘’Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini VEYA yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az 10 gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az 30 gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlar.’’
Temerrüt Sebebiyle Kira Sözleşmesini Feshederek Taşınmazı Tahliye Ettirebilmeniz İçin Sağlanması Gereken Şartlar;
1-Öncelikli olarak kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmiş olması gerekmektedir.
Yukarıda yer alan 315. madde hükmünde de açıkça ifade edildiği üzere, kiracıya ‘’kiralananın teslim edilmiş olması” temerrüt sebebine dayanabilmenizin ilk şartıdır. İşbu sebeple kiracınızla taşınmazın teslim edilmesinden önce kira bedelini ödeme noktasında anlaşmışsanız ve kiracınız bu ödemeyi yapmasa dahi, taşınmaz kiracıya teslim edilmediği için temerrüt sebebine dayalı olarak tahliye davası açmanız mümkün değildir.
2-Kiracının ödeme günü/vadesi gelmiş ödeme borcunu yerine getirmemiş olması gerekmektedir.
Yukarıda sadece kira bedelinin ödenmemesi değil, yan giderlerin ödememesi halinde de temerrüt sebebine dayanabileceğinizi ifade etmiştik. Burada kira bedeli ve yan giderleri ödeme noktasında bir tarih verilmiş olmasına rağmen kiracı bu borcunu yerine getirmemişse, temerrüte düşmüş olacak ve aranan şart gerçekleşmiş olacaktır. İşbu sebeple borcun muaccel yani vadesi gelmiş olmasına rağmen yerine getirilmemiş olmasına dikkat ediniz.
3-(Dikkat etmeniz gereken en önemli şarta gelirsek), kiracınız muaccel olmuş ödeme borcunu yerine getirmeyerek temerrüde düşmüş ise, kira sözleşmesini feshederek tahliye davası açabilmeniz için öncelikli olarak kiracınıza yazılı bildirimde bulunmanız gerekmektedir.
Lütfen yazılı bildirimde bulunma noktasına özellikle dikkat ediniz. Sözlü bildirimleriniz hukuken hüküm ve sonuç doğurmayacağından, temerrüt sebebine dayanarak taşınmazın tahliyesine engel olacaktır.
Yazılı bildirimde bulunma dediğimizde aklınıza sadece noter aracılığıyla bildirim yapma gelse de, noter aracılığıyla bildirim bir seçenek olsa da zorunluluk değildir. Yazılı şekilde iadeli taahhütlü bir ihtarname, mektup veya telgrafla da bu bildirimi yapmanız mümkündür. Ancak şunu ifade edelim ki noter aracılığıyla bir ihtarname gönderiyorsanız, söz konusu ihtarnamenin kiracının bizzat kendisine tebliğ edilmesine dikkat ediniz. Eğer yapılan tebliğ usulsüz ise, gönderdiğiniz ihtar hüküm ve sonuç doğurmayacaktır.
Burada dikkat etmeniz gereken bir diğer unsur, birden fazla kiracı varsa bildirimin hepsine yapılması gerektiğidir. Bu genelde gözden kaçırılan bir husus olduğundan, bu noktayı aklınızdan çıkarmayınız. Somut olayda ne kadar kiracı mevcut ise hepsine ayrı ayrı yazılı ve süre içeren bildirimde bulunmanız gerekmekte olup, aksi halde temerrüt sebebine dayalı sözleşme feshi imkanınızı kullanamayabilirsiniz.
4-Kiracınıza yapacağınız yazılı bildirimde bulunması gereken bazı zorunlu unsurlar var. Bunlardan ilki kiracıya borcunu ifa etmesi için süre vermektir.
Her ne kadar süre verilse de kiracının borcunu ödemeyeceğini düşünseniz dahi kanun, yapacağınız bildirimde temerrüde düşen kiracıya borcunu ifa etmesi için süre verme yükümlülüğü yüklemiş. Bu size yüklenen bir zorunluluktur, aksi mevcut değildir. Verilecek süre kanunumuzda açıkça düzenlenmiş olup, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesine dair bir temerrüt durumu varsa kiracınıza en az 30 gün, ürün kiralarında en az 60 gün, diğer kira sözleşmelerinde ise en az 10 gün borcu ifa edebilmesi için süre vermek zorundasınız.
5-Kiracınıza yapacağınız yazılı bildirimde bulunması gereken zorunlu unsurlardan bir diğeri ise; borcun verilen süre içerisinde ifa edilmemesi halinde, verilen sürenin sonunda kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağının açıkça bildirilmesidir.
Burada çok sık hata yapılmakta. Söz konusu ihtarda yasal yollara başvuracağınızı belirtmeniz tek başına yeterli görülmemektedir. Bu sebeple sürenin sonunda borcun ifasının gerçekleşmemesi halinde kira sözleşmesini fesheceğinizi ve tahliye davası açacağınızı açık bir şekilde mutlaka ifade ediniz.
6-Kiracınıza yapacağınız yazılı bildirimde bulunması gereken zorunlu unsurlardan bir diğeri ise; ödenmemiş olan kira bedeli borcunun miktarının ve hangi döneme veya dönemlere ilişkin olduğunun açıkça belirtilmiş olmasıdır.
Yapmış olduğunuz yazılı bildirimde, kiracının ödememiş olduğu borcun tutarını ve hangi tarihe ilişkin olduğunu açıkça ifade etmeniz gerekmektedir. İşbu sebeple lütfen ihtarda ödememiş olduğunuz kira bedelini şu süreye kadar ödeyiniz gibi soyut ifadelerde bulunmayınız. Bu kadar basit bir hata sizi haklıyken haksız duruma düşerecek ve temerrüt sebebine dayanmanıza engel olacaktır.
Ayrıca unutmayınız ki kiracının kısmi ödemede bulunmuş olması, kiraya verenin fesih hakkını ortadan kaldırmayacaktır.
7-Kiracınıza yapmanız gereken bildirimi bizzat kendiniz yapmak zorunda değilsiniz. Vekiliniz veya yetkili temsilciniz sizin adınıza bu bildirimi yapabilir.
Bu durumun yanı sıra eğer kiracınızın yetkili temsilcisi mevcut ise süre içeren bildirimi kiracınıza yapabileceğiniz gibi, yetkili temsilcisine de yapabilirsiniz.
8-Kiracıya yapılan bildirim, kiracıya ulaştıktan sonra hüküm ve sonuç doğuracaktır. Bu sebeple dava açmadan önce süre hesabında bu hususu unutmayın.
Yapılacak süre hesabında, kiracıya bildirimin yapıldığı tarih değil , bildirimin kiracıya ulaştığı tarih esas alınacak ve ulaşmasını izleyen günün ertesi gününden itibaren süre işlemeye başlayacaktır. Eğer birden fazla kiracıya bildirimde bulunmuş iseniz süre hesabı, bildirimin tüm kiracılara ulaşmasını izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır.
9-Kira sözleşmesi kurulduktan sonra taşınmaz satılmış ise, taşınmazın yeni maliki kira sözleşmesinin tarafı haline geleceğinden, taşınmazı satın aldığı tarihten sonraki ödenmeyen kira bedelleri için kiracıya bildirimde bulunma hakkına sahiptir. Ancak yeni malikin mutlaka öncesinde kira bedellerinin kendisine ödenmesi için kiracıya bildirimde bulunmuş olması şarttır.
10-Birden fazla kiraya veren mevcut ise bildirim, taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise pay ve paydaş çoğunluğunun kararıyla, taşınmaz elbirliği ile mülkiyete tabi ise maliklerin hepsiyle birlikte yapması gerekmektedir.
11- Kiracıya yapılan süreli bildirim sonucunda verilen süre içerisinde kiracı ödeme gerçekleştirmemiş ise, tahliye davası açabilirsiniz. Ancak kiracı verdiğiniz süre içerisinde ödeme gerçekleştirmiş ise, artık temerrüt sebebiyle tahliye davasını açamayacaksınız. Burada ee ben sürekli süre mi vereceğim, zamanında neden ödemiyor mağdur oluyorum düşüncesi aklınıza gelebilir. Haklısınız da, bu yüzden kiracıya yapmış olduğunuz bildirim 2 haklı ihtardan birini oluşturacaktır. 2 haklı ihtar nedir, neden önemlidir sorusuna bir başka yazımızda yer vereceğiz.