En son şu tarihte güncellendi: 22 Şubat 2024
Daha önceki yazımızda riskli yapının ne olduğundan, riskli yapı tespiti talebinde nasıl bulunulacağından ve riskli yapı kararına karşı itiraz yollarından söz etmiştik. İlgili yazımızı okumak isterseniz linkini huzurlarınıza sunmaktayım; Riskli Yapı Tespiti Talebinde Nasıl Bulunulur?
Bu yazımızda ise 6306 sayılı ”Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında riskli yapı ve riskli alan tespitinin yapılması halinde meydana gelecek hukuki sonuçlardan söz edeceğiz. Konunun oldukça uzun olması sebebiyle bu yazımızda sadece riskli yapının tahliyesi, güçlendirilmesi ve yıktırılması işlemlerinden söz edilmiş olup, sizlerin okumasını kolaylaştırmak açısından uygulama işlemlerini bir başka yazımızda izah edeceğiz.
Başlıklar:
Riskli Yapı ve Alanların Tahliyesi
6306 sayılı Kanun’un 5.maddesinin 1.fıkrasında riskli yapıların tahliyesi hususu düzenlenmiştir. Buna göre; riski yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi gerekmektedir. (Hemen hemen her kuralın bir istisnasının olduğunu unutmayalım.) Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapımı için yardım yapılabileceği düzenleme altına alınmıştır.
İlgili hükümde sadece ”riskli yapı” ifadesinin yer aldığı görülse de, aynı kanunun 2. maddesinin d bendinde riskli yapı tanımının içinde ‘’riskli alan’’ da yer aldığından yukarıdaki hüküm, riskli alanlar için de uygulama alanı bulmaktadır.
İlgili düzenlemeden anlaşılacağı üzere, kural olarak riskli yapılar yıkılmadan önce maliklerle anlaşma yolunun denenmesi gerekmektedir. Bununla birlikte kanun riskli yapı ve alan kararı alınan taşınmazın maliklerinin mağdur olmaması açısından bir düzenlemeye gitmiş ve anlaşma ile tahliye edilen yapı maliklerine, hatta kiracılarına ve yapıda ikamet eden sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut, işyeri tahsisi veya kira yardımı ile yeni yapı yapımı için yardım yapılabileceğini ifade etmiştir.
Görüldüğü üzere madde hükmünde ‘’yardım yapılabilir’’ ifadesi yer almaktadır. Buradan da anlaşıldığı üzere anlaşma yoluna giden maliklere mutlaka yardım yapılması zorunlu değildir, yardımların yapılması tamamen idarenin takdirine bırakılmıştır.
Riskli yapı ve alanların tahliye edilebilmesi için sırasıyla gerekli şartlar;
1-İlk olarak yapı ve alanların riskli olduğuna ilişkin tespitin yapılmış olması ve bu tespitin kesinleşmesi gerekmektedir. Kesinleşmeden kasıt riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine karşı itiraz süresi içerisinde itirazda bulunulmamasıdır. İşbu sebeplerle riskli yapı tespitine karşı dava açmanız, kural olarak yapının tahliyesini durdurmayacaktır zira riskli yapı tespiti aksi yönde mahkeme kararı verilinceye kadar kesinleşmiş bir haldedir. Ancak şunu önemle ifade edelim ki açılan davada mahkeme, yürütmenin durdurulması kararı vermiş ise tahliye işlemi yapılamaz.
2-Riskli yapı tespitinin yapılması ve kesinleşmesinden sonra, öncelikli olarak yapı malikleri ile anlaşma yoluna gidilmelidir.
3-Riskli yapı ve alanda ilgili kurum tarafından veya malikler tarafından yapılacak uygulamalarda, kurum tarafından belirlenecek takvime göre 15 gün içinde veya maliklerle yapılan anlaşmada belirtilen süre içerisinde yapının boş olarak tahliye edilmesi gerekmektedir. Yapının teslim edilirken varsa su, elektrik, telefon ve doğalgaz gibi hizmetlerin borçları ile emlak vergisi gibi taşınmaza ait vergilerinin ödenmesi daha açık bir ifadeyle her türlü borçtan ari olarak teslim edilmesi şarttır.
4-Riskli yapı ve alanlar, kurumun belirlediği takvime göre 15 gün içinde veya maliklerle yapılan anlaşma süresinde tahliye edilmemiş ise kurum veya idare, yapının idari makamlarca zorla tahliye edileceğini belirterek ilgililere 30 günden az olmamak üzere süre vermeli ve bu hususları içeren tebliği gerçekleştirmelidir.
5-İlgililere yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılmalıdır. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacaktır. Tahliyesi istenen yapılar ayrıca Başkanlığın internet sayfasında 15 gün süre ile ilan edilir.
6-İlgili kurum veya idare tarafından verilen ”30 günden az olmayan süre” içerisinde de tahliye gerçekleşmemiş ise idare, söz konusu yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulmasını ilgili kuruluşlardan talep eder. Akabinde bu yapıların tahliyesi mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile ilgili kurum veya idarece yapılır veya yaptırılır.
7-Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda, başkanlıkça veya idarece talep edilmesi hâlinde, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapıları/alanları açmak veya açtırmak suretiyle tahliye yapılır/yaptırılır.
Riskli Yapı ve Alan Üzerindeki Tasarrufların Kısıtlanması
6306 sayılı Kanun’un 4. maddesinde, riskli yapı ve alanlar üzerinde tasarrufların kısıtlanacağı düzenleme altına alınmıştır. Buna göre;
MADDE 4– (1) Başkanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini iki yıl süre ile geçici olarak durdurabilir. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde imar ve yapılaşma işlemlerinin geçici olarak durdurulması bir yıl daha uzatılabilir.
(2) 3 üncü maddenin üçüncü fıkrasında belirtilen taşınmazlar, devir işlemleri sonuçlandırılıncaya kadar satılamaz, kiraya verilemez, tahsis edilemez, ön izne veya irtifak hakkına konu edilemez.
(3) Uygulama sırasında Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, bu Kanun kapsamında bulunan alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmez ve verilen hizmetler kurum ve kuruluşlar tarafından durdurulur.
Görüldüğü üzere riskli alanlarda ve rezerv alanlarında her türlü imar ve yapılaşma işlemi Başkanlık veya uygulamayı yürütmesi halinde TOKİ veya idare tarafından geçici olarak durdurulabilecek, talep etmeleri halinde riskli yapı ve riskli alanlardaki yapılarda elektrik, su ve doğal gaz hizmetleri durdurulacaktır. Söz konusu düzenlemenin bireylerin mülkiyet hakkına ve konut hakkına müdahalede bulunduğu kuşkusuzdur.
Riskli Yapı ve Alanların Güçlendirilmesi
Her ne kadar 6306 sayılı kanun, kural olarak riskli yapıların yıktırılmasını kabul etmişse de, yapının yıktırılması yerine malikler tarafından yapının güçlendirilmesi talep edilebilir.
Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesi için öncelikli olarak maliklerin süresi içerisinde bu yönde talepte bulunması gerekmektedir. Akabinde yine maliklere verilen süreler içerisinde maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekmektedir. Anlaşılacağı üzere yapının riskli olduğunun tespiti halinde kanunda verilen süreler içerisinde yapı ya yıkılmalı ya da güçlendirilmelidir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.
Riskli Yapı ve Alanların Yıkılması
6306 sayılı Kanunda tahliye işlemine ilişkin düzenlemenin yapıldığı 5. madde, yıkım sürecini de düzenlemiştir. Buna göre riskli yapıların ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarının yıktırılmasında, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi gerekmektedir.
Kanunun 5.maddesinin 3. fıkrasında ve ilgili yönetmeliğin 8.maddesinde riskli yapıların yıkım sürecinin detaylarından söz edilmiştir. Buna göre idare, 60 günden az olmamak üzere yapı maliklerine riskli yapıların yıktırılması için süre verir. Verilen bu süre içerisinde riskli yapıların yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilir ve riskli yapılar maliklerce yıktırılmamış ise, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.Buna göre riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine toplamda 90 günden fazla olmamak üzere süre verilmelidir.
Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır. Yukarıda belirtilen usule göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Başkanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir ve bu yapılar idarece yıkılır/yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde başkanlık, tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir. Başkanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir.
Riskli yapı ve alanların yıkılabilmesi için sırasıyla gerekli şartlar;
1-İlk olarak riskli yapı tespiti yapılması ve bu tespite karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya riskli yapı tespitine süresi içerisinde itiraz edilmemesi gerekmektedir. Bu durumda riskli yapı tespiti kesinleşecek ve ilgili müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıkılmasını idareden talep edecektir.
2-Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde yapı maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilir ve riskli yapıların malikler tarafından yıktırılması istenir. Maliklere bu konuda yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahipleri olarak kullananlara tahliye için malik tarafından bildirimin yapılması gerektiği belirtilir. Malik kiracısına veya sınırlı ayni hak sahiplerine tahliye için bildirim yapmamış ise bu durumun tespiti halinde bildirim idare tarafından yapılır.
3-Riskli yapının yıkımı için öncelikle yıkım ruhsatının düzenlenmesi gerekmektedir. Yıkım ruhsatı; yapı maliklerinden biri ve birkaçının veya bunların vekillerinin müracaatı üzerine, yıkılacak yapının tahliye edildiğine ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin kapatıldığına dair ilgili kurum ve kuruluşlardan alınmış belgelerin sunulması veya yapının tahliye edildiğinin ve elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin fiilen kapatıldığının idarece tespit edilerek tutanağa bağlanması ve yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesulün belirlemesi üzerine, maliklerin muvafakati aranmaksızın idare tarafından 6 işgünü içerisinde düzenlenen bir belgedir. Görüldüğü üzere riskli yapının malikler tarafından yıktırılması için yıkım ruhsatı alınması zorunlu olup, tek bir malikin talebi ile bu ruhsat düzenlenebilecektir.
4-Verilen ”60 günden az olmayan” süre içerisinde riskli yapının yıktırılıp yıktırılmadığı mahallinde kontrol edilecektir. Verilen süre içerisinde yapı, malikleri tarafından yıktırılmamış ise yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirterek, maliklere 30 günden az olmak üzere ek süre verilmelidir. Anlam kargaşası yaratmaması açısından ifade edelim ki verilen ilk süre 60 günden az olmamalı, bu süre içerisinde yapı malikler tarafından yıktırılmaması halinde ek süre verilmeli, verilen bu ek süre 30 günden az olmalıdır.
5-Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılmalıdır. Yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır.
6-Yukarıda belirtilen süreler içerisinde riskli yapılar malikleri tarafından yıktırılmamış ise, hak sahiplerinin de görüşü alınarak riskli yapılara elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması, idare tarafından ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. İdarenin talebi üzerine ilgili kurum ve kuruluşların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetleri durdurması zorunludur.
7-Maliklere verilen süreler içerisinde riskli yapılar yıktırılmamış ise bu yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların yıktırma işlemleri mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile idare tarafından yapılır veya yaptırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Başkanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir. Ayrıca riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemlerini engelleyenler hakkında idare veya müdürlükçe tutanak tutulur ve bu kişiler hakkında Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusunda bulunur.
8–Başkanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir. Anlaşıldığı üzere riskli yapının malikler tarafından yıktırılması halinde yıkım masrafları yapı maliklerine aittir. Yıkım idare tarafından gerçekleşmiş ise masraflar ilk olarak dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanacak akabinde yine maliklerin hisseleri oranında tahsil edilecektir.