Yapı Güçlendirme İzni Nasıl Alınır?-İzinsiz Güçlendirme Mümkün Mü?

En son şu tarihte güncellendi: 27 Ağustos 2023

Ülkemizde yaşanan 6 Şubat deprem felaketi sebebiyle hala toparlamış değiliz. Bir ömür boyunca da ruhsal olarak toparlanmamız pek mümkün görünmüyor. Mevcut binaların hatalı yapılması, imar mevzuatına uygun olmaması, oldukça eski olmaları vb. sebeplerle birçok insan söz konusu depremde hayatını kaybetti. Maalesef Türkiyenin deprem kuşağında yer alması acı bir gerçek olduğundan, yaşanan felaket ülkemiz için ne ilk ne de son olacaktır. Ülkemizde her an deprem olması ve beklenen büyük bir marmara depremi gerçeği göz önüne alındığında, doğal afetle mücadele edebilmek için hızlıca gerekli adımların atılması şart. Bizleri deprem değil kötü yapılar öldürmekte.

Depremle mücadelenin en önemli basamaklarından biri de yapıların güçlendirilmesidir. Bu sebeple İmar Kanunu’na eklenen geçici 21. madde ile birlikte, yapı kayıt belgesi alan yapılar ile hasar görmüş olmakla birlikte ıslahının mümkün olduğu tespit edilmiş olan yapılarda, ilave inşaat alanı yaratmamak kaydıyla Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre güçlendirme izni alınarak güçlendirme yapılabilmektedir.İşbu yazımızda yapı güçlendirme izninden, iznin nasıl alınacağından, alınmadan güçlendirme yapılması halinde uygulanacak müeyyidelerden söz edeceğiz.

Yapı Kayıt Belgesi Nedir?

Yapı güçlendirme izni alabilmeniz için yapınızın ‘’yapı kayıt belgesi’’ne sahip olması gerekmektedir. İşbu sebeple öncelikle yapı kayıt belgesinin ne olduğunu ifade edelim.

Yapı kayıt belgesi, İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinde düzenlenmiştir. Söz konusu belge, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılan yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla oluşturulmuş geçici bir belgeyi ihtiva etmektedir.  Yapı kayıt belgesinin geçici bir belge niteliği taşıması hasebiyle, yapının yeniden yapılması veya kentsel dönüşümün uygulanmasına kadar bu belge geçerli olacak ve belgenin geçerli olduğu süre boyunca yapı sahibine yapıyı kullanım hakkı verilecektir.

Yapı kayıt belgesi, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31.10.2018 tarihine kadar başvurulması halinde alınabilecektir. Bunun yanı sıra Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar Tebliği’nin 4. maddesi uyarınca , yapı maliklerinden herhangi birinin veya vekilinin e-Devlette yer alan ‘’Yapı Kayıt Sistemi’’ndeki yapı kayıt belgesi formunu doldurması halinde de yapı kayıt belgesi başvurusunda bulunabilirsiniz.

Söz konusu belgeye sahip olmanız halinde yapınız, ruhsat veya ruhsat ve eklerine aykırı olsa dahi yapı kayıt belgeli bir yapı haline gelecek ve geçici olarak da olsa yıkım kararı durdurulabilecektir.  

Yapı Güçlendirme İzni Alabileceğiniz Yapılar Nelerdir?

Yapı güçlendirme izni, İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili hükme göz attığımızda;

Geçici Madde 21- ‘’Bu Kanunun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınan yapılar ile bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunun 13 üncü maddesinin (b) fıkrasına göre, hasar görmüş olmakla birlikte ıslahının mümkün olduğu tespit edilmiş olan yapılarda, ilave inşaat alanı ihdas edilmemek şartıyla, 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre güçlendirme kararı alınarak güçlendirme yapılabilir. Bu yapılarda güçlendirme izni, bu Kanunda ve ilgili diğer mevzuatta öngörülen şartlara ve kısıtlamalara tabi olmaksızın, güçlendirme projesine istinaden ilgili idaresince verilir. 

Güçlendirilecek olan yapının üzerinde bulunduğu taşınmazın mülkiyetinin belediyeye veya Hazineye ait olması durumunda; taşınmaz satın alınmadıkça güçlendirme yapılamaz. Güçlendirilecek yapının üçüncü kişilere ait taşınmazlara tecavüzlü olması durumunda güçlendirme için taşınmazına tecavüzlü üçüncü şahısların muvafakati aranır. 

Bu madde kapsamında yapılacak güçlendirme iş ve işlemleri 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun kapsamında yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Yapı denetim kuruluşlarından bu madde kapsamındaki denetim görevini yerine getirmedikleri tespit edilenlere, tespit edilen fiil ve hâllerin durumuna göre, 4708 sayılı Kanunun 8 inci ve 9 uncu maddesinde yer alan idari ve cezai müeyyideler uygulanır. 

Bu maddeye göre güçlendirme izni verilen yapıların herhangi bir sebeple yıkılmaları hâlinde, bu alanlarda yeniden yapılacak yapılar için yürürlükteki plan ve mevzuat hükümleri uygulanır. Bu madde hükümleri 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki yapılar hakkında uygulanmaz. ‘’

Maddenin biraz uzun olduğunun farkındayım. O yüzden size daha sade bir dille izah etmeye çalışacağım. Öncelikle yapı güçlendirme izni; yapı kayıt belgesi bulunan yapılar için veya yukarıda yer alan maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce, 15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Kanun’un 13. maddesinin b. fıkrasına göre hasar görmüş olmakla birlikte ıslahının mümkün olduğu tespit edilen yapılarda alınmaktadır. Daha da açık bir şekilde ifade edersem, yapı kayıt belgesine sahip bir yapınız var ise veya söz konusu madde yürürlüğe girmeden önce hasar görmüş ve düzeltilmesi mümkün olarak tespit edilmiş bir yapıya sahipseniz, yapı güçlendirme izni alarak güçlendirme yapabilirsiniz.

Burada özellikle kanun ‘’yapı kayıt belgesi’’ ifadesini kullanmıştır. İşbu sebeple yapı kayıt belgeniz varsa; yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesi alamamış veya bu belgeleri almanıza rağmen ruhsat ve eklerine aykırı bir yapı yapmış olsanız dahi, bu hüküm uyarınca yapı güçlendirme izni alabilirsiniz. Ancak önemle belirtelim ki yapı güçlendirme izni alarak güçlendirme yapmanız, bu yapıları ruhsatlı veya ruhsata uygun bir yapı haline getirmeyecektir.

ÖNEMLİ: Yukarıda bahsedilen düzenleme, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki yapılar hakkında uygulanmamaktadır. Bu sebeple eğer yapınızın tapu kütüğünde ‘’1. veya 2.sit alanı ibaresi veya korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı’’ ibaresinin yer alıyorsa; bu yapıya ilişkin kesin yapılaşma yasağı mevcut olduğundan, yapı güçlendirme izni verilmeyecektir. Eviniz yapı kayıt belgesine sahip olsa dahi, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kanunu kapsamında bulunduğundan bu madde uyarınca yapı güçlendirme izni almanız mümkün değildir. Ayrıca 2863 sayılı Kanuna tabi alanlarda imar affından da yararlanamayacağınızı ifade edelim. Bununla birlikte yapınız 2863 sayılı kanuna tabi olmasına rağmen, kesin yapılaşma yasağı dışında bir alanda ise artık burada yapı güçlendirme iznini yukarıda bahsedilen hüküm uyarınca değil, 2863 sayılı Kanun uyarınca alabilirsiniz.

ÖNEMLİ: İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinin 11. fıkrasında belli kanunlara tabi yapılarda yapı kayıt belgesinin düzenlenmeyeceği ifade edilmiştir. Buna göre ‘’18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanununda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alan ile İstanbul tarihi yarımada içinde ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda ve ayrıca 19/6/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş tarihi alanda yer alan yapılar için YAPI KAYIT BELGESİ DÜZENLENEMEZ. Bu alanlarda yer alan yapılar için yapı kayıt belgesi alınamadığından, İmar Kanunu’nun ilgili hükmü uyarınca yapı güçlendirme izni alamazsınız.

Ayrıca resmi gazetede yayımlanan ‘’Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar’’ın 8. maddesinde, yapı kayıt belgesi düzenlenmeyecek yapılar açıkça sayılmıştır. Eğer bir şekilde bu madde kapsamında yer alan (yapı kayıt belgesi verilmemesi gereken) bir yapıya, yapı kayıt belgesi verilmiş olsa dahi; bu yapılara yapı güçlendirme izni verilmeyecek ve hata ile verilen yapı kayıt belgesinin iptal edilmesi gerekecektir.

Yapı Güçlendirme İzni Alabilmenin Koşulları Nelerdir?

İmar Kanunu’nun geçici 21. madde hükmü uyarınca yapı güçlendirme izni alabilmeniz , belli şartların sağlanması halinde mümkündür. Bu şartlardan söz edelim;

1- ) Güçlendirilmek istenen yapının; yapı kayıt belgesine sahip olması VEYA  İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesinin yürürlüğe girdiği tarihten önce, ’’15/5/1959 tarihli ve 7269 sayılı Umumi Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanunun’’ 13. maddesinin b fıkrasına göre hasar görmüş olmakla birlikte ıslahının mümkün olduğu tespit edilmiş bir yapı olması şarttır. 

2- ) Güçlendirme izni istenen yapının güçlendirilmesinde, ilave inşaat alanı yaratılmaması gerekmektedir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 24.09.2020 tarihli, 2020/24 sayılı güçlendirme izni genelgesinin 13. maddesinde ; ‘’Yapının taşıyıcı kolon ve perdelerinin büyütülmesi ile yapının dış konturları dışına taşmadan yapılan ilave kolon ve perde imalatları haricinde yapının mevcut haline ilave inşaat alanını ihdas edilmeyecektir.’’ düzenlemesi yer almaktadır.

3- ) Güçlendirme izni alabilmeniz için güçlendirme projesinin hazırlanması şarttır. Söz konusu güçlendirme izni projesi Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği ve ilgili standartlara uygun olarak, statik proje yazarları tarafından hazırlanmalıdır. Hazırlanmış olan güçlendirme projesiyle birlikte başvuruda bulunmanız gerekmektedir. Güçlendirme izni, güçlendirme projesine istinaden yetkili idare tarafından verilebilecektir. 

4- ) Güçlendirme izni talep edilecek yapı, kat irtifakı veya kat mülkiyetiyle kurulmuş ise; iznin verilebilmesi için kat maliklerinin en az 4/5’inin, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda ise parsel maliklerinin en az 4/5’inin yazılı muvafakati şarttır. Bu izinlerin alınmasının tek istisnası, mahkemenin yapı güçlendirmenin zorunlu olduğuna yönelik karar vermesidir.

5- ) Güçlendirilecek olan yapının üzerinde bulunduğu taşınmazın mülkiyeti belediyeye veya Hazineye ait ise; taşınmaz satın alınmadıkça güçlendirme izninin alınması mümkün değildir.

6- ) Güçlendirilmesi talep edilen yapı, üçüncü kişilere ait taşınmazlara tecavüz ediyorsa, güçlendirme izni verilebilmesi için tecavüz edilen taşınmaz sahiplerinin muvafakati aranmaktadır. Aksi halde güçlendirme izninin alınması mümkün değildir.

Güçlendirme izni; 3194 sayılı İmar Kanunu ve özel kanun hükümleri kapsamında, sorumluluk sahası dahilindeki ilgili idare tarafından verilecektir. Güçlendirme izni kural olarak güçlendirilecek yapının bulunduğu parsel sınırını aşamaz. Başvuruda bulunulan yapı inşaat halindeki bir yapı ise, yapı kayıt belgesine uygun olarak, 31.12.2017 tarihi itibariyle yapının biten kısımları için güçlendirme izni verilebilecektir.

Güçlendirme izni dahilinde yapılacak güçlendirme iş ve işlemler, yapı denetim kuruşlarının denetimine tabidir. Bu sebeple yapı güçlendirme izni almanızın akabinde belli denetimlere tabi tutulacaksınız. Söz konusu yapı denetim kuruluşları sadece güçlendirme projesinin mevzuata uygunluğunu denetleyecektir.

Güçlendirme İzni ile Neler Yapılabilir?

Güçlendirme izni, yapı kayıt belgesi ile kayıt altına alınan yapıların güçlendirilmesine olanak sağlayan bir belgedir. Bununla birlikte güçlendirme izni alınarak yapının güçlendirilmiş olması, yapıyı ruhsatlı veya ruhsat ve eklerine uygun bir yapı haline getirmemektedir. 

Güçlendirme izni geçici nitelikte bir izindir. İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinin 5. fıkrası uyarınca yapı kullanma izin belgesi olmayan veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda cins değişikliği, kat mülkiyeti tesisi bu izinle mümkün hale gelebilecektir. Ayrıca yapının güçlenmesiyle birlikte kentsel dönüşüm gerçekleşene kadar yapı belli bir süre kullanılabilecektir. Daha açık bir ifadeyle kentsel dönüşüm gerçekleşene kadar bu izinle birlikte ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılmış olan yapıların kullanımına izin verilecek ve hakkında yıkım kararı verilse dahi yapının yıkım işlemleri durdurulacaktır. 

Güçlendirme izni ile birlikte izin aldığınız yapıda basit onarım ve tadilat yapabileceğiniz gibi, yapı üzerinde esaslı değişiklikler de gerçekleştirebilirsiniz. Güçlendirme izninin yetki alanı kanunlarımızca çizilmiş değildir, işbu sebeple esaslı değişiklikler yapabilmeniz mümkündür.

Güçlendirme İzni Kim Tarafından Verilir?

İmar Kanunu’nun geçici 21. maddesinde açıkça ifade edildiği üzere  güçlendirme izni, güçlendirme projesi uyarınca ilgili idare tarafından verilmektedir. Bu ilgili ve yetkili idarenin kim olduğu kanunumuzda açıkça ifade edilmemiş olmasına rağmen söz konusu izin, İmar Kanunu’nun 21. ve 22. maddesi uyarınca yapı izin verme yetkisine sahip olan belediyeler ve valilikler tarafından verilecektir. Uygulamada güçlendirme izninin valilik ve belediyeler tarafından verildiği görülmektedir. 

Güçlendirme İzninin İptalini Talep Edebilir Misiniz?

Güçlendirme izni idari işlem niteliğinde olduğundan, iznin iptali yine bir idari işlemle veya yargı kararıyla mümkün olabilir. Eğer verilmiş olan güçlendirme izni hukuka aykırılık taşıyorsa, idari yargıda açılan iptal davasıyla söz konusu işlemi iptal ettirebilmeniz mümkündür. Bunun yanı sıra idare de vermiş olduğu güçlendirme izninin hukuka aykırı olduğunu düşündüğü takdirde bu izni geri alabilme yetkisine sahiptir.

Güçlendirme izninin mahkeme kararı uyarınca iptal edilmesi veya izni veren idare tarafından geri alınması halinde, bu izin hiç verilmemiş sayılır ve iznin verildiği andan itibaren doğurduğu tüm hukuki sonuçlar ortadan kalkar. 

Eğer güçlendirme izninin yazımızda saymış olduğumuz koşullar oluşmadan verildiğini düşünüyorsanız veya yapılan güçlendirme projeye aykırı olarak yapılmışsa; idare mahkemesinde işlemin iptali davası açabilirsiniz. Güçlendirme izninin iptali için dava açmak istiyorsanız menfaat ihlalinin gerçekleşmesi gerekmektedir. Daha açıkça ifade ederek verilen güçlendirme izni sebebiyle menfaat ihlali yaşamışsanız veya yazılı rızanızın alınması gerektiği halde güçlendirme izni rızanız olmadan verilmişse (kat malikleri için) bu davayı açabilirsiniz.

Söz konusu izin 3. kişiye tebliğ edilmeyeceğinden iptal davası açma süreniz işlemden haberdar olduğunuz tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Bu sebeple güçlendirme izni belgesinin varlığının öğrenilmesinden itibaren 60 günlük süre içerisinde iptal davası açılabilecektir. 

Güçlendirme izninin iptalini talep edebileceğiniz durumlara örnek verirsek (hukuka aykırılıklar); 

• Güçlendirme ile birlikte ilave inşaat alanı ihdas edilmesi, 
• Güçlendirmenin güçlendirme projesine aykırı olarak yapılması,
• Yapının bulunduğu taşınmazın mülkiyetinin belediyeye veya Hazineye ait olması,
• Güçlendirme izninin kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızası bulunmadan verilmiş olması,
• Güçlendirilecek yapının 3. kişilere ait taşınmazlara tecavüzde bulunmasına rağmen, bu kişilerin muvafakatleri alınmadan iznin verilmiş olması,
• Yapı kayıt belgesinin sonradan iptal edilmesi,
• Güçlendirme projesine aykırı ilaveler yapılması.

Güçlendirme izninin iptal edilmesiyle birlikte yapının mühürlenmesine ilişkin yapı tatil tutanağı düzenlenecektir.

Güçlendirme İzni Almadan Yapı Güçlendirmenin Cezası Var Mı?

Güçlendirme izni almadan izinsiz güçlendirme yapmış iseniz; İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerinde yer alan yaptırımlar hakkınızda uygulanabilir. İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca izinsiz güçlendirme yaptığınız yapının mühürlenerek inşaatı derhal durdurulabileceği gibi, ayrıca yapınızın ruhsatı iptal edilebilir ve bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılabilir ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilebilir.

Bu durumların yanı sıra imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak idari para cezaları uygulanabilecektir. 

Bakanlıkça belirlenen yapı sınıflarına ve gruplarına göre yapının inşaat alanı üzerinden hesaplanmak üzere, mevzuata aykırılığın her bir metrekaresi için; 

• I. sınıf A grubu yapılara 3, B grubu yapılara 5 Türk Lirası,
• II. sınıf A grubu yapılara 8, B grubu yapılara 11 Türk Lirası,
• III. sınıf A grubu yapılara 18, B grubu yapılara 20 Türk Lirası, 
• IV. sınıf A grubu yapılara 23, B grubu yapılara 25, C grubu yapılara 31 Türk Lirası, 
• V. sınıf A grubu yapılara 38, B grubu yapılara 46, C grubu yapılara 52, D grubu yapılara 63 Türk Lirası, idari para cezası verilir.
• Bu miktarlar her takvim yılı başından geçerli olmak üzere o yıl için 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında bir Türk Lirasının küsuru da dikkate alınmak suretiyle artırılarak uygulanır.