İHALENİN FESHİ DAVASI-Sebepleri-Şartları-Önemli Ayrıntılar

En son şu tarihte güncellendi: 17 Ekim 2023

Bir taşınmaz ihalesi yapıldıktan sonra en kritik dava türü ihalenin feshi davasıdır. Eğer ki bu dava açılırsa ihalenin akıbeti yönünden her iki tarafı da etkilenecektir. Bu yazıda sebepleri, haksız açılması hali, şartları ve önemli ayrıntılar ele alınacaktır.

A.İHALENİN FESHİ SEBEPLERİ

İhalenin feshi, İcra İflas Kanunu’nun 134. Maddesinde ‘İhalenin Neticesi ve Feshi’ başlığı altında düzenlenmiştir. İhalenin feshinin ne anlama geldiğini izah edersek; icra müdürlüklerince açık arttırma ile yapılan ihalenin, hukuka aykırı bir şekilde gerçekleşmesi halinde, ilgililer tarafından icra mahkemesine yapılan şikayet üzerine ihalenin kaldırılmasıdır. Tanımdan da anlaşıldığı üzere aslında ihalenin feshi davası; icra müdürlüklerince yapılan ihalenin hukuka uygun bir şekilde gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespiti ve denetimine olanak sağlamaktadır.

İhalenin neticesi ve feshi:

Madde 134 – ‘’İhalenin feshini, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 281 inci maddesinde yazılı sebepler de dâhil olmak üzere yalnız satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler yurt içinde bir adres göstermek koşuluyla icra mahkemesinden şikâyet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilirler. İlgililerin ihale yapıldığı ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en geç ihale günü ıttıla peyda ettiği kabul edilir…’’

İhalenin feshi her ne kadar İcra İflas Kanununun 134. Maddesinde düzenlenmiş olsa da ilgili kanun maddesinde görüleceği üzere, kanunda ihalenin feshi sebepleri tek tek sayılmamış, TBK’nın 281.maddesindeki yazılı sebeplere atıfta bulunarak ,bu hallerin de ihalenin feshi sebebi olarak kabul edileceğine hükmedilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 281.maddesine bakacak olursak; ‘’Hukuka veya ahlaka aykırı yollara başvurularak ihalenin gerçekleştirilmesi sağlanmışsa her ilgili, iptal sebebini öğrendiği günden başlayarak on gün ve her halde ihale tarihini izleyen bir yıl içinde ihalenin iptalini mahkemeden isteyebilir.’’  Her iki kanun hükmü birlikte değerlendirildiğinde; hukuka ve ahlaka aykırı yollara başvurularak ihalenin gerçekleşmesi halinde İİK md. 134 uyarınca ilgililer, ihalenin feshini talep edebileceklerdir.

İhalenin feshi nedenleri Yargıtay içtihatları ve doktrindeki görüşler dikkate alınarak; arttırmaya hazırlık işlemleri öncesi ve sırasına ilişkin ihalenin feshi nedenleri, satış işlemi ve ihale kararına ilişkin ihalenin feshi nedenleri, ihaleye fesat karıştırılmış olması, ihalesi yapılan malın niteliğinde hataya düşülmüş olması olarak ayrı başlıklar altında ifade edebiliriz. İhalenin fesih nedenleri kanunda tahdidi olarak (sınırlı sayıda) sayılmadığından, birçok fesih nedeni bulunmaktadır. Bu sebeple ayrı başlıklar altında ve en sık rastlanılan fesih sebeplerinden bahsetmek istiyoruz.

1-SATIŞA HAZIRLIK VE SATIŞ ÖNCESİ İŞLEMLERE İLİŞKİN İHALENİN FESHİ NEDENLERİ;

• Ortada satış talebi yokken veya hukuka uygun geçerli bir satış talebi yapılmamışken ihalenin gerçekleşmiş olması ( Örneğin; Satış avansı yatırılmamasına rağmen geçerli bir satış isteminin bulunduğu yanılgısıyla ihale yapılması)
• İcra takibi kesinleşmeden ihalenin gerçekleştirilmesi
• İcra takibinde haciz düşmüş olmasına rağmen veya satış süresi geçmiş olmasına rağmen ihale yapılması
• Birden fazla taşınmaz hakkında icra takibi yapılmasına rağmen icra takibinde sadece tek bir taşınmazın satışının talep edilmesi ile ihalenin gerçekleştirilmesi
• Satışa Hazırlık İşlemine ilişkin hukuka aykırılıklar mevcutken ihale yapılması (Taşınır mallara ilişkin satışa hazırlık işleminden kastedilen artırma şartnamesinin düzenlenmesi ve arttırmanın ilan edilmesiyken, taşınmaz mallara ilişkin satışa hazırlık işlemi ise açık arttırmanın ilan edilmesi, arttırma şartnamesinin düzenlenmesi, mükellefiyetler listesi oluşturulması ve kıymet takdiridir.)

2-SATIŞ (ARTTIRMA) İLANI VE İHALE KARARINA İLİŞKİN İHALENİN FESHİ NEDENLERİ;

• Taşınmaz satışında, satış ilanının İİK md. 126/2 hükmünde düzenlenen bir aylık ilan süresi bitmeden yapılmış olması
• İcra müdürünün İİK md.114/2 hükmü uyarınca yapması gereken satış ilanını yapmamış olması
• Satış ilanında satışın yapılacağı yerin yanlış belirtilmesi, hiç belirtilmemesi veya belirtilen yerden başka yerde yapılmış olması
• Satış ilanında birinci ve ikinci açık arttırmanın yapılacağı yerin yazılmamış olması
• Satış ilanında satışın yapılacağı günün, başlangıç ve bitiş saatinin belirtilmemiş olması
• Kanunda düzenlenen ihale koşulları (arttırma bedelinin malın bedelinin %50’sini bulması ve arttırma bedelinin rüçhanlı alacaklardan fazla olması) sağlanmadan ihalenin gerçekleşmesi
• Satış ilanının elektronik ortamda yapılmaması
• Satış ilanının borçluya tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ edilmesi
• Satıştan önce bilirkişiye kıymet takdiri yaptırılmamış olması
• Kıymet takdiri kesinleşmeden ihale yapılması
• Satış işleminin kanunun öngördüğü yetkili mercii ve memur tarafından yapılmamış olması
• Açık arttırmanın gizli veya belli kişiler arasında yapılmış olması
• Açık arttırmada birden fazla malın aynı zamanda satışa çıkarılması
• Asgari ihale bedelinin sağlanamamış olması

3-İHALEYE FESAT (HİLE) KARIŞTIRILMIŞ OLMASI

İhalenin kanuna uygun bir şekilde amacına ulaşmasını, malın hukuka uygun gerçek değerinde satılmasını engelleyen, dürüstlük kuralına aykırı davranışları ihaleye fesat karıştırma olarak ifade edebiliriz. İhaleye fesat; satışı yapan memur, borçlu, alacaklı ve ihaleye katılan kişiler tarafından yapılabilmektedir. Bu kişiler tarafından gerçekleştirilen kötü niyetli eylemlerin ihalenin feshi sebebi sayılabilmesi için, açık arttırmanın olumsuz yönde etkilenmiş olması yeterli olacaktır.

İhaleye fesat karıştırıldığını iddia eden ilgili iddiasını, icra mahkemesinde tanıkla veya diğer delillerle ispat edebilecektir. Ancak ihaleye fesat karıştırma Türk Ceza Kanunu kapsamında suç olarak kabul edildiğinden, ihaleye fesat karıştırma noktasında yemin teklif edilemeyeceği unutulmamalıdır.

 4-İHALESİ YAPILAN MALIN ESASLI ÖZELLİKLERİNDE HATAYA DÜŞÜLMESİ

Türk Borçlar Kanunu’nun 30.maddesinde, her türlü hatanın sözleşmenin bağlılığından kurtulmaya yaramayacağı, sadece esaslı hataya düşen tarafın sözleşme ile bağlılıktan kurtulabileceği hüküm altına alınmıştır. İcra İflas Kanunu’nda esaslı hata tanımlanmadığından esaslı hatayı tarif etmek gerekirse; kişinin kurulmasını istediği sözleşmeden başka bir sözleşme yapması veya istenilen konu yerine başka bir konu için sözleşmenin yapılmış olması gibi büyük hatalara sebep olan durum olarak ifade edebiliriz. Esaslı hata durumunda TBK 30 ve 31. hükümlerine göre, esaslı hata yapan taraf için sözleşme hükümsüz hale gelecektir. Ancak yapılan basit hesap hatalarının esaslı hata olmadığına dikkat edilmelidir. İİK md.134/7 uyarınca alıcı ihalesi yapılan malın esaslı niteliklerinde hataya düşmüş veya düşürülmüş ise,  bu hatanın öğrenildiği tarihten itibaren 7 günlük süre içerisinde icra mahkemesine şikayette bulunarak ihalenin feshini talep edebilecektir. Ancak her halükarda bu süre en geç ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihinden itibaren 1 yıldır. Esaslı hataya örnek verirsek; satılan malın cinsi, özellikleri, taşınmazın bulunduğu yer, tapu kaydı bilgileri , bedeli ve imar durumu gibi özelliklerinde hataya düşülmesi esaslı hata olarak kabul edilmektedir.

B.İHALE FESHİ DAVASI/ŞİKAYET ŞARTLARI

Yukarıda da saydığımız ihalenin feshi davasının (aslında tam anlamda dava denilememekte, şikayet yolu tabiri daha doğru olur) açılmasına sebep olabilecek usulsüzlükler gerçekleştiği takdirde; İcra İflas Kanunu’nun 134. Maddesi uyarınca satış isteyen alacaklı ,borçlu ,malın resmi sicilinde kayıtlı olan ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler şikayet yolu ile icra mahkemesinden ihalenin feshini talep edebilecektir.

İİK md. 134 uyarınca ihalenin feshi davası/şikayeti için gerekli şartları sayarsak;

1-) İhalenin feshi nedenlerinden birinin gerçekleşmiş olması ve bu nedenin varlığının ispatlanması gerekmektedir. (Bu durum,tanık dahil her türlü delille ispatlanabilmektedir)

2-) Dava; Satış İsteyen Alacaklı, Borçlu, Malın Resmi Sicilinde Kayıtlı Olan İlgililer, Sınırlı Ayni Hak Sahipleri veya Pey Sürmek Suretiyle İhaleye İştirak Edenler tarafından açılmalıdır.

3-) Her ne kadar yazımızda ihalenin feshi davası olarak ifade etsek de aslında ihalenin feshi şikayet yolu ile gerçekleştirilmektedir. Yine de dava olarak ifade edersek;  ihalenin feshini talep edenin , tüm ilgililere karşı davayı açması gerekmektedir.

4- )İİK md. 134 uyarınca ihalenin feshi davası, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde açılmalıdır.  Kanundaki düzenleme uyarınca; ilgililerin ihale yapıldığı ana kadar gerçekleşen usulsüzlükleri de en geç ihale günü öğrendiği kabul edilmektedir. (İstisna ; bazı hallerde ihalenin feshi için icra mahkemesine şikayet süresi ihale tarihinden itibaren değil, usulsüzlük nedeninin öğrenildiği tarihten itibaren başlamaktadır. Bu haller; ihaleye fesat karıştırıldığından sonradan haberdar olunması, satılan malın esaslı niteliklerinde hataya düşüldüğünün sonradan öğrenildiği ve satış ilanının tebliğ edilmesi gereken kişiye tebliğ edilmemiş olduğu hallerdir. Bu hallerde icra mahkemesine yapılacak şikayet, bu durumların öğrenildiği tarihten itibaren 7 gün içinde yapılmalıdır. Ancak her halükarda dava, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren 1 yıl içerisinde açılmak zorundadır.)

5-) Şikayet (ihalenin feshi talebi), satışın yapıldığı icra dairesinin bağlı bulunduğu icra mahkemesine yapılmalıdır. Bu yetki kesin yetki olup kamu düzenine ilişkindir.

6- )İhalenin feshini talep eden davacı, ihalede yapılan usulsüzlük nedeniyle kendi menfaatinin ihlal edildiğini, zarar gördüğünü ispat etmek zorundadır.

7-) İhalenin feshini talep edecek kişi, yurt içinde adres göstermek zorundadır.

C. İHALENİN FESHİ DAVASI HAKKINDA ÖNEMLİ AYRINTILAR

Yukarıda saymış olduğumuz ilgililer süresi içerisinde; ihalenin feshi nedenlerinin bulunması halinde, yetkili icra mahkemesine şikayet yolu ile başvurarak ihalenin feshini talep edebilecektir. İhalenin feshi davası/ şikayet yolunda dikkat edilecek hususlardan bahsetmek gerekirse;

1-) Öncelikli olarak şuna dikkat edilmesi gerekmektedir ki herkes, sadece kendisinin etkilendiği fesih nedenini ileri sürerek icra mahkemesine şikayette bulunabilecektir. Bu durumu daha somut ifade etmemiz gerekirse örneğin satış talep eden alacaklı, borçlunun menfaatinin zarara uğradığı ancak kendisinin etkilenmediği ihale fesih nedenini ileri süremeyecektir.

2-) İhalenin feshinin sadece taşınmaz ihalesi için istenebileceği yanılgısına düşülmemelidir. İhalenin feshi, hem taşınır hem de taşınmaz malların ihalesinde yapılan usulsüzlük sebebiyle icra mahkemesinden talep edilebilecektir.

3-) Gayrimenkul/taşınmaz mallarda haciz alacaklısı ihalenin feshini icra mahkemesinden talep edebilecekken, menkul/taşınır mallarda ihaleden önce satış isteminde bulunmayan haciz alacaklı ihalenin feshini talep edememektedir. Bu ayrıma dikkat edilmelidir.

4-) Yukarıda da önemle belirttiğimiz üzere ihalenin feshi için şikayet süresi genel olarak İİK md. 134 uyarınca ihale tarihinden itibaren 7 gündür. Ancak bazı hallerde ihalenin feshi şikayet süresinin usulsüzlük nedeninin öğrenildiği tarihten itibaren başlayacağı unutulmamalıdır.

5-) İİK md.134 uyarınca satış isteyen alacaklı, borçlu, resmi sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan (yani pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler) kişiler ihalenin feshini talep etmesi halinde mutlaka ihale bedeli üzerinden nispi harç ödemek zorundadırlar. Bu harcın yarısı talepte bulunulurken peşin olarak yatırılmalıdır. İcra mahkemesi tarafından ihalenin feshi talebi kabul edildiği takdirde bu harç istem halinde iade edilecektir. Başvuran kişinin talebi reddedilirse ; alınan bu nispi harç iade edilemeyecek ve harcın kalan kısmı da kendisinden tahsil edilecektir.

6-) Satış isteyen alacaklı, borçlu, resmi sicilde kayıtlı ilgililer ile sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan (pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler) kişilerce yapılan ihalenin feshi talebinde bu kişiler talepte bulunurken ayrıca ilgili kişilerin muhtemel zararına karşılık olması için ihale edelinin %5’i oranında teminat göstermek zorundadırlar. Talebin reddine ilişkin kararın kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde genel hükümlere göre tazminat davasının açılmaması halinde hükmedilen para cezasının Amme alacaklarının tahsil usulü hakkında kanun hükümleri uyarınca tahsili için durum mahkemece tahsil dairesine bildirilecektir. Tahsil dairesi alınan teminattan, bildirim yapıldığı tarihten itibaren 3 ay içinde para cezasını tahsil etmezse talep halinde teminat ödeyen kişiye iade edilecektir.

7-) İhalenin feshi talebi halinde icra mahkemesi talep tarihinden itibaren 20 gün içinde duruşma yapacaktır. Taraflar duruşmaya gelmese dahi icra mahkemesi tarafından karar verileceği hususunun bilinmesi önemlidir. İcra mahkemesi ihalenin feshi talebinin usulden reddini gerektiren sebeplerin bulunması halinde duruşma yapmadan da karar verebilecektir. İİK 134. Maddede sayılan usulden red sebepleri; satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler dışında kalan kişilerce talep edilmesi nedeniyle, satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler bakımından feragat nedeniyle, İşin esasına girerek talep usulden reddedilecektir. Bu durumda icra mahkemesi tarafından ihalenin feshi talebi reddedilirse, ihalenin feshini talep edeni, feshi istenen ihale bedelinin yüzde onu kadar para cezasına hükmedeceğinden ; ihalenin feshini talep eden kişinin bu yolu doğru ve hukuki bir şekilde kullanması gerekmektedir.

8- ) İhalenin feshine ilişkin şikayet, görevsiz veya yetkisiz icra mahkemesi veya mahkemelere yapılırsa , şikayet gerçekleştirilen mahkeme duruşma yapmadan, evrak üzerinden inceleme yaparak dosyayı re’sen görevli ve yetkili icra mahkemesine gönderir.

9-) Açık arttırmaya çıkan mallar, icra takibinin yapıldığı icra müdürlüğünün yetki çerçevesinde ise, ihaleyi icra takibinin yapıldığı icra müdürlüğü gerçekleştireceğinden, ihalenin feshi de bu icra müdürlüğünün bağlı olduğu icra mahkemesine yapılmalıdır. Ancak açık arttırmaya çıkan mallar icra takibinin yapıldığı icra müdürlüğünün yetki alanı dışında bulunuyorsa, açık arttırmayı ve ihaleyi satılması talep edilen malların bulunduğu yerdeki icra müdürlüğü istinabe yoluyla yapacak olup, bu durumda ihalenin feshi için şikayeti de istinabe yapılan icra müdürlüğünün bağlı olduğu icra mahkemesine yapılmalıdır.

D.İHALENİN FESHİ DAVASININ HAKSIZ AÇILMASI HALİ

İcra mahkemesi tarafından yapılan inceleme neticesinde ihalenin feshi talebi reddedilmesi halinde İİK md.134 uyarınca haksız talepte bulunan için adli para cezası öngörülmüştür.

‘’İcra mahkemesi;

1. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri ile pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak edenler dışında kalan kişilerce talep edilmesi nedeniyle,
2. Satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı olan ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan kişiler bakımından feragat nedeniyle,
3. İşin esasına girerek, talebin reddine karar verirse

ihalenin feshini talep edeni, feshi istenen ihale bedelinin %10’una kadar para cezasına mahkûm eder.’’

2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacaklar ile Toplu Konut İdaresi Başkanlığının rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde ihalenin feshi talebi reddedilirse, ihalenin feshini talep eden kişiye ihale bedelinin %20’sine kadar adli para cezası verilecektir.

İcra mahkemesinin ihalenin feshi talebinin reddine ilişkin kararı maddi anlamda kesin hüküm teşkil etmektedir. Bu karara karşı sadece yargılamanın yenilenmesi yoluna başvurulabilecektir.

     İHALENİN FESHİ DAVASI/ŞİKAYET YOLU HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRESİ

Yukarıda da bahsettiğimiz üzere, ihalenin feshi aslında tam anlamıyla bir dava olmayıp icra mahkemesine yapılan şikayet yoludur.  İhalenin feshi davası/şikayet yolu; İİK 134 hükümleri uyarınca kural olarak, ihale tarihinden itibaren 7 gün içerisinde talep edilebilecektir. Ancak bazı durumlarda şikayet süresi, ihale tarihinden itibaren değil usulsüzlük nedeninin öğrenildiği tarihten itibaren 7 gün olarak başlamaktadır.  Ancak her şekilde ihalenin feshi talebi ; ihale tarihinden itibaren 1 yıl içerisinde yapılmalıdır. 1 yıllık süre geçtikten sonra artık ihalenin feshi talep edilemeyecektir.

İİK md.134’de düzenlenen 7 ve 1 yıllık süreler, ihalenin feshini talep etmek için hak düşürücü sürelerdir. Hak düşürücü süreler olmaları sebebiyle, bu süreleri icra mahkemesi hakimi re’sen ( kendiliğinden) göz önüne alacaktır.

İHALENİN FESHİ DAVASI , İHALENİN KESİNLEŞMESİNDEN SONRA AÇILABİLİR Mİ?

İcra İflas Kanunu’nun 134. Maddesindeki hüküm uyarınca ‘’ Tescil için tapu idaresine yapılacak tebligat, şikayet için muayyen müddetin geçmesinden veya şikayet edilmişse şikayeti neticelendiren kararın kesinleşmesinden sonra yapılır.’’ Düzenlemesi mevcuttur. Eğer 7 ve 1 yıllık şikayet süresi geçmiş ise veya ihalenin feshi için icra mahkemesine şikayet yapılmış ancak şikayet reddedilmişse bu durumlarda ihale kesinleşmiş olacağından, tescil için tapu idaresine tebligat yapılacaktır.