En son şu tarihte güncellendi: 28 Şubat 2023
Diğer yazılarımızda kira bedelinin ve artış oranının ne şekilde belirleneceğinden ve yapılan belirlemede dikkate edilmesi gereken hususlardan detaylıca söz etmiştik (TBK md.344’ten söz ettik) . Bu yazımızda bu konularda tekrara düşmemekle birlikte, 11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe girerek Türk Borçlar Kanunu’na eklenen ve 11.06.2022 ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak olan geçici maddeden söz edeceğiz. İlgili hüküm kira artış oranını %25 gibi bir üst oranla sınırlamakta olup, yeni kira bedeliniz söz konusu hükümle birlikte bir önceki kira bedelinizin maksimum %25’i şeklinde arttırılmış halde olabilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’na Eklenen Geçici Madde İle Kira Artış Oranına Getirilen %25 ‘lik Üst Sınırlama
11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 Resmi Gazete ile; Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun yürürlüğe girmiş olup, söz konusu kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde eklenmiştir. Söz konusu geçici maddeye göz atalım;
MADDE 4- 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”
- HÜKMÜ İNCELEYELİM;
Öncelikle ve önemle belirtelim ki söz konusu hüküm; kira sözleşmesi devam etmekte iken, 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında (bu tarihler de dahildir) yenilenen kira sözleşmeleri için uygulanacaktır.
Söz konusu hükmün oluşturuluş amacı değerlendirildiğinde; herkes tarafından bilindiği üzere artan enflasyon yüzünden yapılan fahiş kira artışlarından kiracıları korumaktır. Yukarıda yer alan hüküm ile yapılacak kira artış oranları sınırlandırılarak kiracıların bir nebze olsun rahat nefes alması amaçlanmıştır.
Hükümle getirilen düzenlemeye gelirsek;
İlgili düzenleme ile kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde yer alan sınırlamanın yanı sıra birde bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’ini geçmeyecek şekilde sınırlandırılmıştır. Kısacası bu hükümle birlikte, yapılacak kira artışı bir önceki kira yılındaki kira bedelinizin %25’ini geçemeyecektir. Bu sınırın üstündeki her türlü sözleşme, sınırı aşan miktar üzerinden geçersiz hale gelecek ve en fazla önceki kira bedelinizin %25’lik artışı ile sorumlu tutulacaksınız.
Ancak bir noktayı unutmayalım ki söz konusu düzenleme sadece KONUT KİRALARI’nda uygulanmaktadır. İşbu sebeple çatılı işyeri kiraları açısından söz konusu sınırlama geçerli olmayıp, Türk Borçlar Kanunu’nun diğer hükümleri uygulanma alanı bulacaktır.
İlgili hükmü detaylıca incelediğimizde son cümle ayrıca dikkat çekmektedir. Buna göre; ”Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.’’
Söz konusu hükmün yaptığı atıf ile Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinin 2. fıkrasına bir bakalım; ”Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.’’
Buradan anlaşılacağı üzere eğer taraflar yenilenen kira dönemlerine uygulanacak kira bedellerine ilişkin bir anlaşma yapamamış ve bu kira bedeli hakim tarafından belirlenecek ise; hakim de belirleyeceği tutarda %25’lik üst sınır ile sınırlı tutulacaktır.
Söz konusu hükümde sadece TBK md.344’ün 2. fıkrasına atıf yapıldığından, aynı madde hükmünün 3. fıkrasında bu sınırlamanın bulunmadığı sonucunu çıkarabiliriz.
Şimdi de TBK md.344/3. fıkraya bi göz atalım; ”Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.’’
Eklenen geçici madde ile TBK md.344/3’e atıf yapılmadığından , 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için açılacak kira tespit davalarında, hakim tarafından belirlenecek kira bedellinin %25 ‘lik sınırlamaya tabi tutulmadığını ifade edebiliriz. Hakim açılan kira tespit davasında, TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önüne tutarak hakkaniyete uygun bir biçimde, %25’lik sınıra tabi olmaksızın yeni bir kira bedeli belirleyecektir.
Her ne kadar söz konusu hükmün oluşturuluş amacı kiracıları fahiş kira artışlarından korumak olsa da , kiraya verenlerin bu hükmü bertaraf etme amacıyla yaptıkları uygulamalar yüzünden kiracılar olumsuz birçok durumla karşı karşıya kalmaktadır. Kiraya verenler kira artış oranına getirilen %25’lik üst sınır yüzünden mevcut kira sözleşmelerini sona erdirmek için türlü yollar aramakta ve yeni bir kira sözleşmesi yaparak oldukça fahiş yeni kira bedelleri belirlemektedirler.
Yine de yukarıda detaylıca anlatmaya çalıştığımız üzere ; eğer mevcut kira sözleşmeniz 01.06.2022 tarihi ile 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek ise (bu tarihler de dahildir) , tarafınıza yönlendirilen yeni kira bedelinin bir önceki kira yılında ödediğiniz kira bedelinin %25’ini geçmemesine dikkat ediniz. Eğer ev sahibiniz bu oranın çok üstünde bir kira artışı belirleyerek sizden fahiş bir kira bedeli talep etmiş ise, üst sınırı geçen miktar kanunen geçersiz olduğundan, söz konusu kanun hükmünü ev sahibinize iletebilirsiniz.