Yenilenen Kira Dönemde Kira Bedelinin Belirlenmesi

En son şu tarihte güncellendi: 12 Mart 2023

Bilindiği üzere kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. Yapmış olduğumuz tanımdan da görüleceği üzere kira sözleşmesi ile kiracı, kararlaştırılan kira bedelini kiraya verene ödemekle yükümlü hale gelmektedir. 

Türk Borçlar Kanunu 299.maddesindeki kira sözleşmesi tanımda yer alan ‘kararlaştırılan kira bedeli’ ifadesinden de görüleceği üzere taraflar , kira sözleşmesindeki bedeli serbestçe belirleme hakkına sahiptir. Ancak elbette bu hak sınırsız olmayıp TBK md. 26 ve 27’de yer alan sınırlara uymak zorundadır.

Bu yazımızda tarafların kira sözleşmesi kurulurken serbest iradeleri ile belirledikleri kira bedelinin, ilerleyen yıllardaki (yenilenen kira dönemindeki) artışına ilişkin hangi kriterlere dikkat edilmesi gerektiğinden bahsedeceğiz. Bilindiği üzere Türk Borçlar Kanunu 347. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır. Görüldüğü üzere kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün öncesinde kiracıya bildirimde bulunmamış ise, yapmış oldukları sözleşme aynı hükümlerle birlikte 1 yıl daha uzamış olacaktır.

Uzama halinde tarafların yıllar öncesinde belirlemiş oldukları kira bedellerinin, günümüzde artan enflasyon karşısında eriyeceği kuşkusuz olup hakkaniyete uygun bir şekilde yeni bir kira bedelinin ve artış oranının belirlenmesi zaruri hale gelmiştir.

İşbu sebeple, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedelinin belirlenmesi hususunda dikkat edilecek noktalar düzenlenmiş olup yazımızın devamında ilgili madde hükmünü inceleyerek tarafların ilerleyen yıllardaki kira artışını belirlerken nelere dikkat etmesi gerektiğinden söz edeceğiz. (DİPNOT: TBK md. 344 sadece konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için uygulama alanı bulmaktadır. İşbu sebeple yazımızda, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yenilenen kira dönemindeki kira bedellerinin tespitine ilişkin hususlardan bahsedilecektir.)

KİRA BEDELİNİN TBK MD. 344 UYARINCA BELİRLENMESİ

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Madde hükmünü inceleyelim. Madde hükmünde; 

‘’Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.’’

YUKARIDA YER ALAN HÜKÜM İNCELENDİĞİNDE; (ÖZETLE) 

• İlk fıkrada, tarafların yenilenen kira yılına ilişkin kira bedeli üzerinde anlaşma yapabilecekleri açıkça ifade edilmiş olup, bu tutarın üst sınırı çizilmiştir. İlgili hüküm uyarınca tarafların anlaşmış olduğu yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Kanun işbu düzenleme ile yenilenen kira sözleşmesinde kira bedelinde yapılacak artışa ilişkin üst sınırı açıkça çizmiş olup, karşılıklı anlaşarak söz konusu değişim oranını aşmayacak şekilde belirleme yapabilirsiniz.

• İkinci fıkrada, tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin kira bedelinin artışı noktasında  anlaşmaya varmadığı veya varamadığı durumlarda, kira bedeli artışının ne şekilde belirleneceğine ilişkin bir düzenleme yer almaktadır. Eğer yeni kira döneminde yapılacak artış konusunda bir anlaşma yapmamış veya yapamamışsanız, hâkimden kira bedeli artışının belirlenmesini talep edebilirsiniz. Burada hakim, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın durumunu göz önüne alınarak hakkaniyete göre bir belirlemede bulunacaktır. İlgili düzenlemede, tarafların işbu konuda bir anlaşma yapmaması veya yapamaması durumunda yeni kira bedelinin hakim tarafından belirleneceği ifade edilmiş olup bu belirlemede hakimin; kiralananın durumunu ve bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının geçilmemesini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedele hükmetmesi gerektiği ifade edilmiştir.

• Üçüncü fıkrada, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira rayiç bedelin,(taraflar arasında kira bedeli artışı üzerinde anlaşma yapılmış olması veya olmaması önem arz etmemektedir )hâkim tarafından belirlenmesini talep edebileceğiniz ifade edilmiştir. Bu belirlemede hakim, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirleme yapacaktır. (Burada hakimin yapacağı belirlemede; TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlı kalmayacağını ve sadece bu oranı dikkate alarak tespitte bulunacağını ifade edelim.)

Yukarıda ilgili hüküm maddelerini kısaca özetledik. Yazımızın devamında bahsedilen madde fıkralarını detaylıca inceleyeceğiz. 

SÖZLEŞMEDE ARTIŞA İLİŞKİN BİR DÜZENLEME YAPILMIŞ İSE

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 1.fıkrasında, tarafların yenilenen kira sözleşmesinde kira bedelinde yapılacak artışı anlaşma yoluyla belirleyebilecekleri ifade edilmiştir. Bu belirleme sadece ilk uzama yılı için değil, kira sözleşmesi devam ettiği sürece uygulanacaktır.

Bunu daha açık bir şekilde ifade edersek, eğer anlaşarak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla kira bedeli artış oranı belirlemesinde bulunmuşsanız, belirlediğiniz artış oranı, sadece ilk uzama yılında değil, sözleşme devam ettiği müddetçe uygulanacaktır.

Elbette bu belirleme sınırsız değildir. Yukarıda da izah ettiğimiz üzere Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükmünde taraflar arasında belirlenecek kira bedeli artış oranına bir üst sınır getirerek, taraflar arasında yapılacak artışın bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla geçerli olacağı ifade edilmiştir. İlgili hüküm sonucunda; anlaşarak TÜFE 12 aylık ortalamalara göre artış oranından daha  düşük bir artış oranını serbestçe takdir edebilir ve bu sayede yeni bir kira bedeli belirleyebilirsiniz. Ancak eğer TÜFE artış oranından daha yüksek bir miktarda artış oranı belirlemiş iseniz, artış oranınız maksimum TÜFE’nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı ile sınırlı olacak ve üst kısmı geçersiz hale gelecektir.

Tam şu anda artışa ilişkin anlaşmayı muhakkak sözleşme kurulurken mi yapmam gerekir? şeklinde bir soru aklınıza gelmiş olabilir. Bu soruya hayır cevabını vermekle birlikte, kira bedelinde artışa ilişkin anlaşmayı sözleşmenin başında yapabileceğiniz gibi kira sözleşmesi kurulduktan sonra da yapabilirsiniz. Ayrıca ilgili fıkranın son cümlesinde; ‘’Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.’’ denilmek suretiyle söz konusu sınırlamanın belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de uygulanacağı kuşkusuzdur.

Şu noktaya da değinmemiz gerekirse ; 1 yıldan daha uzun süreli bir kira sözleşmesi akdetmiş iseniz, sözleşme süresi içerisinde artışa ilişkin bir düzenleme yapabilirsiniz. Ancak bu durumda dahi, sözleşme süresi içerisinde kararlaştırılan artışlar, TBK md.344/1 ‘de yer alan sınırlamaya tabi olacaktır. 

• Tüketici Fiyat Endeksinde Düşüş Yaşanması İhtimaline Karşı Sözleşmede Düzenleme Yapabilir Miyim?  

Bu soruya yanıtımız evet olmakla birlikte, tüketici fiyat endeksinde düşüş yaşanması durumunda kira bedelinin indirileceği yönünde bir anlaşma yapabilirsiniz. Bu anlaşma geçerli olacaktır. Ancak bu yönde bir anlaşmaya varmamışsanız ve sözleşmenizde sadece yeni kira döneminde tüketici fiyat endeksi oranında artış yapılacağına ilişkin bir hüküm yer alıyorsa burada kira bedelinde indirime gidemeyecek ve önceki kira bedelinin ödenmesine devam edilecektir.

SÖZLEŞMEDE ARTIŞA İLİŞKİN BİR HÜKÜM BULUNMUYOR İSE

Yukarıda yer alan Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 2. fıkrasında; taraflar arasında artışa ilişkin bir anlaşma bulunmuyor ise bu durumda kira bedeli ve artışının ne şekilde belirleneceği düzenlenmiştir. İlgili hüküm uyarınca, artışa ilişkin bir anlaşma yapmamış iseniz hakim tarafından bir belirleme talep edilebilecek olup bu belirleme; kiralananın durumu dikkate alınarak ve bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla hakkaniyete uygun bir şekilde tespit edilecektir.

İlgili hükümden de anlaşılacağı üzere, hakim tarafından yapılan belirlemede tüketici fiyat endeksinden daha az bir artışa hükmedilmesi de mümkündür.

• Tüketici Fiyat Endeksinde Düşüş Yaşanması Halinde Kira Bedelinin İndirilmesini Talep edebilir miyim?

Bu soruya da evet yanıtını vermekle birlikte, ilgili hükümde hakim tarafından yapılacak belirlemede muhakkak bir artıştan söz edilmediğinden, kira bedelinin indirilmesi yönünde de hukuken bir engel bulunmamaktadır. İşbu sebeple tüketici fiyat endeksinde düşüş yaşanması halinde kiracının talebi ile kira bedelinde indirime gidilerek yeni bir belirleme yapılabilmesi mümkündür. 

Sözleşmede kira artışının yapılması gerektiğini belirtmenize rağmen herhangi bir oran ve tutar kararlaştırmamış iseniz burada TBK md.344/2 hükmünün uygulama alanı bulup bulmayacağı öğretide tartışmalı haldedir. Öğretideki bir görüşe göre eğer sözlemede bir kira artışının yapılması gerektiği belirtilmiş ise, oran ve tutarı kararlaştırılmamış olsa dahi ilgili hüküm uygulama alanı bulacaktır. Ancak aksi görüşe göre ise, sözleşmede artış yapılacağının kararlaştırılmış olmasına rağmen artış oranının belirlenmemiş olması geçerli bir anlaşma sonucu doğurmayacağından ilgili hüküm uygulama alanı bulmayacaktır.

YABANCI PARA ÜZERİNDEN YAPILAN KİRA SÖZLEŞMELERİ

Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesinin 4. Fıkrasında, sözleşmede kira bedelinin yabancı para üzerinden belirlenmesi halinde 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacağına hükmedilmiştir.  (Ancak kiracı lehine bir düzenleme yapılması ve kira bedelinin indirilmesi mümkündür.) 

Burada kısaca değinmemiz gerekirse; Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’da Değişiklik Yapılmasına ilişkin karar uyarınca 32 sayılı kararın 4.maddesinin g bendi uyarınca bazı sözleşmelerde yabancı para ile veya yabancı paraya endeksli sözleşme akdetme yasağı getirilmiş olup, bu yasağın içinde kira sözleşmeleri de yer almaktadır.

İlgili fıkranın son cümlesine bakacak olursak; ‘’Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.’’ Denilmek suretiyle, yabancı para üzerinden belirlenen kira sözleşmelerinde 5. Yılın sonunda taraflardan birisinin rayiç bedelin belirlenmesini talep etme hakkı haizdir. 

TBK MD. 344/3 UYARINCA RAYİÇ BEDELİN BELİRLENMESİ 

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 3. fıkrasını incelediğimizde; bu hüküm uyarınca kira bedelinin belirlenmesi 5 yıllık süre şartı ile zorunlu tutulmuştur. İlgili hüküm uyarınca; 5. kira yılının sonunda kira bedelinin tespitinde artık sadece TÜFE ve kiralananın durumu değil, emsal kira bedelleri de dikkate alınarak rayiç kira bedeli belirlemesi yapılacaktır.

Burada rayiç bedel tespiti istem süresi noktasında birçok kişinin kafası karışmaktadır. Bu durumu farklı olasılıklara göre örnekler üzerinden açıklayalım;

1. Başlangıçta 1 yıllık yapmış olduğunuz kira sözleşmesinin süresi dolmuş, sözleşmeniz TBK 347 uyarınca 1’er yıllık dönemler halinde uzamış ve ilk kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren 5 kira yılı geçmiş ise;  6. Kira yılı yani 5. Uzama dönemi için kira bedelinin tespitini talep edebilirsiniz.
2. Başlangıçta 5 yıllık kira sözleşmesi yapmış ve süresi dolmuş ise, 6. Yılda yani ilk uzama yılında kira bedelinin tespitini isteyebilirsiniz.
3. Başlangıçta 2 yıllık kira sözleşmesi yapmış olabilirsiniz. Bu kira sözleşmesinin süresi dolmuş ve sözleşmeniz 1’er yıllık dönemler halinde uzamış olabilir. Burada 3 yıllık uzama gerçekleşmiş ve başlangıçtan itibaren 5 kira yılı geçmiş ise, 6. Kira yılı yani uzayan yeni dönem için kira bedelinin tespitini talep edebilirsiniz.

İlgili hüküm fıkrasının son cümlesini incelediğimizde ; ’’ Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.’’ İfadesi yer almaktadır. Bu ifadeden çıkarılacak sonuç ise, rayiç bedel belirlendikten sonraki kira bedelleri TBK’nın diğer fıkraları uyarınca belirlenecek olup söz konusu belirlemeler 5 yıl ile sınırlı tutulmaktadır. 

Burada 5. yılın sonunda rayiç bedelin belirlenmesini hakimden talep etme zorunluluğunuz bulunmamaktadır. Eğer bu şekilde bir belirleme talep etmezseniz, kira bedeline yapılacak artış TBK 344/1 ve 344/2 fıkra hükümleri uyarınca tespit edilecektir. Ayrıca 5. Yılda kira bedelinin tespitini talep etmemeniz halinde bu hakkınız korunmakta olup ilerleyen yılların sonunda da bunu ileri sürmeniz mümkündür.

HAKİM, RAYİÇ BEDELİN TESPİTİNDE NELERE DİKKAT EDECEKTİR?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesinin 3. fıkrası uyarınca; ‘’Yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.’’

• TÜKETİCİ FİYAT ENDEKSİ; İlgili hükümde ifade edildiği üzere rayiç bedelin tespitinin talep edilmesi halinde hakim, tüketici fiyat endeksindeki artış oranını dikkate alacaktır. Ancak burada önemle belirtmemiz gerekirse 1. ve 2. fıkradaki düzenlemelerden farklı olarak burada sadece oran dikkate alınacak olup, hakim bedel tespitinde tüketici fiyat endeksi ile sınırlı olmayacaktır. İşbu sebeple kira bedelinin tespitinde tüketici fiyat endeksindeki artış oranından daha fazla bir artışın yapılması mümkündür.

• KİRALANANIN DURUMU; Burada hakim kira bedelini tespit ederken kiralananın büyüklüğü, konumu, yaşı, malzemesinin niteliği ve taşınmazın sağladığı diğer imkanlar dikkate alacaktır.

• EMSAL KİRA BEDELLERİ; Burada hakim kira bedelini tespit ederken, emsal kira bedellerini dikkate alacaktır. Emsal kira bedelleri bilirkişiler tarafından tespit edilmekte olup, kiralanan yere yakın veya civarında olan, kiralananla aynı niteliklere sahip ve yakın tarihlerde yapılmış kira sözleşmeleri dikkate alınmaktadır. Burada emsal kira bedellerinde söz konusu kiralananın dava konusu kiralanan ile benzer nitelikler taşıması büyük önem arz etmektedir. Yine emsal kira bedelinde ilan tutarları değil, akdedilen kira sözleşmesindeki tutarlar dikkate alınmalıdır. 

Yargıtay kararlarında; emsal kira bedellerinin belirlenmesinde taşınmazın bulunduğu yerde nüfus artışına uygun konut ve işyeri bulunup bulunmadığı, toptan eşya fiyatlarında artış olup olmadığı, memur maaşı ve asgari ücrette ne kadar artış olduğu ve bu durumun kira rayiçlerinde ne kadar etki ettiğinin de dikkate alındığı ifade edilmiştir. Bunun yanı sıra kiraya verene yükletilen vergi ve benzeri yükümlülükler, paranın alım gücü, taşınmazın değerinin artmış veya azalmış olması olması gibi hususlar da dikkate alınmalıdır.

• HAKKANİYET; Hakimin, kira bedelinin tespitinde hakkaniyete uygun bir değerlendirme yapması gerekmektedir. Burada belli hususlar önem arz etmektedir.

Yargıtay Kararlarında belirtilen ‘’Eski Kiracı İndirimi’’; Bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden, mahkemece uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekmektedir. Bu indirim oranı %5 ile %20 arasındadır.

Yine Yargıtay Kararlarında ifade edilen bir diğer hakkaniyet kıstası ise; hakimin belirleyeceği kira bedelinin, en son ödenen kira bedeline 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranında artış yapılması suretiyle elde edilen bedelden daha düşük bir bedele hükmedilmeyecek olmasıdır.

Bir diğer hakkaniyet kriteri ise; eğer kiraya veren tarafından kira bedelinin tespiti istenmiş ise, rayiç bedelin mevcut kira bedelinden daha düşük olduğu saptansa dahi, kira bedelinde indirime gidilemeyeceği hususudur.