En son şu tarihte güncellendi: 26 Mayıs 2023
Hisseli taşınmazların satın alınmasında risklerin neler olduğunu ele aldığımız bu yazımızda başınıza gelebilecek muhtemel tehditleri ve senaryoları konuşacağız. Hisseli taşınmazların neden hisseli olmayan yerlerden kat be kat ucuz olduğunun cevabını da “bir hukukçudan” dinleyeceğiniz bu yazımızı sonuna kadar okumanızı öneririz. Zira bir gayrimenkul almadan önce emlakçıya değil hukukçuya sormanız daha yararınıza olacaktır. Amerika’da bir emlak almadan önce hukuki danışmanlık zorunlu ve hatta bazı eyaletlerde kamu hizmeti olarak tıpkı CMK sistemi gibi kendiliğinden yapılmaktadır. Bizde ise tabiri caiz ise cin olmadan adam çarpmaya çalışan tahsilsiz, eğitimsiz ve art niyetli “simsarların” görüşlerinden başka görüş almadan satın almalar yapılmakta ve günün sonunda ellerinde “SİT şerhli/zeytinlik vasıflı/davalık” niteliklerde, işe yaramaz parsellerle baş başa kalıyor vatandaşlar.
Olumsuz ve riskli durumlar:
Başlıklar:
1) İzaleyi Şuyu Davası Açılması Riski
Eğer izaleyi şuyu davası açılırsa bu dava sonucunda siz isteseniz de istemeseniz de satın almış olduğunuz hisse zorla satılır. Bu durum sizin gelecek finansal planlarınıza uymayabilir, tercihlerinizle örtüşmeyebilir. Eğer ki izaleyi şuyu davası açılırsa bu davayı durdurmanın da yolları kolay değil. Ayrıca eğer ki kendi hissenize bir şeyler inşa ederseniz, peyzaj çalışması yaparsanız ve ortada rızai taksim sözleşmesi yoksa aynen taksim suretiyle izaleyi şuyu gibi bir seçenek de pek mümkün değil. Bu rızai taksim sözleşmesi de şurada yazan yönergelere uygun olmak zorunda: Örnek Rızai Taksim Sözleşmesi ve Dikkat Edilmesi Gereken Ayrıntılar.
2) İzaleyi Şuyu Davasının Def Edilmesi
Açılan izaleyi şuyu davasından daha kötü bir şey var ise o da açılan izaleyi şuyu davasının hukuki sihirbazlıklarla def edilmesidir. Bunun sonucunda; diğer ortaklarınızla beraber o parselde vergilerle birlikte mahpus kalırsınız. Bunun önlenmesi için yapılabilecek yol da yoktur. Karşı taraf ne zaman bitti derse o zaman biter. O sebeple böyle bir çıkmaza girmemek için özellikle dev parsellerde hisseli mülk almamaya önem gösterin. Çünkü izaleyi şuyu davasını durdurma yolları da alabildiğine çetrefilli, zahmetli ve de pahalı bir yöntemdir. Öyle 1-2 villalık değeri geçmeyen parsellerde genellikle uygulanmaz.
3) Ecrimisil Davası
Arkadaşlar hisseli bir taşınmazın bir kısmına sahip iken eğer ortada rızai taksim sözleşmesi yoksa veya bu sözleşme yukarıda bahsettiğim yönergelere uymuyorsa geçmiş olsun. Diğer hissedarlar ecrimisil açar ve elde ettiğiniz menfaati faizli ve tazminatlı olarak alırlar. Bu hakka sahip olurlar. Zaten hisseli arsaların metrekare fiyatlarının müstakil parsellerden kat kat daha uygun olmasının arkasında yatan en büyük gerekçe bu maddedir.
4) Hissedarların satış için bir araya gelememesi
Hisseli mallarda hissedarlardan birisi ölünce ve eğer çok sayıda mirasçısı var ise sorun büyük. Çünkü genelde çok mirasçısı olan hissedarların mirasçılarının bir kısmı yurtdışında oluyor. Sorun sadece bir araya gelip satma aşamasında değil izaleyi şuyu davası aşamasında da kendisini belli ediyor. Çünkü bu yurtdışında olan mirasçılara tebligat bir hayli masraflı. Masrafı bir yana davada bunlar da taraf gösterilince ne yazık ki dava çok uzun sürmekte.
5) İzaleyi şuyu ile satışta değerinden ucuza gidebilir
Biliyorsunuz ki mahkeme ; izaleyi şuyu davası sonucunda bilirkişi raporları doğrultusunda bu malın hissedarlar arasında satılmasına karar verebilir. Ancak eğer hissedarlar buna razı gelmezse ve anlaşamazsa malın icra dairesi kanalıyla satışa çıkartılması söz konusu olacaktır. Bu satış sırasında alan kişiler devlete kdv ödemektedir. Elbette bu ödenen kdv tutarları %18 olup mal için pey sürerken bu tutar da gözetilecektir. Çünkü bilirsiniz serbest piyasada mal alıp satarken çoğu kez böyle bir vergi ödemez kişiler. O sebeple serbest piyasa fiyatları kdv hariçtir. Bundan ötürü icra kanalıyla satılan mal her halükarda %18 daha ucuza satılmaktadır. Bir de işin içine ihale vasıtasıyla hızlı satılmasından kaynaklı indirim de girdiğinde mal 1/3 iskontolu olarak elden çıkmış olacaktır. Tüm bu tabloda; “icra ile satılan hisseli paydaki tutar ile serbest piyasada müstakil bir parsele ödediğiniz tutarı” mukayese ettiğinizde, hele ki mevzu bahis büyük parsel ise ciddi tutarların ziyan olması anlamına gelmektedir.
Olumlu durumlar:
Ucuz olması
Hisseli parsel almanın tek mantıklı sebebi ucuz olmasıdır. Ne yazık ki başkaca hiçbir artısı, handikapı, kaymaklı tarafı yoktur. Bu ucuzluk bazen çok ciddi seviyelerde olabilir. Ancak o gibi hallerde şu yukarıdaki riskler ve olumsuz durumlar muhakkak aklınıza gelsin. Neticede ucuz etin yahnisi de yavan olur.
Sonuç
Sonuç olarak güncel yasal durum ortada iken eğer düzgün bir rızai taksim olmaz ise veya hukukçu değilseniz hisseli yerden kaçmanız akıllıca ve mantıklı tercih olacaktır. Çünkü maalesef riskleri son derece yüksek. Ancak tabiki yasal durum ileride gerek içtihatlar yoluyla gerekse mevzuat değişikliği sebebiyle değişirse o vakit bazı şeyler de lehinize veya aleyhinize değişebilir. Bunun sorumluluğu da tamamen yatırım tercihlerinizi seçen sizlere ait olacaktır.