Arsa Alıp Zengin Olmayı Başaranların Muhakkak Baktığı 6 Önemli Konu

En son şu tarihte güncellendi: 18 Nisan 2024

Arsa yatırımı, borsa yatırımından daha karlı fakat eğer bilinçsizce yapılırsa son derece riskli bir yatırımdır. Bir arsanın rant elde edip değerinin katlanması genelde tesadüfi değildir. Zira pişecek balık baştan kokar. Size duayen emlakçıların “ticari sır” olarak sakladığı bazı sırları vereceğim. Emlak ile uğraşan bir avukat olarak kaleme aldığım bu yazı hem hukukçu bakış açısını barındırması hem de pratiğe dönük bazı işler yapmış biri olarak sizlere ilham kaynağı olabilecektir.

Öncelikle bir arsa yatırımcısı olarak adeta bir leopar gibi hareket etmelisiniz. Uzunca yıllar araştırıp, bekleyip, düşünüp, taşınıp tek bir kez hareket etmelisiniz. Zira eğer ki Donald Trump ya da Epstein değilseniz ve kenarda 500 milyon dolar nakitiniz yoksa büyük ihtimalle ömrü hayatınızda alacağınız arsa sayısı 3ü, 5’i geçmeyecektir. O sebeple kurşununuzun az olduğunu bilin ve çok düşünüp az hareket edin. Fırsatlar kaçırmış olabilirsiniz. Bir fırsatın kaçmış olması yenilerinin gelmeyeceği anlamına gelmez. Fırsat her zaman var olacaktır. Birisi gidecek ve bir diğeri de gelecektir. Hem ayrıca mevzu bahis arsa yatırımı ise fırsat bitmez.

Şimdi sizi çok yormadan beğendiğiniz ve almak istediğiniz arsaya ilişkin sormanız gereken sorulara geçelim.

1)Bu Arsa İnsanlara Ne Kadar Uzaklıkta?

Daha evvelden bu hususu şu makalemizde de ifade etmiş idik ancak yine ifade edeceğim: Arsa Alırken Tapuda Dikkat Edilmesi Gereken 10 Önemli Ayrıntı.

Arkadaşlar insanoğlu tek başına var olamaz. Diğer insanlar ile uyumlu olmak zorundasınız. Kimse sizin için özel imar planı çıkarmaz. Diğer insanların talep ettiği ,ikamet ettiği bölgelerdeki arsaları öncelikli olarak seçmelisiniz. Bu durum hem kırsal mahalle/köy yerleşik alan sınırları açısından hem de Belediyelerin imar planı hazırlarken öncelik durumu açısından hayati öneme sahiptir. O sebeple tekrar tekrar ifade ediyoruz. Dağın başında tenhada yatırımlık arsa alınmaz. Dağ başında arazi alırsanız  o arazi eğer çok büyükse (20 dekar üstü ise) plansız alanlar imar yönetmeliği gereği işe yarayabilir. Ancak bu durumda da yol açmak, elektrik çekmek gibi bir ton sorununuz olacaktır.  Dağ başında, tenhada arazi lüks işidir. Ya da hobisi olan, insan sevmeyen, hayatta göreceğini görmüş, yaşayacağını yaşamış ve insanlardan uzakta sessizlik, sakinlik huzur arayan adamın işidir. Güzel bir şeydir aslında dağ başında, tenhada arazi almak. Ancak genelde bu size para kazandırmaz.

2) Bu Arsanın Yola Cephesi Ne Kadar Mesafede ve Çıkmaz Sokakta Mı?

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 44. maddesinden de görebileceğiniz üzere çıkmaz sokaktaki parseller ifraz edilemez (imar planı da yoksa). Yine yola cephe az ise ifraza engel bir durum olarak karşımıza çıkabilir. Ayrıca bazı araziler (bu durum daha çok kırsalda karşımıza çıkıyor) ne yazık ki dar bir yola sahip. Bu da arazinin pratikte kullanımını zorlaştıran bir engel. Buna da dikkat edin. Yani bir kamyonet arazinize rahat rahat giremiyor ise o araziyi satın alırken biraz indirimli almayı isteyebilirsiniz.

Ayrıca arsanın yola cephesi arazinin ileride ticari nitelik kazanıp kazanamayacağı hususunda da etkili olacaktır. Mesela bir benzin istasyonu ruhsatı, imarı için asgari yola cephe şartları mevcuttur.

3)Bu Arsa İfraz Edilebilir Nitelikte ve Büyüklükte Mi?

İfraz imarlı arazide farklı, imarsız tarlada farklı işleyen bir prosedürdür. Eğer ki köy/kırsal yerleşik alanda ifraz yapmak isterseniz bu durumda yine farklı bir prosedür devreye girer. Yerleşik alan sınırı dışında ve imarsız bir arazide ifraz yapmak isterseniz “Toprak Koruma Kanunu” devreye girecektir. Bu da kanuda net olarak belirlenmiştir:

Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz. Ancak, tarım dışı kullanım izni verilen alanlar veya çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.” Kaynak: Toprak Koruma Kanunu’na ilişkin yasa

Eğer ki köy yerleşik alanda/kırsal mahalle sınırları içerisinde ise plansız alanlar imar yönetmeliğine göre belli şartları sağlaması gerekir. Bu durumda 5’e kadar ifraz edebilirsiniz arsanızı. Bu açıdan köy/kırsal sınırlar içersinde olmak büyük nimet.

Köy ve kırsal yerleşik alanlarda ifraz şartları da şu şekilde:

4) Bu Arsanın Niteliği Ne Olarak Geçiyor?

Bu husus da önemli. Zira “tarla“, “zeytinlik“, “bademlik“, “zeytinli tarla“, “bahçe“, “arsa“, “kargir ev bulunan tarla“, “ham toprak” vasfı arasında dağlar kadar fark var. İmar açısından mesela zeytinliklerde imar planı gelse bile en fazla arsa büyüklüğünün %10’u kadar inşaat alanınız olabiliyor. Bu da demektir ki küçük parsel zeytinlikler kelimenin tam anlamı ile beş para etmez. Mesela ‘bahçe’ vasıflı yere elektrik, su aboneliği almak kolaydır.

Genelde emlakçılar ve yılların akbaba/sırtlan arsa yatırımcısı tayfası zeytinlikten, bademlikten uzak durur. Ancak konu ile alakasız kişiler ne yazık ki  bilmeden bu tip arazileri alıp değerinden fazla para öderler. Bir de bunlara bu arazileri satan kişiler kalkıp arazinin yakınındaki tarla vasıflı arazileri emsal gösterirler. Bunlara karşı dikkatli olunmasında fayda var.

5) Arsa, Sit Alanlarına Ne Kadar Uzaklıkta Ve Etrafında Tarihi, Doğal Kalıntılar Var Mı?

Bir arsa yatırımcısının en büyük dikkat etmesi gereken şey doğal alanlar ve tarihi kalıntılar olmalıdır. Zira arsa yatırımcısının nihai amacı para kazanmaktır. Alacağınız arsa; “tarihi çeşme, sur, duvar, han, hamam, antik kent” yakınında ise arkeolog profesör durduk yere arsanızı 1. derece sit ilan edebilir. Bunun sonucunda genelde hiçbir şey yapamazsınız. Dava açılabiliyor lakin netice almak zor: Sit Statüsü Değiştirme-Tamamen Kaldırma Davası-Nereye, Nasıl ve Ne Zaman Açılır?

Aslında tüm Türkiye’de sit alanlarının yeniden değerlendirilmesi ve çok katı ve somut prosedürler ile tekrardan ele alınması gerekir. Şu an bu yersiz sit şerhleri yüzünden mağdur olan binlerce insan var. Bu işlerin heyet ile ve somut delillere dayanılarak  yapılması lazım.

6) Arsanın İçerisinde Tapuya İşlenmiş Bir Ev Var Mı?

Arazinin içerisinde ev olmayabilir. Ancak 50 sene önce ortada henüz İmar Kanunu bile yok iken köylünün birisi ev yapıp bunu tapuya işlediyse ve numarataj aldıysa, elektrik ve su bağlattı ise bu durumda siz o evi yenilemek suretiyle ev inşa edebilirsiniz. Bu sayede imarsız bir araziyi sanki imarlıymış gibi değerlendirip satma imkanı elde edersiniz. Bu konuda yakın zamanda yeni yasalar çıktı. Eğer ki uydu görüntülerinde 2012 tarihinde önceden var olduğu kanıtlanan bi yapı var ise o yapıyı kaydettirip gecekondu olarak elektrik ve su bağlatabiliyorsunuz. 2012 öncesi yapı İl Özel İdaresi onaylamasa, Plansız alanlar İmar Yönetmeliğe aykırı olasa bile ruhsatlı sayılabilmektedir.