En son şu tarihte güncellendi: 30 Kasım 2023
Tiny house kavramı, yaşanan deprem felaketi ve artan konut kiralarından sonra sıkça karşımıza çıkmaya başladı. Tiny house kullanımı bu derece yaygınlaşmışken hukuki statüsü hakkında da merak oluştu. Tiny house’lar hakkında Türk hukukunda doğrudan bir düzenleme bulunmasa da, kavramsal olarak tekerlekli konut olarak kabul edildiğinden, çekme karavan statüsünde değerlendirilmektedir. Bu sebeple işbu yazımızda tiny house’ların ne olduğundan ve hukuki rejiminden söz edeceğiz.
Başlıklar:
Tiny House Nedir?
Tiny house dendiğinde akıllarda tekerlekli küçük bir ev canlansa da tiny house bunlardan daha fazlasıdır. Öncelikle tiny house’lar aslında hareket edebilen yani taşınabilir ve sabit yapı olmak üzere 2’ye ayrılmaktadır.
Uluslararası Standartlar Konseyi tarafından yayınlanan Uluslararası Konut Standartlarında, tiny house hakkında bazı düzenlemeler yapılmıştır. Bu düzenlemeler hem taşınabilir tiny houselar için hem de sabit tiny houselar için standart kuralları ortaya koymaktadır. İlgili düzenlemelerde tiny house; çatı katı hariç 37 metrekare ve daha az olan zemin alanına sahip yapı olarak tanımlanmıştır. Bununla birlikte genel tanımını yaparsak tiny house; 9.3 ile 37.2 metrekare arasında bir alana sahip olan, tekerlek içeren ev yapısı olarak ifade edilebilir.
Sabit Tiny House’ların Hukuki Statüsü
Yazımızın başında ifade etttiğimiz gibi hukuk sistemimizde doğrudan tiny house’lar hakkında yapılmış bir düzenleme bulunmamaktadır. Bununla birlikte sabit tiny house’lar sabit bir yapı statüsünde olduğundan, İmar Kanunu ve ilgili mevzuat hükümlerine tabi olacaktır. İşbu sebeple sabit tiny houseların üretiminde, yapı kanunlarına ve imar düzenlemelerine uygun inşa gerçekleştirilmelidir.
Sabit tiny house’lar imarsız tarımsal araziler üzerine konulacaksa; plansız alanlar imar yönetmeliğine uygun olmalıdır. Eğer sabit bir tiny house’a sahipseniz ve plansız bir alana koyacaksanız, söz konusu yönetmeliğin 62 ila 64. maddelerindeki hükümlere uygun hareket etmeniz gerektiğini ifade edelim.
Tekerlekli Tiny House’ların Hukuki Statüsü
Tekerlekli tiny house’lar hareket edebildiğinden, ev veya yapı olmaktan ziyade araç olarak kabul edilmektedir. Bu sebeple tekerlekli tiny house’lar çekme karavan kabul edilerek, römork statüsünde karayolları trafik kanunu çerçevesinde değerlendirilmektedir. Karayolları Trafik Kanunu’nun 3. maddesinde yer alan römork tanımına baktığımızda; ‘’motorlu araçla çekilen insan veya yük taşımak için imal edilmiş motorsuz taşıt’’ ifadesi kullanılmıştır. Mevzuatımızda tiny house’a ilişkin bir düzenleme bulunmadığından, römork statüsünde kabul edilmektedir.
Tiny House’lar römork statüsünde kabul edildiğinden, motorlu taşıt değildir. Bu sebeple de Motorlu Taşıtlar Vergisi Kanununca vergi öngörülmemiştir. Ayrıca tiny house’lar taşınmaz niteliğine de sahip olmadığından, emlak vergisine tabi olmayacaktır.
Tiny House’ların İnşası ve Trafiğe Çıkmasına İlişkin Zorunluluklar
Tiny house’lar, Karayolları Trafik Kanunu uyarınca römork statüsünde kabul edildiğinden, römorklar için gerekli olan zorunluluklara uyulması gerekmektedir. Buna göre Karayolları Trafik Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca römorkların muayene istasyonlarında muayeneye sokulması gerektiğinden, tiny house’lar da muayeneye sokulmalıdır. Ayrıca yine aynı kanunun ilgili maddeleri uyarınca yüklü ağırlığı 750 kilogramın üzerinde olan römorklar trafiğe tescil edilmesi gerektiğinden, tiny houselar için de tescil zorunlu hale gelmektedir. Söz konusu tescil trafik tescil kuruluşunca gerçekleştirilmektedir.
Karayolları Trafik Yönetmeliği’nin 54. maddesinde; 750 kilogramın üzerindeki römorklar için ayrı bir tescil plakası takılacağı, 750 kilogramın altındaki römorklar için ise ayrı bir tescil plakası verilmeyeceği, sadece çeken aracın plakasının yapıştırılacağı ifade edilmiştir. İşbu sebeple sahibi olduğunuz tiny house’ların kilogramı oldukça önem arz etmektedir.
750 kilogram ile 3500 kilogram arasındaki römorklar için O2 onaylı tip belgesinin alınması zorunludur. Tip Onay Belgesi, ‘’Motorlu Araçlar ve Römorkları ile Bunların Aksam, Sistem ve Ayrı Teknik Ünitelerinin Tip Onayı ve Piyasa Gözetimi ve Denetimi Hakkında Yönetmeliği’’nin 3. maddesinde tanımlanmış olup söz konusu tanım uyarınca; onay kuruluşunun bir araç, sistem, aksam veya ayrı teknik ünite tipinin onaylandığını resmi olarak bildiren belgeyi ihtiva eder. Daha açık bir dille ifade edersek tip onay belgesi, römorkların kara yolunda tescil edilebilmesi için gerekli şartları taşıdığını belgeyen resmi nitelikte belgedir.
Tiny House’lar İçin Ehliyet sınıfından söz edersek, Karayolları Trafik Yönetmeliği’nin 75. maddesi uyarınca B sınıfı sürücü belgesiyle kullanılan araçlara takılan ve azami yüklü ağırlığı 3.500 kilogramı geçmeyen römork içeren birleşik araçları kullanacak kişilerin BE sınıfı ehliyet alması gerekmektedir. Bu sebepe tiny house’ları çeken araçları kullanan kişilerin BE ehliyeti olması gerekmektedir. Şunu önemle ifade edelim ki tiny house sahibinin BE ehliyeti olmasına gerek yoktur, bu ehliyet şartı tiny house’ları çeken araçları kullanan kişilere getirilmiştir. Bununla birlikte tiny house’lar taşınırken; çeki demirinin takılı olması ve bu çeki demirinin gerekli işlemler yapılarak ruhsata işletilmesi gerekmektedir.
Tiny House’lar Tescil Ettirilir mi?
Tekerlekli tiny house’lar mevzuatımızda karavan statüsünde kabul edildiğinden, Karayolları Trafik Kanunu ve Karayolları Trafik Yönetmeliği’nde yer alan hükümlerce trafiğe tescil ettirilmelidir. Bununla birlikte tiny house üretimi veya tescili için belediyeden imar izni almanıza veya İmar Kanunundaki yükümlülükleri yerine getirmenize gerek yoktur.
Tiny House’ların Park Edilmesine İlişkin Süre Sınırı Var Mı?
Tiny House’lar karavan statüsünde olduğundan, belirli bir yerde kalmalarına ilişkin süre sınırı bulunmamaktadır. Bu sayede tiny house’a sahipseniz imarlı veya imarsız arazi üzerine veyahut park edilebilecek bir yere uzun süreli olarak park edebilirsiniz.
Tiny House’lar İçin Ruhsat Alınmalı Mı?
Tiny house’lar eğer bir taşınmaz üzerine oturtulursa (sabit tiny house) , imar mevzuatımızca yapı niteliğinde kabul edileceğinden ilgili idareden ruhsat alınması gerekecektir. Bu sebeple sabit tiny house’lar imar mevzuatına tabi olmaktadır.
Tiny House’ların Sicile Kaydı Zorunlu Mu?
Tekerlekli tiny house’lar taşınır eşya niteliğine sahiptir. Motorlu araçlar da taşınır olması sebebiyle tapu siciline benzer özel sicile kaydettirilse de, tiny house 750 kilogramın altında ise böyle bir zorunluluğu bulunmamaktadır.
Tekerlekli tiny house malik veya üçüncü kişiye ait bir arazi üzerine konumlandırıldığında artık Türk Medeni Kanunu’muz uyarınca taşınır yapı olarak kabul edilecektir. Taşınır yapı TMK’nın 728. maddesinde düzenlenmiş olup ilgili hüküm uyarınca; ‘’Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tabi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.’’
Tiny House Konut Olarak Nitelendirilebilir Mi?
Kira hukuku çerçevesinde bir yapının konut olabilmesi için sürekli oturmak amacıyla kiralanması gerekmektedir. Bu sebeple insanların içerisinde sürekli olarak yaşamalarına imkan sağlamayan yapılar konut olarak nitelendirilmemektedir.
Bir yapının konut olabilmesi için ayrıca yatay ve dikey olarak kapalı bir bütünlüğü bulunmalıdır. Tiny houseların kullanım alanına bakıldığında, birçok insanın burayı yaşam alanı olarak kullandığı görülmektedir. Söz konusu tiny house’lar insanların içerisinde sürekli yaşamasına imkan sağlayacak mekanizmalara sahiptir. Bu sebeple insanların içerisinde sürekli olarak yaşamasına imkan veren, onları dış etkenlerden koruyan ve günlük ihtiyaçlarını gidermesine hizmet eden tiny house’lar, taşınır niteliğine haiz olmasına rağmen konut olarak kabul edilebilecektir.
Yukarıda izah ettiğimiz hususlar uyarınca tiny house’lar kira sözleşmesine konu olabilir. Bu durumda tiny house’lara konut kiralarına ilişkin hükümler uygulanmalıdır.
Tiny House’ların Hem Satış Hem Eser Sözleşmesine Konu Olabilmesi
Eğer tiny house sözleşmenin kurulduğu sırada mevcutsa burada artık mülkiyetin devrine ilişkin bir sözleşme yapıldığından, taşınırlara ilişkin satış sözleşmesi gerçekleşmiş olacaktır. Bununla birlikte tiny house, sözleşmenin kurulmasından sonra üretilecekse artık burada eser sözleşmesinin akdedildiğini ifade edelim.
Sözleşme kurulduğu sırada tiny house meydana getirilmemiş olmasına rağmen yapılan sözleşmeyle üreticinin yetenekleri dikkate alınmıyorsa, alıcının kişisel ihtiyaçlarına özgü olmayacak şekilde tamamen anonim bir nitelik taşıyorsa yapılan sözleşme yine satış sözleşmesi niteliğine sahip olacaktır.
Tiny House’lar Üzerinde Rehin Tesisi
Tekerlekli tiny house’lar taşınır yapı olarak kabul edildiğinden, bu yapıların üzerinde rehin tesis edilecekse TMK’nın 728.madde hükmünde yer alan taşınır rehnine ilişkin hükümler uygulanmalıdır.
Rehin taşınırın eklentilerini, bütünleyici parçalarını ve doğal ürünlerini kapsar. Tekerlekli tiny house’lar da rehne söz konusu olduğundan, rehnin kapsamına bütünleyici parçaları ve eklentileri girmektedir. Bu sebeple tiny house’larda verandalar varsa bu veranda da taşınır rehni kapsamında yer alır.