En son şu tarihte güncellendi: 18 Nisan 2024
Bir vatandaşın eş seçiminden sonra hayatında yapacağı belki de en kritik karar arsa alım kararıdır. Artık arazilere imar vermiyorlar. Bu hususta başlayan uyanış mobil evler (bu konudaki yazımıza da şuradan göz atabilirsiniz: İzinsiz-İmarsız Bungalov veya Tiny House Koyulması Halinde Cezalar ve Yaptırımlar), glamping türü hızlı inşa edilen lüks barınma alanları ile iyice ivmelendi. Eskiden beş para etmeyen SİT şerhli araziler bile artık sanki imarlı arsaymışcasına yüksek fiyatlara satılmaya başlandı.
Şu an Türkiye’nin birçok yerinde 2b adı altında bir uygulama var ise bunun da en büyük sebebi “arsa rantı” adı verilen çağdışı ve emsali dünyanın neredeyse hiçbir bölgesinde bizdeki kadar şiddetli görülmeyen garabettir. Şu anda şehir merkezlerinden uzakta 5 dekar ve altında bir arazi alırsanız ve eğer köy yerleşik alan sınırları içerisinde/kırsal mahalle içerisinde değil ise ev yapmanız suçtur. Yasak demiyorum bakın direkt suçtur.
Eskiden insanlar arazilerine ev yapabiliyordu. Zira uzunca süre imar mevzuatı bile yoktu. Daha sonra 1950’lerde gelen imar mevzuatlarından sonra da uzunca süre plansız alanlar imar yönetmeliği gibi mevzuatlar gereği her parsel belirli oranı geçmemek kaydıyla imarsız şekilde küçük evler inşa edebiliyordu. Şehir merkezlerindeki beş para etmez yüksek katlı , beton manzaralı, otopark sorunlu, yeşil alansız yapılardaki dairelerin satılması için bu engellendi. Oysa ki şehirlerden uzakta insanların yapacağı basit kulübemsi evlerin hiç kimseye zararı yoktur. Deprem felaketinin yüksek olduğu, insanların da bina yenilemeye maddi gücünün yetmediği ortamda kalkıp kırsalda ufak ev yapılmasını engellemek düpedüz art niyetli şekilde tasarlanmış bir harekettir.
Bu imar rantına karşı direnmek için tiny house mobil ev inşa etmek isteyenler; idari kararlar ile engellenmesi çalışıldı. Ancak olmadı. Buna yönelik düzenlemeler hep mahkemeden döndü (kaynak 1 , Kaynak 2 ). Bu kararları veren mahkemelerin elleri dert görmesin.
Tiny House firmaları, prefabrik ev üreticileri tarihte hiç olmadığı kadar yüksek cirolar yapmaya başladılar. Türkiye yüzölçümü değil 85 milyonu 285 milyon insanı müstakil arazide tek katlı evde ağırlayabilecek kadar büyük bir ülke. Ancak buna rağmen insanların ev yapması engelleniyor. insanları siyasi olarak da daha kolay gütmek için bu şekilde karar alan karanlık güç odakları var. Bu hakikat artık her geçen gün daha da açığa çıkıyor. Her ne kadar birileri gizlemek istese de “mobil internet çağında, güneş enerjisi çağında insanların şehir merkezlerinde oturmak mecburiyetinde olmadığını fark edecek”. Dünya ligindeki en zengin insanların, teknoloji devlerinin sürekli ama sürekli tenhalardaki, kırsaldaki arsalara yatırım yapması da işte tam olarak bu sebeplerden ötürüdür ve kesinlikle tesadüf değildir: Kaynak haber
Başlıklar:
1)Arsa Üzerinde Herhangi Bir Şerh Var Mı?
Bunu sorgulayabileceğiniz tek yer Tapu Müdürlüğü’dür. Eğer arsayı alacağınız kişi şehir dışında ise Webtapu sitesinden güncel karekodlu tapu örneği isteyiniz. Tapudaki “şerhler” hanesine muhakkak bakın. Gözünüz şu türden şerhleri görürse ve bundan mal sahibi sizi evvelden uyarmadı ise hemen satışı durdurun:
- Sit şerhi-Bu hususta şu yazımıza göz atabilirsinizSit Statüsü Değiştirme-Tamamen Kaldırma Davası-Nereye, Nasıl ve Ne Zaman Açılır?
- İntifa Hakkı
- Kamulaştırma şerhi
- Geçit hakkı şerhi (eğer araziyi önemli ölçüde bozmayacak nitelikte bir geçit hakkı ise bu hak zararsızdır)
2)Arsanın Yolu Var Mı?
Arsanın dibine kadar kadastral ve fiili bir yol var mı? Bazen haritadan baktığınızda yol var gözükebilir ama gidip canlı canlı incelediğinizde yol fiziken daralmış, üzerine direk dikilmiş, kaçak inşaat yapılmış olabilir. Bu gibi durumlara karşı dikkatli olmak gerek. Eğer arsanızın halihazırda kadastral yolu yok ise geçit hakkı davası açmanız gerecektir. Ancak bu geçit hakkı davasını devletin hazine taşınmazlarından alamazsınız. Sadece gerçek ve tüzel kişilere ait parsellerden alabilirsiniz. Geçit hakkı davası açmak masraflı ve yerine göre 2 seneyi bulabilecek kadar uzun sürebilen bir davadır. Bazen arsaların geçit hakkı problemi o kadar büyük bir sorun haline geliyor ki arsaya ödediğiniz bedel kadar resmi yol açmak için ödemeniz gerekebiliyor. Bu konuda şu yazılarımıza göz atmanızı öneririm:
Komşuluk Hukuku Uyarınca Komşuların Birbirine Karşı Yükümlülükleri
3) Arsa İmar Planlarında Ne Olarak Görünüyor?
1/25 000 ve 1/5000’lik, 1/1000’lik imar planlarında tarla olarak görünen yere imar çıkması zor ya da imkansızdır. Bu tür yerlere imar sonradan çıkabilse bile bu çok uzun yıllar sonra olmaktadır. O sebeple bir arsa almadan evvel bizzat Belediye’ye gidip imar durumunu sorgulayın. Baroya kayıtlı avukatlardan yardım alarak sorgulama yapmanızı öneririm. Emlakçıya sorarsanız size “imar var” der ama avukata sorarsanız “imar planı gelmiş ama planda yeşil alan, park alanı olarak gözüküyor, burası kamulaştırılacak, buraya verdiğiniz para boşa gidebilir” diyebilir. Böyle bir durum var ise ve iş işten geçtikten sonra öğrenirseniz başınızdan aşağı kaynar sular dökülür. Bu sebepten ötürü arsa yatırımı eğer bilinçsizce yapılırsa son derece tehlikeli bir yatırım türüdür. Avukatlar; “gayrimenkul hukuku ve dikkat edilecek hususlar” yönünden emlakçılardan yüzlerce kat daha yetkin ve uzman kişilerdir. Türkiye’de maalesef emlakçı denilen kişiler ilan açıp yer göstermek ve bunun karşılığında yüz binlerce lira para almak dışında iş yapmıyor. Yurt dışında emlakçı olabilmek için insanlar çeşitli zorlu sınavlardan geçmek zorunda ama bizde öyle bir eğitim şartı yok.
4) Arsa Hisseli Mi?
Arsa hisseli ise normal müstakil parselden yarı yarıya daha ucuza satılır. Piyasada yazılı olmayan kurallardan birisi budur. Zira her ne kadar rızai taksim sözleşmesi mevcut olsa bile sonradan birinin kendisinin yahut alacaklılarının, mirasçılarının “izaleyi şuyu” davası açması önünde engel yok. Bu da sizin için gelecekte sorun anlamına gelir. O parsele yapacağız tüm yatırımların zoraki satılması, ucuza elden çıkması riski anlamına gelir.
Ayrıca bazen hisseli parselleri isteseniz de izaleyi şuyu ile satamayabilirsiniz. Zira arsa üzerinden gayrimenkulün aynına ilişkin dava var ise bu durumda o davanın beklenmesi gerekir. O dava sonuçlanmadan satış olamaz. Bazen bu davalar on yıllarca sürebiliyor.
5)Arsa Tapusu 2b mi yoksa Resmi Tapu Mu?
Eğer arsa 2b ise o arsaya imar çıkma olasılığı düşük. Zira 2b tapuları gecekondulara verilen geçici nitelik arz eden, sadece noter ile devredilen türden bir belgedir. Ayrıca 2b tapu aldığınızda muhtemelen etrafı da 2b tapudur. Yani gecekondu bölgesinden arsa almış oluyorsunuz. Gecekondu bölgeleri maalesef uzun vadede çok zor gelişen ya da yerinde sayan bölgelerdir. Belediye hizmetleri bile buralara geç ve aksak yapılır.
Ayrıca 2b arsalarının sonradan iptal edilmesi mümkündür. Buralara yapılan gecekonduların kayıt belgelerinin sonradan Belediye’ce iptal edilmesi de söz konusu olabilir. Buraların kamulaştırılma ve özelleştirilme olasılıkları da yüksektir. Zira buralar esasında devlete, hazineye ait yerlerdir.
6)Arsa Turizm Alanı, Turizm Bölgesi, Turizm Geliştirme Alanında mı?
Eğer arsa bu 3 alandan birinde ise bu husus arsanın geleceği ile yakından ilgilidir. Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından turizm alanı ilan edilen yerlerde sadece turizme yönelik yapılaşma yapılır. Buralarda genelde yüksek katlı apartmanlara izin verilmez. Buralara imar planı yapma yetkisi de yerel Belediye’lere ait değil bizzat ve doğrudan Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndadır. Dolayısıyla buralara imar gelmesi on yıllar sürebilir.
Bir arsanın turizm alanlarında olup olmadığının sorgusunu bu linkteki resmi siteden yapılabilir. Bu sitedeki yazının altlarında yer alan şu linkten KTKGB/TM KMZ dosyası indirerek bu dosyayı da Google’dan “Convert KMZ to PDF Online” yazarak haritadan sorgulama yapabilir ve güncel turizm alanlarının HEPSİNİ görüntüleyebilirsiniz.
7) Arsanın Üzerinde Herhangi Bir Tecavüz, Müdahale Var Mı?
Bazen bir başkasının gelip sizin taşınmaza taşarak bina inşa etmesi mümkün olabilmektedir. Bu gibi hallerde mahkeme kararı ile yıktırmak söz konusu olabiliyor. Bunun için arsanın sınırlarının e parselden incelenmesi ve eğer arsa ufak ise ve sınırları e parselden net belirlenemiyorsa ve arsanın bitişiğindeki şüpheli “taşkın yapılar” var ise kadastrocu/harita mühendisi (mümkünse lisanslı olanları) çağrılarak sınır tespit işlemi yaptırılması şarttır.
Bu ayrıntı da bir arsa yatırımcısının bakması gerekenler listesinde ilk sıralarda yer alması gereken bir ayrıntıdır.
8) Arsanın Şekli
Şimdi bir arsanın şekli size ilk bakışta önemsiz bi ayrıntıymış gibi gelebilir. Ancak hiç de öyle değil. Yerine ve duruma göre hayati önem teşkil etmektedir. Zira bir parselde komşu parsellerden çekme mesafesi ile ev inşa edilebilir. Bazen arsa ince ve uzun tarladan bozma bir parsel olunca bu durumda ev inşa etmek fiilen mümkün olmayabiliyor. Yine aynı şekilde arsa çok köşeli ise bu da sizin için duvar ördükten sonra estetik açıdan çok hoş olmayan bir tablo yaratabilir. Ancak arsanın şeklinin fiilen ev inşa etmeye engel olmaması hususu çok önemlidir. Arsa bozuk şekilli ise; imar planı içerisinde konut alanı yahut ticari alan içerisinde yer alması bile önemsiz hale geliyor.
9) Arsanın Elektrik, Yol, Su ve Kanalizasyon İmkanlarından Yararlanabilmesi
Arsa, belediye imkanlarından yararlanabiliyorsa o arsa daha değerlidir. Eğer ki su, elektrik, kanalizasyon yok ise Belediye eninde sonunda bu imkanları sağlar ama bazen çok uzun süreler beklemeniz gerekebilir. Yaylada, kırsal alanlarda bu çok büyük ve önemli bir sorun haline gelebiliyor. Arsa alırken bunları sorgulamanız önemli. Eğer etrafınızda birden fazla ev var ise bu hizmetler yönünden daha ümit var demektir. Ancak etrafınız ıssız ve parseliniz de ufak ise bu durumda çok uzun yıllar beklemeniz olasıdır. Ancak yine de böyle bir durum var ise çok da moral bozmayın. Zira artık teknoloji gelişti. Elektriği güneşten, suyu da bir depo ve pompa ile çözebilirsiniz. Geriye bir adet foseptik çukuru kazmak kalıyor.
10)Arsanın Toplu Yerleşim Alanlarına Uzaklığı
Eğer ki arsa toplu yerleşim alanlarına uzak ise 5000 metrekareden de küçükse o arsadan imar açısından hayır beklemeyin. Zira yukarıda da bahsettiğim “kırsal mahalle sınırı ilanları” genelde toplu yerleşimlerin yakınlarında söz konusu olmaktadır. Ayrıca plansız alanlar imar yönetmeliği de 5000 metrekareden küçük parsele yapı yapılmasına izin vermiyor. Yine bir üst maddedeki altyapı hizmetleri yönünden de sorun yaşamamanız için diğer insanlar ile beraber hareket etmeniz önemlidir. Her şey bir yana insanoğlu sosyal bir yaratıktır. Diğer insanlardan izole yapamaz. En basitinden bir bakkal, cami, nalbur ihtiyacı için bile kilometrelerce yol tepmek zorunda olduğunuz bir arsa tarımsal alan, maden alanı gibi amaçlar dışında sizin için pek bir anlam ifade etmeyecektir. Gelişme, ileride imar çıkabilmesi olasılığı ve ileride bölgenin değerlenmesi ile rantsal olarak sağlayacağı fayda açısından da bu ayrıntıya dikkat etmeniz önemlidir.