En son şu tarihte güncellendi: 14 Mart 2023
Her ne kadar internette kira tespit ile uyarlama davaları sanki aynı davaymış gibi yansıtılsa da, kira tespit davası ile uyarlama davası birbirinden oldukça farklı şartlara sahip olan iki dava türüdür.
Daha önceki yazılarımızda kira tespit ve kira bedelinin belirlenmesi davalarını uzun uzun anlatmıştık. Okumak isterseniz taşınmaz davaları kategorisinde yer alan yazılarımıza ulaşabilir veya şu linkleri yeni sekmede açmak suretiyle göz atabilirsiniz:
Yenilenen Kira Dönemde Kira Bedelinin Belirlenmesi
İşbu yazımızda ise kira bedelinin belirlenmesi, kira tespit ve uyarlama davaları hakkında can alıcı noktalardan bahsedecek olup, internette yer alan bilgi kirliliği yüzünden oluşan kafa karışıklığını gidermeye çalışacağız.
Başlıklar:
KİRA BEDELİ BELİRLENİRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
Bilindiği üzere ilk defa yapılan bir kira sözleşmesinde taraflar serbestçe kira bedelini belirleme hakkına sahiptir. Ancak elbette ki belirlenen kira bedelinin, günümüz enflasyon koşulları karşısında yıllar geçtikçe aynı kalması düşünülemez. İşbu sebeple kira sözleşmesinde taraflar, kira bedelinin artışına ilişkin bir düzenleme yapma ihtiyacı duyarlar. Yapılacak olan bu kira bedeli artışı düzenlemesi ise yasalarımız uyarınca belli sınırlamalara tabi tutulmaktadır.
Burada şunu da ifade edelim ki her ne kadar konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeli artışı konusunda yasal sınırlamalar mevcut olsa da, bunun dışındaki kira ilişkilerinde kira bedeli artışı bakımından herhangi bir sınırlama söz konusu değildir.
Asıl mevzumuza dönersek, kira bedelinin belirlenmesi noktasında dikkate alacağımız hususlar Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde sayılmış olup, ilgili madde hükmünü fıkra fıkra incelemeye geçmeden önce oldukça önemli olan bir değişimden söz edelim;
MADDE 344/1 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Yukarıda yer alan kanun hükmünde kahverengi ile belirttiğimiz yerde önceki tarihlerde ‘’Üretici Fiyat Endeksindeki Artış’’ ifadesi yer alırken, 18.01.2019 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanan 7161 sayılı Kanun’un 56. maddesi ile söz konusu ifade ‘’Tüketici Fiyat Endeksindeki On İki Aylık Ortalamalara Göre Değişim Oranı’’ olarak değiştirilmiştir. Yapılan bu düzenleme ile birlikte yenilenen kanun hükmü 01.01.2019 tarihinden itibaren uygulanmaktadır.
Peki bu değişiklikten ne anlamalıyız, neler değişti derseniz;
- 01.01.2019 tarihinden önce konut kiralarında yapılan kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında ÜFE oranını geçmeme şartına tabi tutulurken, 01.01.2019 tarihinden sonra kira bedeline ilişkin anlaşmalar bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksindeki 12 Aylık Ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir.
- İşyeri kiralarında ise; 01.01.2019 tarihine kadar sözleşme serbestisi gereği serbestçe belirlenen artış oranı, 01.01.2019 tarihinden sonra Tüketici Fiyat Endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlı tutulmuştur.
Kira Sözleşmesinde Artış Oranının Belirlendiği Durumlar
Kira sözleşmesinde artış oranına ilişkin bir belirleme yapılmış ise, belirlemiş olduğunuz artış oranın hukuken geçerli olup olmadığını TBK md.344/1 fıkradaki düzenlemeyi dikkate alarak tespit edebilirsiniz.
MADDE 344/1 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Yukarıda yer alan maddeden görüldüğü üzere; taraflar kira sözleşmesini yaparken artış oranı belirlemişler ise, belirledikleri artış oranı en fazla ”TÜFE endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı” kadar olabilecektir. Daha açık bir ifade kullanmamız gerekirse; yaptığınız kira sözleşmesinde belirlediğiniz artış oranı, TÜFE endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının altında ise belirlediğiniz oran geçerli olacak olup, üstünde ise en fazla TÜFE endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı kira artışında esas alınacaktır.
Peki belirlediğim artış oranının, TÜFE endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçip geçmediğini nasıl anlayacağım derseniz; TÜİK’in sitesinde TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranları ay ay yayınlanmakta olup, artış yapacağınız aydan bir önceki ayın değişim oranını esas alarak hesaplama yapabilir ve somut durumu tespit edebilirsiniz. Bunu daha somut örnekle izah edersek, farz edelim ki kira sözleşmesinde artış döneminiz 2022 yılının Temmuz ayı olsun. Burada dikkate alacağınız veri Temmuz ayından bir önceki ay olan 2022 Haziran ayının TÜFE endeksindeki on iki aylık ortalama verisi olacak ve mevcut kira bedelinize bu oranı uygulayarak tespit ettiğiniz artış miktarının bu tutarı geçip geçmediğini görebileceksiniz.
Kira Sözleşmesinde Artış Oranının Belirlenmediği veya Artış Oranına İlişkin Belirsiz Bir İfade Kullanıldığı Durumlar
Şimdi Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 2. fıkrasındaki düzenlemeyi inceleyelim. Söz konusu madde hükmü kira sözleşmesinde artış oranının hiç belirlenmediği veya belirlenen artış oranında belirsizlik söz konusu ise uygulanmaktadır;
MADDE 344/2- Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Yukarıda da izah ettiğimiz üzere söz konusu madde fıkrası kira sözleşmesinde hiç artış oranı belirlememiş iseniz veya artış oranıyla alakalı net bir belirlemede bulunmamışsanız uygulanmaktadır. Bununla birlikte ifade edelim ki genelde kira sözleşmesi yapılırken kullanılan matbu sözleşmelerde kira artış kısmı boş kalmış ise, burada da kira bedeli belirlenmediğinden bu hüküm uyarınca dava açma hakkınız bulunmaktadır.
Yukarıda bahsettiğimiz madde hükümlerinin yanı sıra 11.06.2022 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan 7409 sayılı Kanun’un 4. Fıkrası ile geçici madde hükmü eklenmiş olup; 11.06.2022 tarihinden, 01.07.2023 tarihleri arasında (bu tarihler de dahil) yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin yeni bir sınırlama getirilmiştir. İlgili düzenlemeye göz atmadan önce belirtelim ki getirilen %25’lik üst sınır işyeri kiralarında ve kira tespit davasında uygulanmamaktadır; (Daha önceki yazımızda %25’lik sınırdan uzun uzun bahsettiğimizden bu yazımızda anlatmadan kısaca söz ettik, söz konusu maddenin nasıl bir yenilik getirdiğine ilişkin bir merak içerisindeyseniz önceki yazımızı okuyabilirsiniz)
MADDE 4- 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
”GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
KİRA TESPİT DAVASI
Bu konuda şu linkten daha detaylı bilgi edinebilirsiniz: Kira Tespit Davası-Özel Şartları-Süresi-Görev ve Yetki-Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira tespit davası dediğimiz dava türünün çıkış noktası Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkra hükmüdür. İlgili hükme göz atalım;
MADDE 344/3 : Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
- Yukarıda yer alan ifadeden de anlaşılacağı üzere kira tespit davası açabilmeniz için kira sözleşmesinde artışa ilişkin herhangi bir anlaşmaya varıp varmadığınız önem arz etmemektedir. Burada önemli olan asıl husus, kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yılın geçmesi , en erken 6. Yılına girecek bir kira sözleşmesinin somut olayda bulunması gerekmektedir.
- Bu dava sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında açılabileceğinden; söz konusu davayı açmadan önce mutlaka taşınmazın konut veya çatılı işyeri statüsüne girdiğinden emin olunuz. (Not: Kira bedelinin tespitine ilişkin kararın icraya konulabilmesi için kararın kesinleşmesi gerekmektedir.)
Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kira tespit davasını hem kiracı, hem de kiraya veren açabilmektedir. Bununla birlikte kira sözleşmesinin tarafı olmasa dahi malik de kira tespit davasını açabilecektir.
Farklı İhtimallere Göre Durumu Değerlendirirsek;
- Eğer birden fazla kiraya veren var ise bu kişiler arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmakta olup, kiraya verene karşı dava açacaksanız bütün kiraya verenlere davayı yöneltmeniz gerekmektedir.
- Kiralanan paylı mülkiyete tabi ise paydaşlardan her biri kendi payıyla alakalı kira tespit davası açabileceği gibi tüm kiralanan hakkında birlikte veya tayin edecekleri temsilci vasıtasıyla dava açabileceklerdir.
- Elbirliği ile mülkiyet bulunmakta ise tüm malikler tarafından dava açılmalıdır.
- Yeni malik devam eden kira sözleşmesi için kira tespit davası açabilecektir.
- Kiracı olarak kira tespit davasını açacaksanız hukuki yararınızın bulunması gerekmektedir.Daha açık bir ifade ile kira sözleşmesindeki TÜFE oranında arttırım, emsaller karşısında oldukça yüksek ise kira tespit davası açabileceksiniz.
Kira Tespit Davasının Açılma Zamanı
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde kira bedelinin belirlenmesi davasının her zaman açılabileceği açıkça ifade edilmiştir. Bu ifadeden de anlaşıldığı üzere kira tespit davasını açabilmeniz için kiracıya önceden bildirimde bulunma zorunluluğunuz bulunmamaktadır.
Ancak açılan davada tespit edilen kira bedelinin yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanmasını istiyorsanız ;
- Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına dair bir hükmün bulunması ve yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davası açmanız veya
- Yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte dava açmanız veya
- Kiraya veren tarafından kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir.
NOT:Eğer kira sözleşmesindeki kira bedeli kira tespit davası ile belirlenmiş ise, bu belirlemeden sonraki 5 yıl taraflar bu belirleme ile bağlı tutulacak olup, 5 yıldan sonraki dönemde yeniden kira tespit davası açabilme imkanınız doğacaktır.
Kira Tespit Davasında Hakim, Kira Bedelini Belirlerken Hangi Kriterleri Göz Önüne Almaktadır?
1- TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı : Yukarıda da bahsettiğimiz üzere artıştan önceki ayın değişim oranı açılan davada dikkate alınacaktır. Geçici madde ile getirilen %25 ‘ilk sınırlamanın ise kira tespit davasında hakimi bağlamadığını ancak hakim tarafından yapılacak değerlendirmede dikkate alınabileceğini ifade edelim.
2-Kiralananın Durumu: Kira tespit davasında kiralanan taşınmaz üzerinde keşif yapılacak olup, söz konusu taşınmazın toplu taşımaya, sosyal mekanlara konumu, cephesinin hangi yöne baktığı, taşınmazda kullanılan malzemeler, ısınma yeterliliği ile otopark gibi imkanları tespit yapılırken göz önünde tutulacaktır.
3-Emsal Kira Bedelleri: Yanlış bilinen bir durumdan söz etmemiz gerekirse emsal kira bedelleri, internet üzerinde yer alan belli başlı sitelerdeki bedellerle değil, benzer evlere ilişkin mevcut kira sözleşmeleri dikkate alınarak, emsal konutlarda keşif yapılarak tespit edilmektedir. İşbu sebeplerle dava açmadan önce gayrimenkul değerlendirme raporu almanızı tavsiye ederiz.
4-Hakkaniyet İndirimi: Hakkaniyet indirimi genelde eski kiracılar hakkında uygulanmakta olup, Yargıtay kararlarında bu indirim %5 ile %20 arasında ifade edilmiştir.
ÖNEMLİ NOT: Hakim tarafından yukarıda saydığımız kriterler (TÜFE 12 aylık ortalama, emsal kira bedelleri, hakkaniyet indirimi, kiralananın durumu) dikkate alınarak tespit ettiği kira bedeli, davacının talep ettiği bedelden fazla olsa dahi, hakim davacının talebiyle bağlı olacaktır.
DAHA ÖNEMLİ NOT: Kira tespit davasında fazlaya ilişkin haklarınızı saklı tutmanız ve ıslah yapmanız mümkün değildir. İşbu sebeple talep ettiğiniz bedelle hakim tespit yaparken bağlı olacağından ve hakimin tespit ettiği bedel talep ettiğiniz bedelden fazla olsa dahi ıslah edemeyeceğinizden, davayı açarken kira bedelini açık ve net bir şekilde talep etmeniz gerekmektedir.
Kira Tespit Davasında Harç Ve Vekalet Ücreti
Önemle belirtelim ki Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında kira tespit davasındaki bedelin brüt olarak belirlenmesi gerektiği ifade edilmektedir.
Harç noktasına gelirsek ; Yargıtay içtihatlarında, davacının kira tespiti aylık kira bedeli üzerinden mi yıllık kira bedeli üzerinden mi talep ettiğine göre harç tutarlarının belirleneceği ifade edilmiş olup, aylık veya yıllık talep edilen tutarla kira farkı üzerinden harç ödenmesi gerekecektir.
KİRA UYARLAMA DAVASI
Kira uyarlama davası Türk Borçlar Kanunu’nun 138.madde hükmüne dayanmakta olup, ilgili madde hükmünü inceleyelim;
MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.
Uyarlama davasında amaç, taraflar arasındaki sözleşmenin ayakta tutulması ile gerçekleşen olağanüstü durumlar karşısında başlangıçta var olan edimler arasındaki adaletin yeniden tesis edilmesidir. Daha açık bir ifade ile uyarlama davasının amacı, sözleşmenin gerçekleşen olağanüstü durumlara rağmen koşulları değiştirerek ayakta tutmaktır.
Kira Uyarlama Davası Açılabilmesi İçin Sağlanması Gereken Şartlar
1-Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun meydana gelmesi gerekmektedir.
2- Söz konusu olağanüstü durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
3-Olağanüstü durum yüzünden, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olgular, borçlu aleyhine kendisinden ifanın istenmesi dürüstlük kuralına aykırı düşecek şekilde değişmiş olmalıdır.
4-Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçlenmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. ( Haklarını saklı tutarak ifa ettiğini yazılı olarak belirmiş olmalıdır.)
NOT: Yapmış olduğunuz kira sözleşmesinde uyarlama davası açılmayacağına ilişkin bir karar varmış olsanız dahi Yargıtay içtihatlarında, sözleşme şartlarının mevcut haliyle uygulanması dürüstlük kuralına aykırı olacak ise uyarlama davasının açılabileceğini kabul etmektedir.
DİP NOT: Uyarlama davası konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabileceği gibi, diğer kira sözleşmeleri bakımından da açılabilecektir. Açılan uyarlama davasında bilirkişi raporu alınmasının zorunlu olduğunu da ifade edelim.
Açacağınız davada mutlaka kira tespiti mi talep ettiğiniz yoksa uyarlama mı talep ettiğinizi açık ve net bir şekilde ifade etmeniz gerekmektedir. Ayrıca uyarlama davasında kira bedelinin değişen koşullara göre uyarlanmasının dışında diğer koşullar yönünde de değişiklik talep etmeniz mümkündür.
Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılabilir?
Yukarıda yer alan hükümden görüldüğü üzere davanın açılması için herhangi bir zaman düzenlemesi yapılmasa da, Yargıtay içtihatları uyarınca davanın makul bir sürede açılması gerektiği ifade edilmiştir.
Kira Uyarlama Davasını Kimler Açabilir? Davada Ödenecek Harç Tutarı Nasıl Belirlenmektedir?
Kira uyarlama davasını kiracı açabileceği gibi kiraya veren de açabilecektir.
Harç noktasına gelirsek ; Yargıtay içtihatlarında, dava harcının mevcut kira bedeli ile uyarlanması istenen kira bedeli arasındaki farkın 1 yıllık tutarı üzerinden hesaplanarak ödenmesi gerektiği ifade edilmiştir.
İlgili İçeriklerimiz:
Kira Artış Oranına Getirilen Yüzde Yirmibeşlik Üst Sınırlama-Şartlar ve Önemli Ayrıntılar
Kiracının Tahliyesi Yolları-Tüm Yöntemlerle Kiracı Nasıl Çıkartılır Rehberi
Kira İlişkisinin Devri Mümkün Müdür? Şartları/Yapılması Gerekenler