En son şu tarihte güncellendi: 22 Aralık 2023
Türk Medeni Kanunumuz, komşulara birbirlerine karşı yerine getirmeleri gereken belli yükümlülükler yüklemiştir. Bu yükümlülükler her ne kadar bireylerin mülkiyet hakkına sınırlamalar getirse de komşular arası ilişkilerin devamlılığı ve toplum huzurunun korunması açısından zaruri olmuştur.
Söz konusu yükümlülükler Türk Medeni Kanunu’nun 737-750 maddelerinde düzenlenmiştir. İşbu yazımızda ise kanunumuzun komşulara tanımış olduğu haklardan ve bu haklar uyarınca birbirlerine karşı yerine getirmeleri gereken yükümlülüklerden söz edeceğiz.
Başlıklar:
Mülkiyet Hakkını Kullanırken Aşırıya Kaçmama Yükümlülüğü
Türk Medeni Kanunu’nun 737. maddesiyle, taşınmaz maliklerine mülkiyet hakkını kullanma açısından belli sınırlamalar getirilmiştir. İlgili hükme göz atarsak;
Madde 737-
”Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.
Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel âdete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.
Yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır.”
Yukarıda yer alan hükümden görüldüğü üzere kanunumuz, komşuların haklarına oldukça önem vermiş ve bu hakların korunması açısından mülkiyet hakkını belli noktalarda sınırlandırmıştır. İlgili düzenleme uyarınca herkes, mülkiyet hakkını kullanılırken ve özellikle taşınmazında işletme faaliyeti yürütürken, komşularını olumsuz yönde etkileyecek taşkınlıklardan kaçınmakla görevlidir. Burada ‘’olumsuz yönde etkileyecek taşkınlık’’ların neler olduğu 2. fıkrada sayılmış olsa da bu sayma sınırlı sayıda değildir. Hakim, her somut olay açısından bir fiilin taşkınlık teşkil edip etmediğini değerlendirecektir. Hakim tarafından yapılacak değerlendirmede yerel adetler, komşular arasında hoş görülebilecek insan hassasiyetleri ile taşınmazın niteliği göz önüne alarak karar verilecektir.
Hükümde bahsedilen taşkınlık sadece maddi taşkınlıklardan oluşmamakta, manevi taşkınlıklar da bu hüküm açısından değerlendirilmelidir. Maddi taşkınlıklar; duman, toz, gürültü, sarsıntı, koku gibi maddi nitelik taşıyan olumsuz sonuçlu eylemlerken, manevi taşınlıklar ise rahatsız edici, bireylerin ruhsal durumunu bozan aşırıya kaçan davranışlardır.
Yine ilgili hükmün 2. fıkrasına baktığımızda özellikle belli eylemlerin gerçekleştirilmesi doğrudan yasaklanmıştır. Buna göre taşınmazın durumu, niteliği ve yerel adet uyarınca komşular arasında hoş görülme derecesini aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkarma, gürültü veya sarsıntı yapmak doğrudan yasaklanmıştır. Şunu önemle ifade edelim ki yukarıdaki hükme gidilebilmesi için taşınmaz malikinin yaptığı eylem sonucunda olumsuz bir sonuç meydana gelmeli ve illiyet bağı oluşmalıdır.
Eğer taşınmaz maliki mülkiyet hakkını kullanırken yukarıda bahsettiğimiz yükümlülüklerini ihlal etmiş ise Türk Medeni Kanunu’nun 730. madde hükmü uyarınca taşınmaz malikinin sorumluluğuna gidilecektir.
Madde 730- ”Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir.
Hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir.”
Bu durumda zarar gören veya zarar tehlikesi yaşayan kimse, komşusu olan taşınmaz malikine başvurarak durumu eski haline getirmesini ve tehlike ile uğradığı zararların giderilmesini talep edebilecektir. Ayrıca her ne kadar yerel adete uygun olan ve kaçınılması mümkün olmayan taşkınlıktan dolayı taşınmaz malikinin sorumluluğuna gidilemese de, denkleştirme ilkesi uyarınca bu tarz taşkınlıktan dolayı zarar görenin doğan zararlarını uygun bir bedelle tazmin etmesi gerekmektedir.
Kazı ve Yapı Yaparken Zarar Vermekten Kaçınma Yükümlülüğü
Türk Medeni Kanunu’nun 738. maddesiyle taşınmaz malikine, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara zarar vermekten kaçınma yükümlülüğü yüklenmiştir. İlgili hükme göz atarsak;
Madde 738- ”Malik, kazı ve yapı yaparken komşu taşınmazlara, onların topraklarını sarsmak veya tehlikeye düşürmek ya da üzerlerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar vermekten kaçınmak zorundadır.
Komşuluk hukuku kurallarına aykırı yapılar hakkında taşkın yapılara ilişkin hükümler uygulanır.”
İlgili hüküm uyarınca taşınmaz maliki, yapmış olduğu kazı ve yapı çalışmasını kendi taşınmazı üzerinde yapsa dahi komşu taşınmazlara zarar verecek davranışlardan kaçınmak zorundadır. Bu hüküm uyarınca taşınmaz malikine komşusunun taşınmazının toprağını sarsmak, tehlikeye sokmak ve komşu taşınmazın üzerindeki tesisleri etkilemek suretiyle zarar verici eylemler doğrudan yasaklanmıştır.
Aynı hükmün 2. fıkrasında ise taşınmaz malikinin kendi taşınmazı üzerinde yapmış olduğu taşkın yapılara ilişkin düzenleme getirilmiş ve bu durumda zarara uğrayan komşu taşınmaz malikine belli haklar tanınmıştır. Öncelikle taşkın yapı sebebiyle zarara uğrayan taşınmaz maliki, taşkın yapıyı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içerisinde itiraz etmeli ve taşkın yapının kaldırılmasını talep etmelidir. Eğer bu süre içerisinde itiraz etmez ve aynı zamanda durum ve koşullar taşkın yapıyı haklı görürse taşkın yapının kaldırılması talep etme hakkı ortadan kalkacaktır.
Bu hükümde yer alan yükümlülükler ihlal edilmiş ise Türk Medeni Kanunu’nun 730. madde hükmü uyarınca taşınmaz malikinin sorumluluğuna gidilebilecektir.
Komşunun Araziye Zarar Vermeyecek Nitelikteki Ağaç, Dal ve Köklerine Katlanma Yükümlülüğü
Türk Medeni Kanunu’nun 740. maddesiyle taşınmaz malikine, komşusunun kendi arazisine zarar vermeyecek şekilde taşan ağaç, dal ve köklerine katlanma yükümlülüğü yüklenmiştir. İlgili hükme göz atarsak;
Madde 740- ”Komşunun arazisine taşarak zarar veren dal ve kökler, onun istemi üzerine uygun bir süre içinde kaldırılmazsa, komşu bu dal ve kökleri kesip kendi mülkiyetine geçirebilir.
Ekilmiş veya üzerine yapı yapılmış arazisine dalların taşmasına katlanan komşu, bu dallarda yetişen meyvaları toplama hakkına sahip olur.
Komşu ormanlar hakkında bu hükümler uygulanmaz.”
Yukarıdaki hüküm ile birlikte taşınmaz malikine yükümlülük yüklendiği kadar hak da verilmiştir. Taşınmaz maliki komşu taşınmazdan kendi taşınmazına taşan ve taşınmazına zarar vermeyen nitelikteki dal, ağaç ve köklere katlanmakla yükümlü ise de bu şekilde arazisine taşan dallardaki meyveleri toplama hakkına sahip olmaktadır.
Bununla birlikte araziden taşan dal ve kökler komşunun arazisine zarar veriyorsa istemi üzerine uygun bir süre içerisinde dal veya kök kaldırılmalıdır. Eğer isteme rağmen uygun bir süre içerisinde kaldırılmamış ise komşu dal ve kökleri keserek kendi mülkiyetine geçirme hakkına sahiptir. Ancak bu hüküm komşu ormanlar için uygulanamaz; taşınmazına komşu ormandan ağaç, dal ve kök taşmış ve taşınmazınıza zarar vermiş olsa dahi bu taşan dal ve kökleri kesme hakkına sahip olmadığınız gibi meyvelerini de toplama imkanınız bulunmamaktadır.
Kendi Arazisine Doğal Olarak Akan Suya Katlanma Yükümlülüğü
Türk Medeni Kanunu’nun 742. maddesiyle taşınmaz malikine, kendi arazisine doğal olarak akan suya özellikle de yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanma yükümlülüğü yüklenmiştir. İlgili hükümde;
Madde 742- ”Taşınmaz maliki, üst taraftaki araziden kendi arazisine doğal olarak akan suların ve özellikle yağmur, kar ve tutulmamış kaynak sularının akışına katlanmak zorundadır.
Komşulardan hiçbiri bu suların akışını diğerinin zararına değiştiremez.
Üstteki arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu, ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüde tutabilir.”
İlgili hüküm uyarınca taşınmaz maliki, kendi arazisinin üstünde yer alan araziden kaynaklı, doğal olarak akan suların akışına katlanmakla yükümlü olduğu gibi bu su akışını diğer komşu zararına değiştirmemekle de yükümlüdür. İşbu sebeple üst arazi maliki, alt taraftaki taşınmaza gerekli olan suyu ancak kendi taşınmazı için zorunlu olduğu ölçüt kadar tutabilir.
Ayrıca aynı kanunun 743. maddesinde fazla suyun nasıl akıtılacağı da düzenlenmiştir.
Madde 743-”Bir arazinin suyu öteden beri alt taraftaki araziye doğal bir şekilde akmakta ise, alt taraftaki arazi maliki, üst taraftaki araziden fazla suyun boşaltılması sırasında da bu suları tazminat isteme hakkı olmaksızın kabul etmek zorundadır.
Alt taraftaki arazi maliki boşaltma dolayısıyla akan sulardan zarar görmekte ise, gideri üstteki arazi malikine ait olmak üzere, kendi arazisinde yapılacak mecrayla suyun akıtılmasını isteyebilir. Bataklıkların kurutulması hakkındaki özel kanun hükümleri saklıdır.”
Bu düzenleme uyarınca alt arazi maliki, üst araziden akan fazla suyun boşaltılması sırasında bu suya da katlanmakla yükümlüdür. Ancak alt arazi maliki üst arazideki fazla suyun boşaltılması sırasında akan sudan dolayı zarar görmekte ise gideri üst arazi malikine yükletilecek şekilde kendi arazisinde yapılacak mecrayla suyun akıtılmasını talep edebilir.
Yine taşınmaz maliki yukarıda bahsettiğimiz yükümlülükleri ihlal etmiş ise Türk Medeni Kanunu’nun 730. madde hükmü uyarınca sorumluluğuna gidilebilecektir.
Mecra Geçirilmesine Katlanma Yükümlülüğü (Zorunlu Mecra Hakkı)
Zorunlu mecra hakkı olarak da bilinen mecra geçirilmesine katlanma yükümlülüğü, Türk Medeni Kanunu’nun 744. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili hükümce;
Madde 744-”Her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden ödenmesi koşuluyla, su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait boruların, elektrik hat ve kablolarının, başka yerden geçirilmesi olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olduğu takdirde, kendi arazisinin altından veya üstünden geçirilmesine katlanmakla yükümlüdür.
Mecra geçirilmesinin kamulaştırma kurallarına bağlı olması hâlinde, bu Kanunun mecralara ilişkin komşuluk hükümleri uygulanmaz.
Mecrayı geçirme hakkı, hak sahibinin istemi üzerine ve giderleri ödemesi koşuluyla tapu kütüğüne tescil edilir.”
İlgili hükümden anlaşıldığı üzere her taşınmaz maliki, uğrayacağı zararın tamamının önceden peşin olarak ödenmesi şartıyla taşınmazı üzerinden geçirilecek mecralara (su yolu, kurutma kanalı, gaz ve benzerlerine ait borular, elektrik hat ve kablolar vb.) katlanmak zorundadır. Bu zorunluluğun uygulanması için üzerinden mecra geçirilecek malikin uğrayacağı zararın önceden ve peşin olarak ödenmesi , söz konusu mecranın başka yerden geçirilmesinin olanaksız veya aşırı ölçüde masraflı olması gerekmektedir.
Her ne kadar mecra geçirilmesi sebebiyle zarara uğrayan malikin zararı önceden peşin olarak ödense de, sonradan mecra geçirilmesi sebebiyle başkaca zarara uğranılmışsa bu zararın da tazmin edilmesi gerekmektedir. Ayrıca mecra geçirilen taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak sahipleri varsa ve mecra geçirilmesi sebebiyle ayni hak sahipleri de zarara uğrayacaksa, bu zararların da tazmin edilmesi zorunludur.
Yukarıdaki şartlar gerçekleşmiş ise zorunlu mecra hakkından yararlanmak isteyen taşınmaz maliki, komşu taşınmaz malikinden zorunlu mecraların geçirilmesini isteme hakkına sahiptir. Bu talep hakkının kullanılmasıyla birlikte taraflar arasında tapuda tescil edilmek üzere ‘’mecra irtifakı sözleşmesi’’ yapılır. Zorunlu mecra hakkı eşyaya bağlı bir borç ilişkisi doğurduğundan, talebin yerine getirilmemesi halinde dava yoluyla bu hak ileri sürülebilir. Dava yoluyla bu talebin ileri sürülmesi halinde hakim doğacak zararı tespit eder ve zararın peşin olarak ödenmesi suretiyle mecra hakkı kurulmuş olur. Mecra hakkı hakim kararıyla kurulmuşsa burada tapu kütüğüne yapılacak tescil kurucu değil açıklayıcı nitelik taşıyacaktır.
Kanunumuzda her ne kadar zorunlu mecra hakkı tanınmışsa da üzerinden mecra geçirilecek taşınmaz malikinin menfaati mutlaka korunmalıdır.
Madde 745- ”Yükümlü taşınmaz maliki, kendi menfaatinin hakkaniyete uygun bir biçimde gözetilmesini isteyebilir.
Arazinin üzerinden geçecek mecralarda olağanüstü durumlar varsa malik, bu mecraların üzerinden geçirileceği arazi parçasının uygun bir kısmının, zararını tam olarak karşılayacak bir bedelle satın alınmasını isteyebilir.”
Görüldüğü üzere taşınmazından mecra geçirilecek taşınmaz maliki, menfaatlerinin hakkaniyete uygun bir biçimde gözetilmesini talep etme hakkına sahiptir. Arazisinin üzerinden geçecek mecralarda olağanüstü bir durum varsa malik mecraların üzerinden geçirileceği arazi parçasının uygun bir kısmının, zararını tam olarak karşılayacak şekilde satın alınmasını talep edebilir.
İlerleyen aşamada somut durum değişirse üzerinden mecra geçirilen taşınmazın maliki, mecranın kendi yararına olacak başka bir yere nakledilmesini talep etme hakkına sahiptir. Bu durumda yer değiştirme giderlerine kural olarak mecra hakkı sahibi katlansa da özel durumlar neticesinde taşınmaz malikinin de giderlerin bir kısmına katlanması gerekebilir.
Geçit Vermeye Katlanma Yükümlülüğü (Zorunlu Geçit Hakkı)
Geçit vermeye katlanma yükümlülüğü aynı kanunun 747. ve 748. maddesinde düzenlenmiştir. Öncelikle zorunlu geçit hakkından söz edersek;
Madde 747- ”Taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malik, tam bir bedel karşılığında bir geçit hakkı tanınmasını komşularından isteyebilir.
Bu hak, ilk önce kendisinden bu geçidin istenmesi önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karşı ve daha sonra bundan en az zarar görecek olana karşı kullanılır.
Zorunlu geçit iki tarafın menfaati gözetilerek belirlenir.”
İlgili hüküm uyarınca genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan taşınmaz maliki, ilk önce mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya, bu mümkün değilse daha sonra bundan en az zarar görecek komşuya tam bedelini ödemek şartıyla kendisine geçit hakkı tanınmasını isteme hakkına sahiptir. Burada tam bedel hesabında sadece geçit tahsis edilen yer değil, taşınmazın tamamı dikkate alınır. Ayrıca geçit tesis edilen taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak sahipleri var ise ve bu geçit yüzünden zarara uğramışlarsa, bu zararın da tazmin edilmesi gerekmektedir.
Zorunlu geçit hakkının talep edilebilmesi için genel yola çıkmak için yeterli geçidin bulunmaması gerekmektedir. Burada genel yol herkesin kullanılmasına tahsis edilmiş bir yolu ifade eder.
Taşınmaz malikinin zorunlu geçit ihtiyacı her somut olay açısından ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Sonradan ortaya çıkan geçit ihtiyacı mevcut geçitin malik tarafından kaybolması sebebiyle oluşmuşsa artık geçit isteme hakkı ortadan kalkacaktır.
Yukarıda yer alan şartlar oluşmuş ise taşınmaz maliki geçit hakkının kurulmasını talep etme hakkına sahiptir. Komşu taşınmaz malikinin talebi kabul etmesi halinde taraflar arasında irtifak sözleşmesi düzenlenir ve bu sözleşme tapu kütüğüne tescil edilir. Söz konusu irtifak sözleşmesinin geçerli olabilmesi için tapu siciline tescili şarttır.
Gereken şartlar oluşmasına rağmen komşu taşınmaz maliki geçit talebini yerine getirmezse, geçit hakkı isteyen malikin dava açma hakkı doğacaktır. Bu durumda hakim vereceği kararda her iki tarafın menfaatini göz önünde bulundurarak hüküm tesis eder.
Zorunlu olmamakla birlikte diğer geçit hakları aynı kanunun 748. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre taşımaz malikinin taşınmazını işletme, iyileştirme veya taşınmazı üzerinde yapı yapma amacıyla komşu taşınmaza geçici olarak girme hakkı özel kanun hükümlerine tabi olacaktır. Eğer bu duruma ilişkin özel bir kanun hükmü yoksa yerel adetler uygulanmalıdır. Ayrıca tarla yolu, hayvan sulama yolu, kış geçidi, tomruk kaydırma yolu ve oluğu ile bunlara benzer geçitler için geçit hakkı talebi de yine öncelikle özel kanunlara, özel kanun hükümleri yoksa yerel adetlere tabidir.
Komşuluk Hukukundan Kaynaklı Giderlere Katılma Yükümlülüğü
TMK’nın 750. maddesiyle her taşınmaz malikine komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine kendi yararlanmaları oranında katılma yükümlülüğü yüklenmiştir.
Madde 750- ”Her taşınmaz maliki, komşuluk hukukundan doğan yetkilerin kullanılması için gerekli işlere ve bunların giderlerine, kendi yararlanması oranında katılmakla yükümlüdür.”
Zorunlu Su Sağlama Yükümlülüğü (Zorunlu Su Hakkı)
TMK’nın 761. maddesi uyarınca evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olan taşınmaz maliki, bu suyu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka bir yoldan sağlayamıyorsa komşusundan, onun ihtiyacından fazla olan suyu tam bedelini ödeme karşılıyla almasını sağlayacak şekilde irtifak hakkı kurulmasını talep etme hakkına sahiptir.
Madde 761- ”Evi, arazisi veya işletmesi için gerekli sudan yoksun olup, bunu aşırı zahmet ve gidere katlanmaksızın başka yoldan sağlayamayan taşınmaz maliki, komşusundan, onun ihtiyacından fazla olan suyu tam bir bedel karşılığında almasını sağlayacak bir irtifak kurulmasını isteyebilir.
Zorunlu su irtifakının kurulmasında öncelikle kaynak sahibinin menfaati gözetilir.
Durum değişirse, kurulmuş irtifak hakkının değiştirilmesi veya kaldırılması istenebilir.”
Yukarıdaki hüküm uyarınca irtifak hakkının talep edilebilmesi için öncelikli olarak taşınmaz malikinin evi, arazisi veya işletmesi için gereken sudan yoksun olması, bu ihtiyacını aşırı zahmete ve gidere katlanmadan başka bir yerden giderememesi ve irtifak talep edilen malikin ihtiyacından fazla suyunun bulunması gerekmektedir. Söz konusu şartlar gerçekleştiği takdirde taşınmaz maliki komşusuna suyun tam bedelini peşin ödeyerek irtifak hakkı kurulmasını talep etme hakkına sahip olacaktır.
Kaynak sahibi bu talebi kabul ederse tapu kütüğüne tescil edilerek su irtifakı sözleşmesi yapılır. Eğer kaynak sahibi bu talebi reddetmişse su ihtiyacı olan taşınmaz sahibi dava açarak su irtifakı kurulmasını talep etme hakkına sahiptir. Yapılacak yargılamada hakim öncelikli olarak kaynak sahibinin menfaatini göz önünde bulunduracaktır.