En son şu tarihte güncellendi: 17 Ekim 2023
Kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği bir sözleşme türüdür. Görüleceği üzere kira sözleşmesi, kiracıya kararlaştırılan kira bedelini ödeme borcu yüklemekte olup, taraflara sözleşme kurulurken özgürce kira bedeli belirleme olanağı tanımaktadır.
Yıllar süren kiracılık/kiraya veren dönemlerini düşünürsek, tarafların yıllar öncesinde sözleşme ile belirlemiş oldukları kira bedeli, yıllar geçtikçe artan enflasyon, ekonomik kriz gibi durumlar karşısında oldukça cüzi miktarda ve yetersiz kalma riski taşımaktadır. Elbette bu durumun tersinin, belirlenen kira bedelinin fahiş miktarda kalma ihtimali de mümkün. Bu sebeplerle, yıllar önce kira sözleşmesiyle belirlenen kira bedelinin, günümüz koşullarında hakkaniyetle değerlendirilerek değiştirilmesi ihtiyacı ortaya çıkmıştır.
Kanunlarımız uyarınca kira bedelini kiraya veren tek taraflı olarak arttırma hakkına sahip olmadığından, kira bedelinin günümüz koşulları dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde yeniden belirlenmesi için yazımızın konusu olan kira tespit davası açılabilecektir.
Her durumda kira tespit davası açma imkanı mümkün olmayıp, yazımızda detaylıca dava şartlarının neler olduğu, açılan davada hangi kıstasların değerlendirileceği, önem arz eden noktalar yer almaktadır. Not: yazımızın devamında yer alan kira bedelinin belirlenmesine ilişkin hükümler, konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulmaktadır.
Şu yazımızı da yeni sekmede açın dursun:
Kiracının Tahliyesi Yolları-Tüm Yöntemlerle Kiracı Nasıl Çıkartılır Rehberi
Başlıklar:
KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin düzenlemeler yer almaktadır. Kira bedeli aşağıda ayrı ayrı başlıkla ifade edeceğimiz farklı esaslara göre tespit edilmekte olup, detaylıca ifade edelim.
1. TARAFLARIN, YENİLENEN KİRA DÖNEMLERİNE UYGULANACAK KİRA BEDELİ NOKTASINDA ANLAŞMASI
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 1.fıkrasında, taraflar arasında yenilenen kira dönemlerine uygulanacak kira bedeline ilişkin düzenleme yer almaktadır. İlgili hüküm uyarınca;
‘’ Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.’’
Burada hükümde yer alan yenilenen kira döneminin neyi ifade ettiği belirtirsek yenilenen kira dönemi, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde belirlenen sürenin dolmasına rağmen, borçlar kanunumuzdaki hüküm uyarınca sözleşme süresinin uzamasını ifade etmektedir. Bu ifadeden de anlaşılacağı üzere, taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde belirtilen sürenin bitmesinin akabinde başlayan süre, yenilenen kira dönemini ifade etmektedir. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma hükmü, sadece sözleşmenin uzadığı ilk yılı mı kapsıyor sorusu aklınıza gelmiş olabilir. Bu soruya hayır yanıtını vermekle birlikte, yapılan kira bedeline ilişkin anlaşma, sözleşme devam ettiği sürece uygulanabilecektir.
Kanundaki düzenleme uyarınca kira bedeline ilişkin anlaşmanın sınırı çizilmiş olup, bir önceki kira yılının 12 aylık ortalamasına göre TÜFE sınırını geçmemesi gerekmektedir. Bu durumu daha basit bir dille ifade edersek; tarafların sözleşmede belirlediği kira bedeli artış oranı, bir önceki kira yılının 12 aylık ortalamasına göre TÜFE sınırını aşmadığı takdirde, yani TÜFE oranından daha düşük bir oranda ise geçerli olacaktır. Ancak belirlenen oran on iki aylık ortalamaya göre TÜFE sınırını aşmış ise, kısmi hükümsüzlük yaptırımı uygulanarak, artış oranını aşan kısım geçersiz kabul edilerek kira bedelindeki artış oranı 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranına çekilecektir.
2. KİRA SÖZLEŞMESİNDE, KİRA BEDELİNE ARTIŞ YAPILACAĞI HUSUSUNUN KARARLAŞTIRILMAMIŞ OLMASI (5 YILIN ALTINDA KİRA SÜRESİ )
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 2. Fıkrasında, taraflarca kira artışına ilişkin bir anlaşma yapılmaması durumunda kira bedelinin ne şekilde belirleneceği hususu hüküm altına alınmıştır.
İlgili hüküm uyarınca ; ‘’ Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.’’
Bu hükümden anlaşılacağı üzere taraflar arasında kira artışının ne şekilde olacağına ilişkin bir anlaşma mevcut değilse, yeni kira bedelinin tespiti için dava açılabilecektir. Açılan davada hakim, bir önceki kira yılının on iki aylık ortalamasına göre TÜFE oranını geçmemek koşuluyla, kiralananın mevcut durumunu dikkate alarak hakkaniyetle kira bedelini belirleyecektir.
Burada hakim tarafından belirlenecek yeni kira bedelinde dikkate alınacak kıstas, kiralanan taşınmazın durumunun değerlendirilmesidir. Hakim burada, hakkaniyete uygun bir şekilde kiralananın durumunu göz önüne alacaktır. Ayrıca hakim tarafından kira artışı belirlenirken hakkaniyetin yanı sıra 12 aylık ortalamalara göre TÜFE sınırı mevcuttur.
Daha açık bir ifadeyle hakim kira bedeline karar verirken, 12 aylık ortalama TÜFE sınırını aşamayacak olup, bu oranın altında ve taşınmazın mevcut durumunu göz önüne alarak hakkaniyet çerçevesinde bir bedele hükmedecektir.
3. KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA BEDELİNE ARTIŞ YAPILACAĞI KARARLAŞTIRILMIŞ OLMASINA RAĞMEN ARTIŞ ORANININ BELİRLENMEMİŞ OLMASI (5 YILIN ALTINDA)
Bir diğer ihtimali değerlendirirsek taraflar sözleşmede kira bedeline artış yapılacağını kararlaştırmış ancak artış oranı belirlememiş olabilir. Bu durumda 344.maddenin 1. Fıkrasındaki hüküm uyarınca taraflar 12 aylık ortalamalara göre TÜFE sınırını aşmamak kaydıyla artış oranı belirleyebilecektir. Ancak taraflar artış oranında anlaşamadılar ise mahkemeye başvurarak 344. Maddenin 2. Fıkrası uyarınca hakim, kiralananın durumunu göz önüne alarak ve TÜFE’deki artış oranını geçmeyecek şekilde hakkaniyete uygun bir artış oranı belirleyecektir.
4. BEŞ YILDAN UZUN SÜRELİ VEYA BEŞ YILDAN SONRA YENİLENEN KİRA SÖZLEŞMESİ
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesinin 3. Fıkrasında ; ‘’ Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.’’ Hükmü mevcuttur.
Burada kanun koyucu, değişen enflasyon koşulları altında, kiralananın bulunduğu yerdeki emsal taşınmazların ve kiralanan taşınmazın değerinin artmasına rağmen, kira bedelinin 12 aylık ortalamaya göre TÜFE oran sınırına takılarak yetersiz ve cüzi kalmasının önüne geçilmesini amaçlamış ve bu hüküm sayesinde 5 yıllık sürenin sonunda kiralanan taşınmaz için rayiçleri oranında bir kira bedeline hükmedilebilecektir.
Bu hüküm uyarınca yapılan kira sözleşmesinin süresi 5 yılı geçmiş ise, taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesi hususunda anlaşma olsa dahi, kira bedelinin belirlenmesi konusunda kira tespit davası açılması ve açılan dava sonucunda kira bedelinin belli kıstaslara göre yeniden belirlenmesi mümkün olmaktadır.
Hükümden açıkça görüldüğü üzere hakim, yeni kira yılında uygulanacak kira bedelinin tespitinde, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alarak hakkaniyete uygun biçimde kira bedelini belirleyecektir. Burada önemle belirtelim ki 12 aylık ortalama TÜFE oranı, bu belirlemede dikkate alınan bir kriter olmakla birlikte, üst sınır değer niteliği taşımamaktadır.
KİRA TESPİT DAVASININ AÇILABİLECEĞİ DURUMLAR;
- Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi 1 yıllık olmasına rağmen, TBK md.347 de yer alan hüküm uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmamışsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacağından, birer yıllık sürelerle yenilenmiş kira sözleşmelerinde kira bedeli, 5. yılın sonunda açılacak kira tespit davası ile hakim tarafından yukarıda belirtmiş olduğumuz kıstaslara göre belirlenecektir. Burada sözleşmenin kurulduğu ilk yıl dahil 5 yıllık sürenin geçmesi gerekmektedir. Burada taraflar 5. Yıldan sonra kendi arasında sözleşme ile kira bedeli artış oranını belirlemiş olsa dahi, hakim bu artış oranını dikkate almadan, 344.maddenin 3. Fıkrasında sayılan kıstasları dikkate alarak hakkaniyete göre kira bedelini tespit edecektir.
- Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesi 1 yıldan fazla ancak 5 yıldan az ise, yapılan sözleşmenin süresi ve yenileme dönem yıllarının toplamı 5 yıla ulaştığı takdirde, bir sonraki yenileme yılında kira tespit davası açılabilecektir. Bu durumu somut bir şekilde örneklendirmemiz gerekirse, taraflar arasında 3 yıllık bir kira sözleşmesinin akdedildiğini düşünelim. Burada 2 kez yenilendiği kira yılının bitiminden sonraki 3. Yenileme yılında kira bedelinin belirlenmesi gerektiğinde bu hüküm uygulanacaktır.
- Taraflar arasında 5 yıllık belirli süreli bir kira sözleşmesi yapılmış ise, 5. Yıldan sonra TBK md.347 uyarınca sözleşme 1 yıl uzatılmış sayılmış ise, yeni dönemdeki kira bedelinin belirlenmesi için ilgili hüküm uygulama alanı bulabilecektir.
- Taraflar arasında 5 yıldan daha uzun süreli bir kira sözleşmesi yapılmış ise, kira tespit davası açılabilecek olup, hakim yukarıda yer alan kriterlere göre kira bedeline karar verecektir.
İlgili hükümdeki 5 yılın ne zaman başlayacağının tespitinde taraflar arasında yapılan yeni kira sözleşmesinin eski kira sözleşmesinin devamı niteliğinde olup olmadığına göre değişmektedir. Eğer yapılan yeni kira sözleşmesi, eski kira sözleşmesinin devamı niteliğinde ise, 5 yıllık süre ilk kira sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren hesaplanmaktadır.
KİRA TESPİT DAVASI AÇABİLMENİZ İÇİN GEREKEN ŞARTLAR NELERDİR?
Kira tespit davası Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesinde düzenlenmiş olup, ilgili hüküm uyarınca ‘’ Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.’’
- Her şeyden önce taraflar arasında geçerli bir şekilde kurulmuş bir kira sözleşmesi mevcut olmalıdır. Kira sözleşmesi için kanunlarımızda bir şekil şartı öngörülmediğinden, sözlü kurulan kira sözleşmesinin mevcut olması dahi bu dava için yeterlidir. Ancak ispat açısından yazılı bir şekilde kira sözleşmesinin yapılmasında fayda var.
- Davanın açılması için belli bir süre öngörülmediğinden, taraflar dilediği zaman kira tespit davası açabilecektir. Burada davanın açılma süresinin , mahkeme kararının hangi dönemde uygulanıp uygulanmaması noktasında anlam ifade ettiğini belirtelim.
- Kira tespit davasının açılmasında hukuki yararın bulunması gerekmektedir. Açılan kira tespit davasında hukuki yararın mevcut olup olmadığını mahkeme tespit edecek olup, hukuki yararın yokluğu yönünde karar verirse dava reddedilecektir.
- Açılan kira tespit davasında hakim, aylık kira bedeli tutarını, belirlenen tutarın brüt mü yoksa net tutar üzerinden mi olduğunu hükümde açık bir şekilde ifade etmesi gerekmektedir.
- Kira tespit davasının sonucunda sadece kira bedeline hükmedilecek olup, kira bedelinin tahsiline ilişkin bir karar verilmeyecektir. Ancak mahkemenin kira bedelinin tespitine ilişkin olarak vermiş olduğu karar kira bedelinin tahsili davalarında kesin delil olarak dikkate alınmaktadır.
- Yargıtay’ın 07.07.1965 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, kira tespit davasına ilişkin mahkeme kararı kesinleşmeden, kira farkının ödenmesi için kiracı aleyhine icra takibi yapmak, temerrüt sebebiyle tahliyesi yönünde talepte bulunmak mümkün değildir. Ancak kira tespit davasına ilişkin karar kesinleştiği tarihten itibaren ihtara gerek olmaksızın temerrüt faizi uygulanacaktır.
- 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açılması halinde hakim, tarafların kira bedeli üzerinde anlaşma yapıp yapmadığına bakmaksızın 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak dava sonucunda hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirleyecektir.
- Kira tespit davasında 12 aylık ortalamalara göre TÜFE oranı dikkate alınan bir kriter olmakla birlikte, üst sınır değer niteliği taşımamaktadır.
- Hakim kira bedeline hükmederken, kiralananın m2’sini, kaç yıllık olduğunu, taşınmazda kullanılan malzemeleri, taşınmazda bulunan imkanları gibi taşınmaza özgü durumları göz önüne almaktadır. Burada taşınmazın kendisine has özellikleri önemli rol oynamaktadır.
- Kira tespit davasında hakimin dikkate alacağı emsal kira bedelinin tespitinde, kiralananın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazlar ve bu taşınmazlara ilişkin en yakın tarihte akdedilmiş kira sözleşmeleri dikkate alınmaktadır. Emsal kira bedelinin tespiti, bilirkişiler tarafından yapılacaktır.
- Hakim, kiracının eski kiracı olup olmadığını dikkate alacak olup, hakkaniyet kapsamında eski kiracı indirimi yapabilecektir.
- Hakim dava sonucunda hakkaniyetle karar verirken, dava sonunda belirleyeceği kira bedelinin, kiracı tarafından en son ödenen kira bedeline 12 aylık ortalama TÜFE oranında artış yapılması neticesinde elde edilecek bedelden düşük bir bedel olmamasına dikkat edilecektir.
KİRA TESPİT /KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
Kira tespit davasını sadece kiraya veren açabilirmiş gibi bir algı mevcut olsa da , kanunda böyle bir sınırlama mevcut olmadığından, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı da kira bedelinin tespiti davasını açabilecektir. Burada kira tespit davası ile kiraya veren düşük olan kira bedelinin artışını amaçlarken, kiracı ise işbu dava ile yüksek olan kira bedelinin düşürülmesini istemektedir.
Bunun yanı sıra kiralanan taşınmazın maliki veya taşınmaza paylı mülkiyet usulünce sahip olan paydaşlardan her biri de kendi payı oranında kira tespit davasını açabilme hakkına sahiptir.
Eğer taşınmaza elbirliği ile mülkiyet usulünce birden fazla kiraya veren veya malik sahipse, bu kişiler arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle kira tespit davasını hepsinin açması gerekmektedir. Aksi halde dava usulden reddedilecektir. Özellikle belirmemiz gerekirse, taşınmaza elbirliği ile mülkiyet usulünce sahip olan kişi tek başına dava açmış ise, diğer ortaklar davaya sonradan katılabileceklerinden dava usulüne uygun bir şekilde devam edebilecektir.
Bir diğer olasılığa gelirsek , dava konusu taşınmazda elbirliği ile mülkiyetle birden çok kiracı var ise, dava bütün kiracılara karşı yöneltilmelidir.
Kiralanan taşınmaza yeni bir malik sahip olmuşsa, yeni malik TBK 310 hükmü uyarınca sözleşmenin tarafı olacağından, kira bedelinin tespitini dava yoluyla talep edebilecektir.
AÇILACAK DAVADA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME NERESİDİR?
Kira bedelinin tespiti davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yerindeki mahkemedir.
KİRA TESPİT DAVASINI NE ZAMAN AÇABİLİRSİNİZ? / MAHKEMECE TESPİT EDİLEN KİRA BEDELİ NE ZAMANDAN İTİBAREN UYGULANACAKTIR?
Bu sorunun cevabı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde yer almakta olup, Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava/kira tespit davası her zaman açılabilecektir. Burada zaman açısından herhangi bir sınır koyulmadığından taraflar dilediği zaman kira tespit davasını açabilecek olup, herhangi bir zamanaşımı/hak düşürücü süre mevcut değildir.
Her ne kadar kira tespit davasının her zaman açılabileceği belirtilmiş ise de kanun ilgili hükmün 2. Fıkrasında açılan davanın bağlayıcılık yönünden farklı uygulamalar öngörmüştür. Buna göre;
- Eğer kira tespit davası, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmış ise, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Daha basit bir ifade ile kira tespit davası, yeni kira dönemi başlamadan en az 30 gün öncesinde açılmış ise, mahkemenin belirlediği kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır.
- Eğer kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün öncesinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde/ihtarda bulunmuş ise, mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanacaktır. Burada kiraya veren en az 30 gün önceden yazılı bildirimde bulunma şartını yerine getirmemiş ise, mahkemece belirlenen kira bedeli bir sonraki kira döneminde uygulanacaktır. Söz konusu bildirimin yazılı olacağı kanunda açıkça ifade edilmiş olduğundan, bildirimin yazılı olması geçerlilik şartı olup, yazılı olmadığı durumun tanıkla ispatı mümkün değildir. Şunu da belirtelim ki yazılı bildirimin şekline ilişkin düzenleme mevcut olmadığından, bildirimin mutlaka noter kanalıyla yapılması zorunlu değildir.
- Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davasının açılması halinde mahkemece belirlenecek kira bedeli , yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanacaktır.