En son şu tarihte güncellendi: 22 Ocak 2024
İcra dairesi yahut sulh hukuk satışı ile satış memurluğu tarafından düzenlenen ihaleye katılarak arsa almak isterseniz bazı hukuki riskleri ve durumları bilmeniz icap edecektir. Bu içerikte başkaca yerlerde bulamayacağınız pratiğe dönük tüyolara rastlayabilirsiniz. Ayrca ihaleden korkmayın, hepiniz korkarsanız birileri çok ucuza alacak hem alacaklılar zarara uğrayacak hem de mal sahibi mağdur olacaktır. Sistem her ne kadar aksaklıklarla dolu olsa da ihale ile ilgili İcra ve İflas Kanunları rantla ilgili olduğu için son yıllarda yüzlerce kez güncellendi, bu sebeple sisteme büyük ölçüde güvenebilirsiniz.
Başlıklar:
Bir Arsa İcradan Satılırken Üzerindeki Borçlarla mı Devredilir?
İcradan aldığınız arsa size üzerindeki hacizlerle birlikte intikal etmez. Bu hacizler temizlenir. Ancak bu taşınmaz üzerinden izaleyi şuyu yahut borç tarihinden önce şerh edilmiş bir ayni hak var ise işte o vakit o ayni hak ile birlikte taşınmazı devralırsınız. Bu da sizin için sonradan büyük bir sürpriz olur. Çünkü tapuya işlenmiş ayni bir hakkın terkini çoğu kez sandığınız kadar kolay olmayacaktır. İntifa hakkı gibi bir kişinin yaşamı boyunca süregelen haklar söz konusu olabilecektir.
İhaleyi kazandığınızda satış memuru tapuya yazı yazar. Bu yazıda tapuya “taşınmaz üzerindeki tüm borçların temizlenmesi suretiyle ihale alıcısı adına tescili istenir“. Satış memuru elinize bir yazı verir ve “hayırlı olsun” diyip sizi tapu müdürlüğü’ne gönderir. Tapudan randevu almanız gerekir elbette öncesinde. Tapuya gittiğinizde sizden harç ödemenizi isteyecekler. Bu harcı da genelde malın eski sahiplerinin birisinin adına ödemek zorunda kalacaksınız (sistemlerini güncellemedilerse en son bu şekilde işliyordu).
Ayrıca her ne kadar her zaman bu oran değişse de genelde %10 ila %18 arasında değişen oranlarda KDV vergisi ödenemeniz gerecektir. Bunun yanında damga vergisi ve tapu harçları da ödeyeceksiniz. Yani mesela bir taşınmazı 1 250 000 TL’ye aldıysanız 125 000 TL KDV, 7000 TL damga vergisi, 22 000 TL tapu harcı ödersiniz. Taşınmaz size ihalede kazandığınızdan genelde en az %15-20 daha maliyetli hale gelir. Teklif verirken bunu da düşünün.
Teklif verirken ucuza alabilmek için dikkat edilecekler
- Her ne kadar 7 gün süreniz olsa da son 10 dakika içerisinde teklif verin ki ihalede diğer insanların dikkatini çekmesin. Çok dikkat çekerse sistemde en çok teklif verilenler sayfasında görünür ve başka kişiler de katılır ve daha pahalıya alırsınız.
- Arttırım yaparken en düşük tutar ne ise o şekilde arttırın (şov yapmaya gerek yok zira siz 50 000 50 000 arttırınca genelde korkmayıp karşı taraf da psikolojik olarak daha cüretkar hareket etmektedir)
- Son 10 dakika teklif gelirse süre 10 dakika daha uzamaktadır. O sebeple son kozunuzu son 10 dakikaya bırakın.
Hangi Tip Davalar Açılabilir?
Şimdi insanların en korktuğu konu icradan mal alınınca ihalenin feshi gibi davaların açılması ve ihalenin iptali durumları. Bu tip davalar eskiden gerçekten büyük bir riskti ancak şu an bu risk azaldı. Çünkü haksız yere ihalenin feshi davası açmak; bu davayı açan için ciddi karşı vekalet ücretler, nispi harçlar, kötü niyet tazminatları yaratan türden bir dava haline geldi. Bu riski de gerçekten ortada somut bir gerekçe yok iken kimse almak istemiyor haliyle. Bu konuda şu yazımıza göz atın: İHALENİN FESHİ DAVASI-Sebepleri-Şartları-Önemli Ayrıntılar
Bunun haricinde muvazaa kaynaklı davalar ihale ile satılan mallarda söz konusu değil. Mesela muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası ihale ile alınan mallarda açılamaz. Açılsa da çok net kaybedilir. Yine aynı şekilde tasarrufun İptali davası da açılamaz. Çünkü bu malı satan kişi bizzat devlet tüzel kişiliğidir. Devletin de muvazaa ya da alacaklıdan mal kaçırması söz konusu olamaz. O sebeple içiniz rahat olsun.
Satış Şartnamesi ve Bilirkişi Raporunda Yazılanlara Dikkat
İhalelerin satış şartnameleri bulunur. Bu şartnameye genelde ihale ilanlarında, bu ilan genelde ilanın yayımlandığı sitede mevcut ( https://esatis.uyap.gov.tr )bulunmaktadır. Dikkat etmeniz gerekenler:
- KDV oranı
- Tapudaki şerhler hanesinde ne yazdığı
- Arazinin üzerindeki rehinler ve ipoteklerin durumu (genelde arazide ciddi bir rehin ya da ipotek var ise o ihalede yükseklere çıkılması yüksek ihtimaldir)
- Arazini yol, elektrik ve suya ulaşım durumu (her ne kadar çoğu kez kadastral ve zeminde yolu vardır diye yazılsa da o yol genelde fiilen kullanılamaz durumda olabiliyor, buna dikkat edin, arazinin etrafında bizzat gidip keşif yapın)
- Taşınmaz üzerinde mevcut bulunan irtifak hakları
- Arazinin imar durumu ve şekli (eğer arazi köy sınırları dışında ise ve imarı yok ise o arazide herhangi şekilde inşaat yapamazsınız. İnşaat yapmak istediğinizde karşınızda belediyeyi bulacaksınız)
- Arazinin bulunduğu yerde sit şerhi var mı? 1. ve 2. derece arkeolojik veya doğal sit şerhi var ise bu risk teşkil etmektedir. O arazi normal rayiç değerinden daha düşük tutarlara piyasada alınıp satılabilir. Bu türden sit şerhi olup olmadığını her zaman sadece tapudan öğrenemezsiniz. KUDEP ya da Anıtlar Bölge Kurulu’na bizzat gidip sorgulamanız gerekebilir.Büyük bir arazi alıyorsanız bunu yapmanız iyi olur. Bu konuda şu yazımıza da göz atın: Sit Statüsü Değiştirme-Tamamen Kaldırma Davası-Nereye, Nasıl ve Ne Zaman Açılır?