Hisseli ve Rızai Taksimli Taşınmaza İzaleyi Şuyu Davası Açılınca Nasıl Def Edilir? Ne Yapılmalıdır?

En son şu tarihte güncellendi: 26 Mayıs 2023

Öncelikle bu yazıyı kaleme almama neden olan etkenden bahsedeceğim. Uzunca zamandır müstakil parsel arsa bakıyordum. Ne yazık ki deniz gören yerlerde küçük parsel olmadığı için çok fahiş rakamlara satılmakta. Bu sebepten ötürü halen müstakil parsel alamadım.Ancak gözüme rızai taksim sözleşmesi yapılmak suretiyle bölünmüş orta ve büyük parseller ilişti. Şu an sarı siteyi açtığınızda bu şekilde; “tek bir taşınmazın hisselerinin rızai taksim sözleşmesi yapılmak suretiyle küçük parçalara ayrıldığını, bu rızai taksim sözleşmelerinin de tapuya şerh edildiğini ve bu şekilde satışa sunulduğunu” görmekteyim. Bunların durumunu ve akıbetini de inceleyerek başlıktaki soruya cevap arayacağız bu yazıda. Mehmet Görünmez Hukuk Bürosu’nun farkı burada ortaya çıkıyor. Biz pratiğe dönük çalışmaktayız.

Şimdi size günlük villa kiralamasının merkezlerinden birisi olan Antalya’daki Kaş-Kalkan bölgesinde satışa sunulan arazilerin ilanlarından iki tanesini buraya yapıştıracağım:

 

 

Gördüğünüz üzere hisseli olmayan müstakil parselin metrekare fiyatı tam 3731  TL

Hisseli olan taşınmazın metrekaresi 1200 TL (muhtemelen pazarlıkla 1000 TL’ye yakın tutarlara zorlanabilecektir).

Görüleceği üzere arada dağlar kadar fark var. Bu kadar metrekare fiyat farkı sırf hisseli değil diye ödemek sizce mantıklı mı? Mantıksız ama eğer ortada hukuk güvenliği yok ise mantıklı olabilir.

Arkadaşlar şu bir gerçek ki her vatandaş, insanlık onuruna uygun şekilde; en azından 2 katlı ve taban oturumu en az 40 metrekare olan külüstür de olsa bir konut imar hakkı olmalıdır. Her vatandaşın 2 katlı küçük müstakil imarlı olan en azından 150 metrekarelik parsel hakkı olmalıdır.  Bu hakkı biz bağımsızlığına düşkün vatandaşların elinden  yıllar önce aldılar. Köylerde, kasabalarda atalarımız koca koca arazilere dev gibi konaklar, köşkler yaptırmıştı. Biz yeni nesil insanların payına ise; toprakla asla teması olmayan, güneş görmeyen, beton manzaralı, park için silahlı kavga etmek zorunda kalacağımız kıytırık bir apartman dairesinin küflü ve rutubetli depreme dayanıksız odaları kaldı… Bu ayıp bizlerin değil. Bir hesaplamaya göre Türkiye’de kişi başına düşen tarım alanı arazisi 0,34 hektar (bu rakam nüfus artmadan evvel haliyle çok daha yüksekti). Bu rakam tarıma elverişli olmayan suyu olmayan araziler “hariç” olan rakamdır. Ülkemizde aslında ne kadar ciddi bolluk olduğunu ve bu bolluk ülkesinde nasıl ‘varlık içinde yokluk‘ çektiğimizi düşünün.

Şu an Kaş Kalkan bölgesinde inşa edilen her 10 evden abartısız 9’u kaçak durumda.  Belediye gelip ölçüp biçtikten sonra para cezasını kesiyor  (çoğu kez sadece 1 kez mühürlüyor ve takibini bile yapmıyor) ve araziye kaçak ev yapan kişi de imar affını bekliyor. Bu tablo şu an Bodrum hariç çoğu eli yüzü düzgün bölgede benzer durumda.

İmarlı parsel yok mu derseniz evet var alın size aynı bölgede Kaş’ta 1 dönüm tek villalık alelade bir imarlı parsel (denize sıfır falan değil bu parsel, yolu da toprak yol, asfalt bile yok):

 

Yine; gördüğünüz üzere bolluk, bereket ve zenginlik ülkesi Türkiye’de eli yüzü düzgün, hilesiz hurdasız, denizi gören, denize sıfır yalı statüsünde olmayan, şehir merkezinde yer almayan, altyapısı bile doğru düzgün olmayan, 1 ufak villa dikebileceğiniz ve az buçuk insan gibi yaşayabileceğiniz arsanın bedeli güncel kurla 1 milyon dolara yakın bir bedele tekabül etmektedir. Bu rakamlar dünya rekoru. Hiçbir medeni Avrupa ülkesinde veya Amerika’da merkezden uzakta bu özelliklere sahip arasalar bu kadar pahalı değil. Arsaların pahalı olması zenginlik ve refah değil “rantiyecilik, simsarlık, çakallık” alametifarikasıdır. Amerika’da şu an bu özelliklere sahip arsaları 50-100 000 dolar bandına alabiliyorsunuz.  Bu arsa meseleleri; tıpkı İstanbul’daki taksi plakası meselesinde olduğu gibi “çakalı koruma ve geliştirme” felsefesi doğrultusunda cereyan etmektedir. Zamanında üç kuruşa toprak alan adamlar şu an oturdukları yerden ülkeye gerçek manada hiçbir katma değer üretmeden dolar milyoneri oldular. Ülkenin gerçek katma değer üretecek en parlak zihinleri de fakirlikten, işsizlikten gelişmiş ülkelere göçe zorlandı. Biz de burada sayın kıymetli çakallarımız ve onların o çok kıymetli ve çok hak ettikleri değerli arazileri ile baş başa kaldık. Gün geçtikte daha da fakirleştik. Bu adaletsizliğe bir son verilmeli. Hükümet acilen hazine arazilerini yaşı 40 ve altında olan gençlerin herkese açık olan açık arttırma ihalesi ile satın alabileceği şekilde 200 metrekare ve ufacık tek villa imarlı olacak şekilde satışa sunmalıdır. Varsın altyapı gelmesin, güneş enerjisi, su tankı, su kuyusu ile yine idare eder insanlar. Bu meselenin başkaca rasyonel çözüm yolu yok.

Gelgelelim esas meseleye hisseli ve rızai taksim sözleşmesi ile krokisi çizilerek bölünmüş ve noter huzurunda sözleşme ile paylaştırılmış bulunan arazilerin ya da normal hisseli olan araziler için “izaleyi şuyu” davası açılması halinde bu davayı nasıl bertaraf edebiliriz?

Öncelikle İzaleyi Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Nedir ve Ne Zaman Açılabilir?

İzaleyi şuyu davası; Türkçe ismiyle “ortaklığın giderilmesi davası“, kazananı olmayan ve neticelenmesi durumunda her iki tarafında kazanan-kaybeden kabul edildiği, bir taşınmazın aynen taksim veya satış suretiyle ortaklık durumunun giderilmesini sağlayan özel bir dava türüdür. İzaleyi şuyu davası ile ilgili şu makalemizde de bahsettiğimiz üzere bu davayı hissedarlardan birisi tek başına açabilir, ortaklaşa da açmak mümkündür. Taraflardan birisinin bu davayı açması halinde dava, diğer tarafların iştirak etmesini gerektirmeden kendiliğinden yürür.

İzaleyi şuyu (ortaklığın giderilmesi davası) her zaman açılabilir. Taraflardan birisinin bu davayı açmasını engelleyecek herhangi bir durum yoktur. Rızai taksim sözleşmeleri de ortaklığın giderilmesi (izaleyi şuyu) davasının açılmasına engel teşkil etmez. Noter huzurunda bu rızai taksim sözleşmesinin tesis edilmiş olması ve tapuya tescil edilmesi de bu davayı bertaraf etmez.

İzaleyi Şuyu Davasını Engelleme ve Def Etmek

Özellikle rızai taksim sözleşmesi gibi bir sözleşmeye güvenerek taşınmaza milyonlar harcayarak yatırım yapan, koca koca evler diken insanlar bu dava nedeniyle çok ciddi zarara uğrama riski ile karşı karşıya. Çünkü ortada her ne kadar rızai taksim sözleşmesi olsa da bu taşınmaz parseli bir bütündür ve ortaklığın giderilmesi davası sonuncunda satıldığında ne yazık ki gelen para kaba bir hesapla ortak sayısına eşit bölüşülebilecektir (kesin böyle olması şart değil ama böyle bir olasılık mevcut). İşte bu durum taşınmaza daha çok masraf yapmış kişiyi mağdur edecektir. Bunun olmaması için muhakkak bu tür taşınmazlarda harcadığınız her kuruşun faturasını saklayın, ürünü belli eden tüm makbuzları muhafaza ediniz. Bu fatura ve makbuzlar izaleyi şuyu sonucu satış olursa o satış tutarından mahsup edilip tarafınıza verilebilir. Ancak biliyorsunuz ki hukukta bir hak iddia edebilmeniz için “kanıtlayabilmeniz” ve “delil sahibi olmalısınız”. Delil sahibi olmadığınız sürece tüm iddialarınız ne yazık ki gülünç kalmaya mahkum olacaktır.

Şimdi gelelim dananın kuyruğunun koptuğu esas çözüme. Bu çözüm yolu hukuken mümkün olsa da duruma ve şartlara göre tam olarak etik değildir. Bir hakkın sürüncemede bırakılması sonucunu ve birilerinin zarara uğramasına da yol açan bu etik dışı yolu buradan paylaşmayacağım. Bu yöntemi biz “eğer müvekkilimize haksızlık yapıldı ise ve bu haksızlığın varlığı bariz belli ise” kullanıyoruz. Bizde istemezdik böyle yollara ve yöntemlere girmeyi ancak malumunuz olduğu üzere ne yazık ki bozuk düzende sağlam çark olmak mümkün değil.

Bu yöntem sayesinde izaleyi şuyu davasını kazanmak mümkün değil ancak açılan davanın etkisiz hale getirilmesi ve bu izaleyi şuyu davasının sonuçlanmasının önlenmesi mümkündür.

İzaleyi Şuyu (Ortaklığın giderilmesi) Davası Sırasında Malı Kullanmak

Eğer ki ilgili gayrimenkul rızai taksimli ise ve kimse kimsenin hakkına, sınırlarına göz dikmiyorsa bu durumda hukuken yapılabilecek herhangi bir şey yok. Ancak tabiki eğer ortada böyle bir rızai taksim sözleşmesi veyahut herhangi paylaşım krokisi yoksa bu şartlar altında izaleyi şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası devam ederken paydaşlardan birisinin ilgili dava konusu gayrimenkulü fiilen kullanması, menfaat elde etmesi halinde; bu durum diğer paydaşlar için ecrimisil davası konusu oluşturabilecektir. Ayrıca eğer ilgili izaleyi şuyu konusu mallar aynen taksim yapılabilecek nitelikte ise bu durumda taşınmazın bir kısmını veya taşınmazlardan bir ya da birkaçını fiilen kullanmak, gelir elde etmek gibi durumlarda hukuken ecrimisil davası açılması sonucu ile karşı karşıya kalmazsınız.

Ortaklığın Giderilmesinde Rızai Taksime Uygun Aynen Taksim

Eğer ki dava öncesinde ortada bir rızai taksim sözleşmesi var ise ve bu rızai taksim sözleşmesi sayesinde arazi eşit şekilde bölünebildiyse aynen taksim, daha önceden düzenlenmiş rızai taksim sözleşmesine uygun olarak düzenlenebilecektir. Ancak ortada genelde büyük bir engel oluyor. Bu dava öncesinde düzenlenmiş bulunan rızai taksim sözleşmesi genelde “eşit parçaya bölmek ve herkese aynı olanaklar, imkanlar sunmak suretiyle” olmuyor. Çünkü birisinin parseli deniz görürken diğerininki görmüyorsa olmaz bu iş. Yine aynı şekilde birisinin parseli yola cepheli iken diğerininki yola cepheli değil ise yine olmaz bu iş.

Şu örnek karara göz atın (kaynak: Türk Mahkemeleri):

Bu kararda görüleceği üzere mahkeme aynı taksim talebini görmezden geldi için Yargıtay bozma kararı vermiştir.

Ancak bu taksim projelerinin aşağıdaki çizdiğim şekilde değil:

Aşağıdaki gibi olmalıdır ki mahkemece dikkate alınabilsin ve Yargıtay tarafından bozma kararı verilmeden onaylanabilsin:

 

Ayrıca şunu da unutmamak gerekir ki eğer ki parselde birden fazla kat var ise aynen taksimin mümkün olması ancak yasada ilgili katlar için kat mülkiyeti mümkün ise mümkündür. Yine önem arz eden bir diğer detay ise taşınmazların birleştirilmesi işlemi bir tür idari işlem olup tapu idaresine ait olduğundan mahkeme birleştirme yapılamayacağı kararlaştırılmıştır.

“Dava konusu edilen 3 adet taşınmaz mal mahkemece birleştirilmek suretiyle bir parça haline getirildikten sonra aynen taksimine karar verilmiştir.Dosya kapsamından birleştirme konusunda tarafların muvafakatının olduğu da anlaşılamamaktadır. TMK1000 (MK 913) maddesi ve tapu sicil nizamnamesine göre taşınmaz malların birleştirilmesi idari bir işlem olup, tapu idaresine aittir. Mahkemenin bu hususu gözönünde tutmadan yazılı şekilde işlem yapılması suretiyle hüküm kurulması usul ve kanuna aykırı bulunduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.” Kaynak: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, Esas:2009/3800, Karar:2009/7424, tarih: 28.09.2009

Yargıtay 6 Hukuk Dairesinin görüşüne göre bir taşınmazın aynen taksimi sırasında mahkemece şu ilkelere ve kurallara riayet edilir:

-Paydaşlığın (ortaklığın) giderilmesi davalarında mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatına göre aynen bölüşmenin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilemez. Keza paydaşlar rıza göstermedikleri takdirde taşınmazın bir bölümü paylı bırakılamaz.

-Aynen taksimin mümkün olmadığı hallerde bölünen parçaların değerlerinin birbirine az bir fark ile denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para (ivaz) eklenerek denkleştirme sağlanır. Ancak bunun için paydaşların rızası aranır yani davada paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hakim kendiliğinden talep olmadan bazı taşınmazları bir kısım paydaşlara kalanın diğer paydaşlara verilmesi ve eksik kısım için para eklenmesi suretiyle aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez.

-Aynen taksim sırasında konu ile ilgili uzman olan teknik bilirkişiye; ifraz (taksim) projesi düzenlettirilerek bu projeye göre taşınmaz Belediye veya mücavir alan hudutları içerisinde ise Belediye Encümeninden karar alınmak suretiyle belediyeden, Belediye dışında ise İl İdare Kurulundan İmar Yasası ve Yönetmeliğine göre bölüşmenin (taksimin) mümkün olup olmadığı sorulur. Şayet eğer ifraz projesinde kimlere parselin hangi kısmının verileceği konusunda paydaşlar mutabakata varamazlar ise bu kısımlar hakim huzurunda kura çekilerek belirlenir.