Sit Alanı, Orman, Ham Toprak, Mera, Kıyı Alanlarında Yapı Kayıt Belgesi Mevcut Kaçak Yapılar Hakkında Yıkım ve Para Kezası Karar Alınabilir mi?

En son şu tarihte güncellendi: 6 Şubat 2024

Şimdi arkadaşlar, son zamanlarda bu soru çok sık sorulmaya başlandı. Sit alanı, Orman, Kıyı gibi yerlerde biliyorsunuz devlet tüzel kişiliğinin kontrolü ve egemenliği fazladır. Buraya kadar bir sorun yok. Ancak 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesi ile kişilere “yapı kayı belgesi” verildi biliyorsunuz. Bu yapı kayıt belgeleri verildikten sonra “kazanılmış hak” statüsünde sayılmaktadır. Yapı kayıt belgesi sahibi Belediye’den yahut özel şirketlerden elektrik, su, internet temin edebilir. Ayrıca bu yapı kayıt belgesi sahibi olunduktan sonra Belediye tarafından yıkım kararı verilemez.  Ancak sorun sit şerhi olan yapılarda başlıyor. Sit şerhi olan yapılarda durum komplike oluyor. 

Hangi Gecekondulara Yapı Kayıt Belgesi Verilemez:

Bu husus (Yapı Kayıt Belgesi Verilemeyecek Yerler) kanunda çok açık ve net olarak belirlenmiştir.

1- 31/12/2017 tarihinden sonrasında inşa edilmiş ve bitmiş bulunan kaçak yapıların (yapı tanımına iyi dikkat etmek gerek burada, dört bir tarafı ve tavanı kapalı olacak ve tamamlanmamış olmayacak) tümü

2- Üçüncü kişilere ait bulunan özel mülkiyete konu taşınmazlarda bulunan yapıların tümü (yani mesela komşunun arazisine çıkma yapıp sonrasında aldığınız yapı kayıt belgesi hukuken geçersiz ve müdahelenin men-i ya da kal davası sonunda bu yapı yıkılabilir)

3- Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak (park, yeşil alan, Rekreasyon alanı) belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ya da Belediye’ye ait olan taşınmazlar üzerinde bulunan yapılar (ayrıca elbette öncesinde yapı kayıt belgesi almanız halinde bu yapı kayıt belgesi bulunan yer park alanı ilan edilirse bu durumda kaçak yapının yıkımına karar verilir ancak bu yapının bedeli kişiye Kamulaştırma Kanunu  hükümlerince verilir).

4- 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımı yapılmış bulunan; Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi sınırları içinde kalıp da (Kanuna ekli kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda) inşa edilmiş bulunan kaçak yapıların tümü (Boğaz’da kaçak villa yapmaya artık izin vermiyorlar, 1980’e kadar yapanlar yaptı, o saatten sonra en zenginlerin oturduğu bu bölge çok sıkı korunuyor, en tepelerden çok büyük torpil olmadığı sürece yoksa kimsenin gözünün yaşına bakmıyorlar)

5- İstanbul tarihi yarımada içinde Kanuna ekli kroki ile listede sınırları ve koordinatları ile gösterilmiş bulunan alanlarda inşa edilmiş bulunan kaçak yapıların tümü (tıpkı Boğaz gibi Fatih İlçesi, tarihi yarımada da korunuyor, neticede ülkenin en büyük turizm gelirlerinin akıbeti söz konusu buralarda da)

6- 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda inşa edilmiş bulunan kaçak yapıların tümü. (buraların korunması şaşırttı beni açıkçası, şu anda ciddi bir gayrimenkul rantı da yok, Bir Bodrum bir Kaş-Kalkan, Çeşme kadar revaçta bölgeler sayılmaz buralar)

Bu yukarıdaki sayılanlar haricindeki yapılara yapı kayıt belgesi verilebilir. Bundan bir engel yoktur. Yani sit alanı sayılan bölgede de bu yapı kayıt belgelerinin verilmesi söz konusu olabilir. Yine aynı şekilde esasında ham toprak olup 25 hektardan büyük alanda bulunduğu için orman sayılabilecek alandaki gecekondunuza da yapı kayıt belgesi verilebilir. Bu belgelerin verilmesinde bir sakınca yok. Zira ortada konuyla ilgili özel bir kanun var ve meseleyi çözümlüyor.

ANCAK;

İmar barışı düzenlemesi, yapı kayıt belgesi alan yapının SADECE KULLANILMASINA  OLANAK TANIMAKTADIR.  İmar Kanunu uyarınca yıkım ve para cezası alınmasını engellemektedir. Bununla birlikte, yapı kayıt belgesi verilen taşınmazlar hakkında özel kanun hükümlerinin uygulanamayacağına ve bu özel kanunlara dayanılarak yıkım kararı alınamayacağına ilişkin açık bir hüküm yok.

3194 sayılı İmar Kanunu’un ‘istisnalar’ başlıklı 4. maddesinde de; şu şekilde konuya açıklık getirilmektedir:

İstisnalar:  Madde 4 – 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, bu Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu ve 3030 sayılı Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun ile diğer özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu Kanunun özel kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır. Kaynak

Yine aynı konuda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ait 11.10.2019 tarihli yazısında bu konuyla ilgili olarak; “Yapı Kayıt Belgesinin sadece 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca alınan yıkım kararlarını kaldıracağı, özel Kanunlar kapsamında alınan yıkım kararlarını ise kaldırmayacağı” açıkça yinelenmiştir.

Sit Alanında Kalan Kaçak Yapıya Kayıt Belgesi Verilmesi ve Yıkım

 

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğün’ne ait bulunan “3194 Sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. Maddesi  (yapı kayıt belgesi verilmesine dair olan madde) Uyarınca Yapılacak Olan İşlemler” Konulu 06.07.2018 tarih ve 2018/8 sayılı Genelgesini’nde de bahsedildiği üzere özel yasalar gereğince (yani misal, 6306 sayılı Kanun, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu, Toprak Koruma Kanunu, Orman Kanunu, Doğal Sit, Arkeolojik Sit, Kentsel Sit, Askeri Güvenlik Alanı gibi) tabi olan alanlarda bulunan taşınmazlarla ilgili olarak Yapı Kayıt Belgesi alınması mümkün olduğu açıkça ve net şekilde tartışmaya yer olmayacak şekilde belirtilmiştir.

Yine aynı şekilde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığında yapı kayıt belgesi düzenlenmesine yönelik olan idari işlemlerin tümünü yürütmekten sorumlu olan olan Alt Yapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün; 11.10.2019 tarih ve E.238362 sayılı yazısında da bu durum açıklığa kavuşturulmuştur.

“Yine aynı şekilde özel kanunlar (Kıyı, Orman, Mera, Toprak Koruma, Doğal Sit, Arkeolojik Sit, Kentsel Sit, Askeri Güvenlik Alanı vs.) kapsamında kalan yapılar için Yapı Kayıt Belgesi alınabilir”  Kaynak: https://altyapi.csb.gov.tr

şeklinde bir ifade ile, açıkça özel kanunlara tabi alanlarındaki yapılara yapı kayıt belgesi verilebileceği ifade edilmiştir.

Konuyla ilgili olarak yasaya göz atalım:

2863 sayılı Kanun’un  16. maddesine göre:

Ruhsatsız yapı yasağı: Madde 16 – Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile bunların korunma alanlarında ruhsatsız olarak inşaat yapmak yasaktır. Buralarda ruhsatsız olarak yapılacak inşaatlar ile, koruma amaçlı imar planlarında, plana; sitlerde, sit şartlarına aykırı olarak inşa edilen yapılar hakkında imar mevzuatına göre işlem yapılır. Kaynak

Yine her ne kadar  2863 sayılı Kanun’a dahil alanlardaki ruhsatsız yapılaşma hakkında 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddeleri gereğince, belediye encümeni veya il daimi encümenlerinin yıkım yahut para cezası kararı verme yetkisi bulunmakta ise de; eğer ki bu tür yapıların “yapı kayıt belgesi mevcut ise” İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinin 4. fıkrasına dayanarak imar Kanunu’ndan ötürü yıkım ve para cezası kararı alınamaz. Elbette başka kanunlardan ötürü aşağıda da ifade ettiğimiz üzere yıkım mümkündür.

2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun 57. maddesinde koruma kurullarının görevleri arasında şu husus mevcuttur:

“Korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ve koruma alanları ile sit alanlarına ilişkin uygulamaya yönelik kararlar almak.” Kaynak

Sonuç olarak; 3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesinde yer alan hükümlerin, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun hükümlerinin uygulanmasına engel teşkil etmemesi nedeniyle; ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu veya Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Komisyonu tarafından, eski eser niteliğindeki tescilli yapılardaki izinsiz yapılaşmalar ve de arkeolojik yahut doğal sit alanlarında bulunan yapılar hakkında yıkım kararı alınabilir ve bu kararlar doğrudan Bakanlık’ça yürütülebilir. Elbette  2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’nun ruhsatsız yapılaşma nedeniyle idari para cezası verileceğine ilişkin hüküm bulunmadığı için bu tür alanlardaki kaçak yapılar nedeniyle  idari para cezası verilmesi mümkün değildir.

Kıyı Kanunu Kapsamında Olan Yerdeki Yapı Yıkılabilir Mi?

Bu konuda da meseleyi direkt Kanun’dan yararlanarak çözeceğiz. Yasa bu hususta son derece net ve açık.

3621 sayılı Kıyı Kanunu’nun 13. maddesinde:

 

Kıyı Kanunu’nun 14. maddesi uyarınca, kıyı ve sahil şeridinde bulunan yapılar hakkında bizzat ve doğrudan doğruya Kıyı Kanunu’ndan ötürü yıkım ve para cezası kararı alınması mümkün değildir. Yani özel kanunda bu yönde bir hüküm yok. Yıkım ve idari ceza işini Belediye’ye ve Valiliklere bırakmış yasa. Eğer mesela Belediye mücavir alan sınırları içerisinde bir kıyı alanındaki kaçak yapı söz konusu ise bununla Belediye ilgilenecektir. Belediye mücavir alan sınırları dışında ise valilik.

Yine bir diğer önemli konu:

 Kıyı Kanunu’nun 14. maddesinin atıfta bulunduğu İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerine göre, yıkım yahut para cezasının tatbik edilmesi de hukuken ve fiilen söz konusu olamaz. Çünkü yukarıda da detaylıca ifade ettiğimiz üzere İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin 4. fıkrası ile, yapı kayıt belgesi alan eski kaçak gecekondu yapılar hakkında belediyeler veya il özel idareleri tarafından İmar Kanunu uyarınca yıkım ve para cezası kararı alınması bizzat imar affı yasası ile engellenmiştir. Kıyı veya sahil şeridinde bulunan alanlar devletin hüküm ve tasarrufu altında olsa dahi, Kıyı Kanunu’nun 14. maddesindeki açık hüküm nedeniyle Kıyı olunmasından ötürü devletin üst kademesi, Bakanlıklar yıkım kararı veremiyor. Şu an kıyılarda özellikle lüks tatil yerlerindeki nüfuslu kişilere ait otellerde iskele, eklenti, büfe yapılıyor ve kimse de sesini çıkaramıyor ve engel olunamıyorsa bu durum genel olarak Belediye’nin eylemsizliğinden kaynaklanmaktadır. Aynı eylemsiz Belediye’ler dar gelirli vatandaşlara ait baraka kadar yeri yıkmaya kalkabiliyorlar maalesef.

Orman ve Mera ya da Ham Toprak Vasıflı Yerde Gecekondu Yıkım Kararı Verilebilir Mi?

 

Bu konuda önem arz eden tüm detayları tek tek özetleyerek sıraladık. Umarız işinize yarar bilgiye erişebilirsiniz.

• Ne şanslılar ki; İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesi ve diğer mevzuatlar uyarınca hazineye ait taşınmazlardan özel kanunları kapsamında kalan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gerekenler dışında kalanları ile Belediyelerin özel mülkiyetinde tabi taşınmazların Yapı Kayıt Belgesi sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerinin talepleri üzerine satılabileceği yasalca hüküm altına alınmıştır. Şu an birçok yapı kayıt belgesi sahibi bu yönden başvurular yaptılar ve tapularını aldılar. Bunları e parsel uygulamasında kamuya ait taşınmazlar üzerinde de görebilirsiniz.
• “Özel kanunların kapsamı içerisinde kalmış bulunan ve bu özel kanunlara göre değerlendirilmesi gereken”ve yine bu sebepten ötürü satılamayacak olan taşınmazların hangileri olduğu hususu; 26 Aralık 2019 tarihli ve 30990 esas sayılı Resmî Gazetede Yayımlanan 396 sayılı Milli Emlak Genel Tebliğinde tek tek net olarak ele alınmıştır.
• Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altındaki orman, mera, yayla, yol ve yeşil alan gibi alanlarda bulunan ruhsatsız gecekondu sayılabilecek yapılar hakkında normal şartlar altında; İmar Kanunu uyarınca yıkım ve para cezası verilmesi mümkündür. Lakin 3194 sayılı İmar Kanunu’nun Geçici 16. maddesinin 4. fıkrasına dayanarak yapı kayıt belgesi alınması halinde İmar Kanunu’na uyarınca herhangi bir yıkım ve para cezası kararı alınamaz.
• Elbette üst başlıkta da ele aldığımız gibi; kıyı veya sahil şeridinde bulunan kaçak yapılar her ne kadar devletin hüküm ve tasarrufu altında olsa bile bunlar Kıyı Kanunu’nun 14. maddesindeki açık atıftan ötürü  herhangi bir kanun uyarınca yıkım kararı alınamaz. Dolayısıyla kıyılardaki yapılar daha şanslı olacaktır.
• Devletin ait hazine arazilerindeki yapılarla ilgili olarak; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi uyarınca tahliyeye dönük karar da alınabilir ancak genelde uygulamada bu karar alınmıyor.
• Devletin özel mülkiyetinde yer alan hazine arazileri yahut kadimden beri devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlara yapılan fiili ve hukuki müdahalelerin men’ine ilişkin ve yapı kayıt belgeli yapının kal’i (yıkımı) talebiyle adli yargıda hukuk davası açılmasının önünde yasal bir engel yoktur. (bu husus genelde bir yörede yeni bir imar planı çıkması sonrası yörede rantın artması sonucu hazineye ait taşınmazların da değerlendirilmesi icap etmesi halinde ortaya çıkar, hazine arazisindeki işgalcileri def etmek için Hazine yahut kamulaştırma yapan idare bu tür davaları açabilir).

Sonuç olarak “mera vasfındaki dava konusu taşınmaza ilişkin yapı kayıt belgesi düzenlenmesi hali bu yapı kayıt belgesine konu olan yapının sahibine mülkiyetin devri imkanı tanımadığı gibi zilyetliğin muhafazası imkanı da tanımamaktadır. Bu sebeple kamu kurumları satılması mümkün olmayan araziler üzerindeki yapı kayıt belgeli yapıların yıkımı kararı verebilir ne yazık ki. Ancak Anayasa Mahkemesi kararı uyarınca bu yıkım sonrası bedelini tıpkı kamulaştırma yaparcasına ödemelidir. 

DEVLETİN HÜKÜM VE TASARRUFU ALTINDA OLMASI GEREKEN FAKAT ÖZEL MÜLKİYETe  TABİ YERLERDEKİ KAÇAK YAPILARIN DURUMU

 

Normal şartlar altında bu devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunması gereken yerlerin özel kişilere ait olmaması gerekir. Ancak Osmanlı döneminde bazı ormanlar ve Kıyı’daki bazı yerler özel kişilere verilmiş ve tapu kaydı oluşturulmuştur. İşte bu şartlar altında kalan taşınmaz arazilerdeki kaçak yapılar hakkında 775 sayılı Gecekondu Kanunu, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca yıkım ve tahliye kararı alınamazve adli yargıda müdahalenin men’i ve yapının kal’i (yıkımı) kararı verilemez. Ancak elbette İmar Kanunu uyarınca yıkım ve para cezası verilmezi mümkün olabilir; lakin eğer ki yapı kayıt belgesi mevcut ise bu durumda ‘İmar Kanunu’da tıkanıyor’ ve ilgili yapı hakkında hiçbir şekilde yıkım kararı alınamıyor.

Başkalarına Ait Bulunan ya da Kat Mülkiyeti ya da Hisseli (Rızai taksim) Söz Konusu Olan Özel Mülklerdeki Kaçak Yapıların Akıbeti

 

Bu durumda sitelerin kendi projelere aykırı olarak kaçak yapılar söz konusu olduğunda bu ortak alanlar için imar barışı kapsamında yapı kayıt belgesi alınması durumunda her ne kadar Belediye’lerin müdahale edemeyeceği aşikar ise de bu durum Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırılık nedeniyle site yönetim kurulunun yıkım kararınını engellemez. Yani özetle bu halde iken;  yapı kayıt belgesi adı verilen belge sadece belediye veya il özel idaresi tarafından İmar Kanunu’na göre yıkım ve para ceza kararı verilmesini engeller fakat malın ortaklarının yıkım kararlarını engellemez.