En son şu tarihte güncellendi: 23 Kasım 2023
Daha önceki yazılarımızda konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebeplerinin sınırlı olduğundan ve tahliye sebeplerinin nelerden oluştuğundan detaylıca söz etmiştik. İşbu yazımızda ise tahliye sebeplerinden biri olan tahliye taahhüdünden bahsedeceğiz.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracının tahliye edilebilmesi için, tahliye taahhütnamesinin geçerli şekilde yapılmış olması gerekmektedir. Bunun için de tahliye taahhütnamesinin yazılı şekilde yapılmış olması, tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve taahhüdün kiralanının tesliminden sonra düzenlenmiş olması zorunludur. Yazımızın devamında geçerli bir tahliye taahhütnamesinin şartlarından bahsetmekteyiz.
Başlıklar:
Tahliye Taahhüdü/Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhüdü Türk Borçlar Kanunumuzun 352. maddesinin 1. fıkrasında ifade edilmiştir. İlgili hüküm uyarınca;
MADDE 352- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
İlgili hükümde her ne kadar tahliye taahhüdünün tanımı yapılmamışsa da geçerli bir tahliye taahhütnamesi yapılabilmesi için gerekli şartlar açıkça ifade edilmiştir. Görüldüğü üzere tahliye taahhüdünde kiracı, kiralananın kendisine tesliminden sonra kiraya verene karşı, yazılı olarak yapılmış beyanla, kiralamış olduğu taşınmazı belirli bir tarihte boşaltma görevi üstlenir. Burada tahliye taahhütnamesi sayesinde kiraya veren, herhangi bir sebebe dayanmadan doğrudan taahhütnamenin varlığı sayesinde kira ilişkisini sona erdirme imkanına sahip olmakta ve kiracının tahliyesini talep edebilmektedir. Şunu da önemle ifade edelim ki tahliye taahhüdü sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin düzenlenebilmektedir.
Geçerli Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Yapılır?
Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ile kiracının tahliyesine gidilebilmesi için, söz konusu tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli bir şekilde yapılmış olması gerekmektedir. Bu sebeple bu başlıkta sayacağımız unsurların mevcut olmadığı bir tahliye taahhüdüne dayanarak kiracının tahliyesini talep etmeniz mümkün olmamaktadır.
-
Tahliye Taahhüdü Yazılı Şekilde Yapılmalıdır
Her ne kadar kira sözleşmesini sözlü olarak yapabilseniz de, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kanun, mutlaka yazılılık şartı koşmuştur. Bu sebeple geçerli bir tahliye taahhütnamesi yapabilmeniz için bunu yazılı şekilde yapmanız gerekmektedir. Sözlü tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiracının tahliyesini talep etmeniz mümkün olmayacaktır.
Kanun hükmünde, tahliye taahhüdünün yazılı olarak yapılacağı belirtilmişse de nitelikli bir şekil şartı öngörülmediğinden, taahhüdün adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Yani yapacağınız tahliye taahhüdünde kiracının el yazısıyla atmış olduğu imzasının bulunması yeterli olacaktır. İlgili metin bilgisayar çıktısı olabilir. Bununla birlikte söz konusu yazılı şekil şartını kiracının bizzat yerine getirmesi zaruridir, kiracı yerine başka birinin taahhüdü imzalaması taahhüdü geçersiz hale getirecektir. Eğer kiracı tüzel kişi ise yazılı tahliye taahhüdünün temsile yetkili organ tarafından verilmesi gerekmektedir.
Kiracı birden fazla kişi ise, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kiracılarının tamamının taahhütte bulunması şarttır. Bu durumda bir tahliye taahhütnamesi bütün kiracılar tarafından imzalanabileceği gibi, her kiracı ayrı ayrı tahliye taahhüdünde de bulunabilir. Ayrıca tüm kiracılar bir kiracıyı yetkilendirmişse, yetkili kiracı da diğer kiracılar adına tahliye taahhüdünde bulunabilir.Genel kural kiracının bizzat tahliye taahhüdünde bulunması olsa da yetkili temsilci tarafından da taahhüt verilebilir.
Yukarıda bahsettiğimiz üzere tahliye taahhütnamesinin adi yazılı şekilde yapılması geçerlilik için yeterli olsa da, açılacak davada ispat yükümlülüğünü yerine getirebilmeniz açısından tahliye taahhütnamesinin noter tarafından düzenlenmesini veya noterde onaylama şeklinde yapılmasını tavsiye ederiz. Bu durumda kiracının tahliye taahhüdünde yer alan imzasını inkar etme imkanı ortadan kalkacaktır.
Bununla birlikte kiraya veren kabul ederse, yargılama devam ederken duruşma tutanağına veya icra tutanağına da kiracının tahliye taahhüdüne ilişkin beyanı yazılabilir.
-
Tahliye Tarihinin Açıkça Belirtilmesi Gerekmektedir
Her ne kadar yapılan tahliye taahhüdünün düzenlenme tarihinin belirtilmesi geçerlilik şartlarından biri olmasa da, tahliye edilecek tarihin belirtilmiş olması aranan zorunlu şartlardan biridir. Bu sebeple tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi, belirli bir tarih içermelidir.
Tahliye tarihinin kiracı tarafından el yazısıyla yazılması şart değildir, tahliye tarihinin kiraya veren tarafından yazılması mümkündür. Bu durum yüzünden uygulamada, kiraya verenler tarafından tahliye taahhütnameleri yapılırken tarihsiz bir şekilde taahhütte bulunulması talep edilmektedir.
-
Tahliye Taahhütnamesi, Kiralananın Kiracıya Tesliminden Sonra Düzenlenmelidir
Tahliye taahhütnamesinin bir diğer geçerlilik şartı da taahhüdün, kiralanının tesliminden sonra yapılmış olmasıdır. Bu sebeple kira sözleşmesinden önce verilen veya kira sözleşmesi yapılırken verilen tahliye taahhütnameleri geçerli değildir.
Kira sözleşmesi yapılmasına rağmen kiralanan taşınmaz kiracıya teslim edilmemişse, o aşamada verilen tahliye taahhüdü de geçersiz olacaktır. Dolayısıyla eğer taşınmaz kiracının fiili hakimiyet alanına girmemişse, bu aşamada tahliye taahhütnamesi yapmanızı tavsiye etmeyiz zira bu taahhüde dayanarak kiracıyı tahliye edebilmeniz mümkün olmayacaktır.
Bununla birlikte uygulamada tahliye taahhütnamelerinin kira sözleşmesi ile birlikte yapıldığına şahit olmaktayız. Burada tahliye taahhüdü geçersiz olmakla birlikte ortada ispata ilişkin bir problem doğmaktadır. Eğer tahliye taahhüdünün, kiralananın tesliminden önce beyaza imza atma şeklinde yapıldığını iddia edecekseniz, Yargıtay kararları uyarınca ispat külfeti kiracının üzerindedir. Böyle bir durumda baskı ve korkutma altında beyaza imza atarak taahhütte bulunmuşsanız irade sakatlanması sebebiyle taahhüdün iptali talebinde bulunabilirsiniz.
Geçerli Tahliye Taahhüdünün Sonuçları
Geçerli bir tahliye taahhüdü yapılmış ise kiracı, taahhütte belirtilen tarihte kiralananı tahliye etmek zorundadır. Eğer kiracı taahhütnamede belirtilen tarihte kiralananı tahliye etmezse, kiraya veren kira sözleşmesini, taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde sona erdirebilir. Bu durumda kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içerisinde icra yoluna başvurabileceği gibi dava açma yoluna da gidebilir. Bu yollardan kısaca söz edersek;
-
Kiraya veren, kiracı taahhüt tarihinde çıkmazsa, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracı aleyhine ilamsız icra takibi yapabilir
Kiraya veren, taahhütnamede belirtilen taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içerisinde kiracı aleyhine ilamsız icra takibi yapabilir. Söz konusu 1 aylık süre hak düşürücü süre olduğundan, bu süre içerisinde icra takibi yapmazsanız artık aynı tahliye taahhüdüne dayanarak talepte bulunmanız mümkün olmayacaktır.
Kiraya veren birden çok kişiyse; paylı mülkiyetin varlığında pay ve paydaş çoğunluğu ile, elbirliği mülkiyetinde ise oy birliğiyle bu yola başvurmalıdır. Daha açık bir ifadeyle kiraya verenlerin hepsinin birlikte ilamsız icra takibinde bulunması zorunludur. Birden fazla kiracı varsa bu icra takibi, tüm kiracılara karşı gerçekleştirilmelidir.
İcra dairesi, kiracıya taşınmazın 15 gün içerisinde tahliye edilmesi ve teslim edilmesi gerektiğine dair tahliye emri gönderir. Kiracının tahliye emrine karşı tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı vardır. Kiracı söz konusu 7 günlük süre içerisinde tahliye emrine itiraz etmezse veya itirazı kaldırılır ise, kiralanan zorla tahliye edilir ve kiraya verene teslim edilir. Bununla birlikte kiracı 7 günlük süre içerisinde icra dairesine itirazda bulunursa tahliye takibi durur.
Bu durumda kiraya veren, itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 aylık süre içerisinde icra hukuk mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını talep edebileceği gibi, itirazın kendisine tebliğinden itibaren 1 yıllık süre içerisinde sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açabilir. Kiracı, adi yazılı şekilde yapılan tahliye taahhüdündeki imzasını itiraz yoluyla açıkça inkar ederse, kiraya veren icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep edemez, bu durumda sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açması zorunludur. Kiracının itirazının kaldırılması halinde kiralanan zorla tahliye edilip kiraya verene teslim edilir.
-
Kiraya veren, kiracı taahhüt ettiği tarihte çıkmazsa, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir
Kiraya veren, tahliye için taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Söz konusu 1 aylık süre hak düşürücü süre olduğundan, bu süre içerisinde dava açmazsanız, artık aynı tahliye taahhüdüne dayanarak talepte bulunmanız mümkün olmayacaktır.
Kiraya veren birden çok kişiyse; paylı mülkiyetin varlığında pay ve paydaş çoğunluğu ile, elbirliği mülkiyetinde ise oy birliğiyle dava yoluna başvurmalıdır. Daha açık bir ifadeyle kiraya verenlerin hepsinin birlikte dava açması zorunludur. Birden fazla kiracı var ise açılacak davada davalı, bütün kiracılar olmalıdır. Açılan davada kira sözleşmesinin sona erdirildiği tarihe kadar geçen sürede işleyen kira bedellerinden kiracı sorumlu olacaktır.