En son şu tarihte güncellendi: 17 Ekim 2023
6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen deprem felaketi ile birlikte oldukça can yakıcı bir süreç yaşadık. Yaşanan depremle birlikte sevdiklerimizi kaybetmenin acısını yaşarken bir yandan da evlerimizin yıkılması veya ağır hasar görmesi sebebiyle barınma ihtiyacımızı gideremez hale geldik.
Yaşanan deprem, ülkemizin deprem kuşağında olduğu gerçeğini yüzümüze tokat gibi çarptı. Artık hepimiz yaşadığımız şehirde deprem olursa evlerimiz sağlam mıdır korkusuyla yaşar hale geldik. Maalesef haberimiz olmasa bile birçok ikamet edilen yapının riskli yapı statüsünde olduğu da yüzleşmemiz gereken bir diğer kötü gerçeklerden biri.
Yaşanabilecek bir deprem karşısında daha az zarar görmek adına, sahibi olduğunuz evlerin riskli olduğunu düşünüyorsanız, bir an önce riskli yapı tespiti talebinde bulunmanız oldukça önem arz etmektedir. Bizlerde bu yazımızda riskli yapıların neler olduğu, riskli yapı tespiti talebinde kimlerin bulunabileceği, riskli yapı kararının ne şekilde alınabileceği ve bu karara itiraz usulüne ilişkin açıklamalarda bulunacağız.
Başlıklar:
Riskli Yapı Nedir?
Riskli yapı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2.maddesinin d bendinde açıkça tanımlanmıştır. Bu hükme göre;
‘’Riskli yapı: riskli alan içinde veya dışında olup, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı’’yı ihtiva etmektedir.
Kanunda yer alan tanımdan da anlaşıldığı üzere bir yapının riskli olarak kabul edilmesi için; yapının ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşımasının yanı sıra, ayrıca yetkili kurum ve kuruluşlar tarafından ilmi ve teknik verilere dayanılarak yapının risk taşıdığının tespitinin yapılmış olması da gerekmektedir.
Bir yapının yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığının tespit edilmesi için o yapının yer aldığı yerin fiziki özellikleri ile içerisinde bulunduğu durumun detaylıca incelenmesi büyük önem taşımaktadır. Bunun yanı sıra yukarıda da bahsettiğimiz üzere ülkemizin deprem kuşağında yer alması sebebiyle yapının deprem veya diğer doğal afetlerle karşılaşması durumunda yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesinin bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi zaruridir.
Riskli yapıların tespiti, bakanlıkça hazırlanan yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde yapılmaktadır. Görüldüğü üzere riskli yapı tespitinde bir diğer dikkate alacağımız mevzuat; 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’dir.
Söz konusu yönetmeliğin 7. maddesine baktığımızda ise riskli yapı tespitinin; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılacağı, inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapıların riskli yapı tespitine konu edilemeyeceği açıkça ifade edilmiştir.
Anlaşılacağı üzere riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü olan ve insanların, hayvanların içerisine girerek yaşayabilecekleri kısaca konut özelliği taşıyan yapılar hakkında yapılabileceğini ifade edelim.
Riskli Yapı Tespitini Kimler İsteyebilir?
1-Yapı Maliki
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 3. maddesi ve 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 7. Maddesinin 2. Fıkrasının a bendi uyarınca; riskli yapıların tespiti talebinde öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcilerinin bulunması gerektiği açıkça ifade edilmiştir.
Daha açık bir ifade ile ilgili mevzuat hükümleri uyarınca yapı malikleri veya bunların kanuni temsilcileri, masrafları kendilerine ait olmak üzere riskli yapı tespiti talebinde bulunabilirler. Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılmaktadır. Bununla birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ‘da yapı maliklerine veya bunların kanuni temsilcilerine belirli bir süre vererek, bu kişilerin riskli yapı tespitini yaptırmalarını isteme hakkına sahiptir.
Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara riskli yapı tespiti talebinde bulunurlar ve bu kurum ve kuruluşlar tarafından yapılan riskli yapı tespiti sonucu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığına veya ilgili idareye bildirilir.
-
Risk taşıyan yapı üzerinde paylı mülkiyet ile malik iseniz, riskli yapı tespiti talebinde nasıl bulunabilirsiniz?
Yukarıda da izah ettiğimiz üzere riskli yapı tespiti için öncelikle yapı maliki talepte bulunmalıdır. Bu sebeple riskli olduğunu düşündüğünüz yapı üzerinde mülkiyet hakkının nasıl kurulduğu oldukça önemlidir.
Paylı mülkiyet durumunda; bir taşınmaz üzerinde birden çok kişi payları oranında mülkiyet hakkına sahip olmaktadır. Eğer bir yapı üzerinde paylı mülkiyet ile mülkiyet hakkı oluşmuşsa; riskli yapı tespitinin talebinin tüm paydaşlar tarafından mı yoksa tek bir paydaş tarafından mı yöneltmesi gerekir sorusunun cevabının mutlaka yanıtlanması gerekmektedir.
Öncelikle bu sorunun cevabı doktrinde tartışmalı olmakla birlikte; bir görüşe göre riskli yapı tespiti binanın yıkılmasına ve yeniden yapılmasına neden olacağından bu talebin bütün paydaşlar tarafından yöneltilmesi gerektiği ifade edilmiştir. Bu görüşe karşıt olan bir diğer görüş ise; riskli yapı tespitinin yaptırılmasının her zaman yapının riskli olduğu sonucunu doğurmayacağından bahisle riskli yapı tespiti talebinin pay ve paydaş çoğunluğu ile karar alınarak yöneltilmesinin yeterli olacağı ifade edilmiştir. Bununla birlikte bu iki görüşün dışındaki bir diğer görüş ise; kanunda bu konuya ilişkin bir düzenlemenin yer almaması sebebiyle tek bir paydaşın dahi tek başına riskli yapı tespiti talebinde bulunarak riskli yapı tespiti yaptırabileceği ifade edilmiştir.
Uygulamada ise tek bir paydaşın dahi tek başına riskli yapı tespiti başvurusunda bulunmasının yeterli kabul edildiği görülmektedir.
-
Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda, Riskli Yapı Tespiti İsteminde Nasıl Bulunulur?
Kat mülkiyetine tabi yapı dediğimiz yapılar aslında birden fazla bağımsız bölüme sahip olan yapıları daha açık ifade ile binaları ifade etmektedir. Binalarda her dairenin farklı bir maliki bulunduğundan, bina hakkında riskli yapı tespiti isteminde nasıl bulunulacağı önem arz eden bir husustur.
Bu konuda doktrinde görüş birliği bulunmamaktadır. Bir görüşe göre ana taşınmaza dair risk tespiti yapılabilmesi için; kat maliklerince oybirliği kararı alınmış olmasının gerektiği görüşü savunulmaktadır.Bir diğer görüş ise tek bir malikin riskli yapı isteminde bulunabileceğine ilişkindir. Bir başka görüş ise ana gayrimenkulün riskli yapı tespiti talebi için kat maliklerinin arsa payları oranında pay ve paydaş çoğunluğu ile karar alması gerektiğini savunmaktadır.
Yukarıda da ifade ettiğimiz üzere uygulamada tek bir bağımsız bölüm malikinin dahi riskli yapı tespit talebinde bulunmak için yetkili kabul edildiğini belirtelim.
-
Kat Mülkiyetine Tabi Olmayan Yapılarda Riskli Yapı Tespiti İstemi Nasıl Yapılacaktır?
Bu sorunun yanıtı; 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesinin 2. fıkrasının a bendinde açıkça cevaplanmıştır.
Buna göre; ‘’634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır. ‘’
Görüldüğü üzere arsa üzerinde bir yapı var ise ve bu yapı kat mülkiyeti hükümlerine tabi değil ise, riskli yapı tespiti istemini; yapının sahibi olan arsa payı sahibi yapacaktır. Arsa üzerindeki yapı arsaya malik olan kişinin değilse ve bu husus tapu kütüğünde açıkça ifade edilmiş ise, riskli yapı tespiti istemi bu tapu kütüğünde adı yazan kişi tarafından yapılacaktır.
2- Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya İdare
6306 sayılı Kanun’un 3. maddesinde öncelikli olarak riskli yapı tespitinin; masrafları kendilerine ait olmak üzere yapının maliki veya kanuni temsilcileri tarafından ilgili kurum ve kuruluşlar aracılığıyla yaptırılacağı ve bu tespit sonucunun bakanlığa veya idareye bildirileceğinin ifade edildiğini söyledik.
Bununla birlikte Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, maliklere veya kanuni temsilcilerine süre vererek risk tespiti yaptırmalarını isteme hakkına sahiptir. Ayrıca bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek idareden de isteme hakkına sahiptir.
Eğer Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın verdiği süre içerisinde malik veya kanuni temsilcileri tarafından riskli yapı tespiti yaptırılmaz ise artık bu tespit, Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır.
Riskli Yapı Tespit Raporu Düzenlenmesi
Yukarıda anlattıklarımızı kısaca özetlersek, riskli yapı tespiti için ; yapı malikleri veya bunların kanuni temsilcileri, masrafları kendilerine ait olmak üzere söz konusu yapının riskli yapı olup olmadığının tespiti için ilgili kurum ve kuruluşlara başvurarak riskli yapı tespiti talebinde bulunacaklardır. Bu talep sonucunda bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar, yapı üzerinde gerekli incelemeleri yaparak riskli yapı tespit raporu düzenleyecektir.
Önemle belirtelim ki itiraz veya yargı kararı üzerine yeniden riskli yapı tespit raporu tanzim edilmesinin gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmiş olması ve yapının risk durumunu etkileyebilecek kasti bir müdahale dışında somut bir hadisenin gerçekleşmiş olması halleri hariç olmak üzere, her yapı için yalnızca 1 adet riskli yapı tespit raporu düzenlenebilir.
İlgili kurum ve kuruluşlar tarafından düzenlenen riskli yapı tespit raporu, tespite konu yapının bulunduğu yerdeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumu söz konusu ise yetkili idareye elektronik yazılım sistemi üzerinden gönderilecektir. Gönderilen raporlar Bakanlık tarafından incelenir ve raporda herhangi bir eksikliğin tespit edilmesi halinde rapor, ilgili kurum ve kuruluşlara geri gönderilerek düzeltme yapılması talep edilir.
Bununla birlikte ilgili kurum ve kuruluşlar tarafından düzenlenerek Bakanlığa gönderilen rapor üzerinde yapılan inceleme sonucu herhangi bir eksiklik tespit edilmemiş ise; riskli yapı kararı, tespit tarihinden itibaren EN GEÇ 10 İŞ GÜNÜ içerisinde Bakanlık veya idare tarafından Tapu Müdürlüğüne bildirilecektir.
Bu bildirim üzerine Tapu Müdürlüğü, riskli olduğu tespit edilen yapının tapu kütüğünün beyanlar hanesine ‘’yapının riskli olduğuna ilişkin’’ bir şerh düşer. Bu şerhin akabinde tapu müdürlüğü, tapu kütüğüne işlenen bilgiler hakkında ve riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda idareye itiraz edilebileceği, aksi takdirde idarece verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği hususlarını belirterek, ayni ve şahsî hak sahiplerine tebliğ yapar. Yapılan bu tebligat, yazılı olarak veya elektronik ortam aracılığıyla Müdürlüğe bildirilir.
Riskli Yapı Tespitine Karşı İtiraz/ İhtiyari Başvuru Yolu
Yukarıda da ifade etiğimiz üzere Tapu Müdürlüğü, yapının riskli olduğuna ilişkin tapuya düşülen yazıdan ve riskli yapı tespiti kararını açıkladığı, bu karara karşı 15 gün içerisinde itiraz edilebileceği bilgilerini içeren yapı malikine veya kanuni temsilcilerine tebligat yapar.
Bu tebligat üzerine yapı malikleri veya kanuni temsilcileri, riskli yapı tespitine karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içerisinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılmışsa idareye verecekleri dilekçe ile itiraz edebilme hakkına sahiptirler.
Bakın özellikle itiraz edebilme hakkına sahiptirler ifadesini kullandık. DAVA YOLUNA GİDEBİLMENİZ İÇİN İTİRAZ YOLUNU DENEMEK ZORUNDA DEĞİLSİNİZ. YAPACAĞINIZ İTİRAZ, İHTİYARİ BİR BAŞVURU YOLUDUR. Bununla birlikte eğer 15 günlük itiraz süresi içerisinde itiraz etmişseniz, dava açma süreniz olan 30 günlük sürenizin duracağını da ifade edelim.
Yapılan itiraz sonucunda itirazın yapıldığı makam, itirazın yetkili kişiler tarafından süresi içerisinde yapılıp yapılmadığını inceler. Eğer yapılan itiraz yapı maliki veya kanuni temsilcileri tarafından yapılmamışsa veya bu kişiler tarafından yapılmakla birlikte tebliğden itibaren 15 günlük süre geçmişse ; artık bu itiraz kurum tarafından işleme alınmayacaktır.
Yetki ve süre noktasında herhangi bir sorun bulunmaması halinde itirazlar; bakanlığın talebi üzerine üniversitelerce, ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkça, Bakanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanacaktır.
Teknik heyet tarafından yapılacak itiraz incelemesi süresine ilişkin mevzuatta herhangi bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak riskli yapı tespiti bir idari işlem niteliği taşıdığından ve bu idari işleme ilişkin itiraza dair özel bir hüküm bulunmadığından İYUK hükümleri uygulanacak ve itirazın 60 günlük bir süre içerisinde karara bağlanması gerekecektir. Ancak maalesef uygulamada bu durum pek dikkate alınmamaktadır.
Teknik heyetin yapacağı itiraz incelemesi sonucunda itirazın kabulü, itirazın reddi veya herhangi bir karar verilmemesi ile zımnen itirazın reddi durumları ortaya çıkabilir. Teknik heyet tarafından yapılan itiraz incelemesi sonucu karar, gerekçeli bir şekilde tespiti yapan veya yaptıran kişilere bildirilir.
Teknik heyetin yapacağı itirazın incelenmesi sonucunda itiraz kabul edilirse; tapu müdürlüğü tarafından taşınmazın tapu kütüğüne kaydedilen riskli yapı şerhinin kaldırılması için itirazın kabulü kararı tapu müdürlüğüne bildirilir.
Teknik heyet yapılan itiraz üzerine inceleme yapmış ve itirazın reddi yönünde veya zımni reddine dair karar vermiş ise; artık risk tespiti kararı kesinleştiğinden bu karar için yargı yoluna başvurmanız gerekecektir. Bu husus 6306 sayılı Kanun’un 6. Maddesinin 9. Fıkrasında düzenlenmiş olup; ‘’Bu kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir.’’
Önemle belirtelim ki; teknik heyete karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya 15 günlük itiraz süresi içerisinde riskli yapı tespitine itiraz edilmemesi halinde; risk tespitine ilişkin rapor ve riskli yapı tespiti kesinleşir.
Bu kesinleşme üzerine Müdürlük, ilgili idareye yazı göndererek riskli yapıların yıktırılmasını ister. İdare de yapı maliklerine riskli yapıyı yıktırmaları için 60 günden az olmamak üzere süre verecektir. Bu süre içerisinde riskli yapı, yapı malikleri tarafından yıktırılmaz ise idare, yapının re’sen yıktırılacağını belirterek yapı maliklerine 30 günden az olmayacak şekilde ek bir süre verir. Bu süre de de yapı malikleri yapıyı yıktırmaz ise riskli yapılar, mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ile yıktırma işlemleri, mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile idare tarafından yapılır veya yaptırılır.
İtirazın Reddi Kararına veya Riskli Yapı Tespiti Kararına Karşı İdare Mahkemesinde İptal Davası Açmak
Yukarıda da bahsettiğimiz üzere yapmış olduğunuz itiraz teknik heyet tarafından reddedilmişse veya 15 günlük süre içerisinde itiraz yolunu denememişseniz, verilen riskli yapı kararı artık kesin hale gelecektir.
Artık burada yapı maliki risk tespitine karşı, teknik heyet tarafından verilen net kararının kendisine tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde, ya da itiraz hakkını kullanmadığı için 15 günlük sürenin sona ermesi ile riskli yapı kararının kesinleştiği tarihten itibaren 30 gün içerisinde idare mahkemesinde iptal davası açabilecektir.
Açılacak davada yetkili mahkeme; taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesi olacaktır. Açacağınız davada davalı olarak mutlaka Çevre ve Şehircilik Bakanlığının gösterilmesi gerekmektedir.
Önemle ifade edelim ki sırf dava açmış olmanız, riskli yapının yıkımını durdurmayacaktır. Bu sebeple açılacak davada malikin yapının yıkılması halinde telafisi güç veya imkansız zararların ortaya çıkacağını ispatlaması ve işlemin hukuka aykırı olduğunu belirterek, yürütmenin durdurulması kararı verilmesini talep etmelidir. Bunun için dava dilekçesi teknik belgelerle desteklenmeli, yeni bir risk yapı tespit raporu alınarak bu belgelerin talebin haklılığını ortaya koyduğunu belirterek dosyaya sunulmalıdır.
Yürütülen yargılamada idare mahkemesi, yapıya ilişkin yeni bir risk tespiti raporu düzenlenmesi için lisanslı kuruluş görevlendirebilir. Tüm bu belgeler uyarınca idare mahkemesi riskli yapı tespitinin hukuka aykırı olduğuna kanaat getirirse, riskli yapı tespit raporunun ve riskli yapı tespiti kararının iptaline karar verecektir. Mahkeme tarafından verilen iptal kararı, dava konusu işlemi geçmişe etkili olarak ortadan kaldıracak olduğundan, mahkeme bu karar uyarınca tapu müdürlüğüne bildirimde bulunarak riskli yapı açıklamasının tapu kütüğünden kaldırılmasını talep eder.
Bununla birlikte yapılan yargılama neticesinde idare mahkemesi riskli yapı tespitini hukuka uygun bulursa, mahkeme kararının tebliğden itibaren 30 gün içerisinde istinaf kanun yoluna başvurmanız gerekecektir. İstinaf talebinizin reddedilmesi halinde, istinaf kararına karşı 30 gün içerisinde temyiz kanun yoluna başvurabilme hakkına da sahipsiniz.
İdare mahkemesi tarafından açılan davanın reddedilmesi ve kanun yoluna başvurulması halinde kararın kaldırılmayarak kesinleşmesi halinde; müdürlük, ilgili idareye yazı göndererek riskli yapıların yıktırılmasını ister. İdare de yapı maliklerine riskli yapıyı yıktırmaları için 60 günden az olmamak üzere süre verecektir. Bu süre içerisinde yapı, yapı malikleri tarafından yıktırılmaz ise, idare yapının re’sen yıktırılacağını belirterek yapı maliklerine 30 günden az olmayacak şekilde ek bir süre verir. Bu süre de de yapı malikleri yapıyı yıktırmaz ise ek sürenin dolmasıyla birlikte riskli yapının tahliyesi ve yıkımı yapılacaktır.