En son şu tarihte güncellendi: 11 Aralık 2023
“Yapmış olduğu inşaatı teslimden sonra müteahhidin ayıba karşı sorumluluğunu” değişik başlıklarda ele almak gerekmektedir. Bu yazımıda bunları detaylıca ve kısa öz şekilde ele aldık. Taşınmaza ilişkin ayıp tespiti konusunda hukuki sorumluluk, alıcı ve müteahhit arasındaki sözleşmenin detaylarına göre şekillenir. Çoğu kez bu sözleşmede en can alıcı detaylar atlanır ve es geçilir. İşte bu sorumluluğa ilişkin en önemli noktalar aşağıdaki gibidir:
Başlıklar:
1.İnşaatı Gözden Geçirme Yükümlülüğü:
Kanun, alıcıya satın aldığı taşınmazı müteahhitin ayıptan sorumlu olup olmadığını kontrol etme yükümlülüğü getirir. Alıcı, taşınmazı teslim aldığında hemen gözden geçirmeli ve herhangi bir ayıp görürse, bu durumu yazılı olarak en makul bir süre içinde müteahhide bildirmelidir. Eğer alıcı gözden geçirme ve bildirim yapmayı ihmal ederse, satılan malı yani yapılan inşaatı kusurları ile birlikte kabul etmiş sayılır.
2. Tüketici İşlemlerinde Ayıplı İnşaat:
Tüketici işlemleri için özel bir düzenleme vardır. Bu durumda, alıcı, taşınmazı teslim tarihinden itibaren 6 ay içinde ortaya çıkan ayıpları, teslim tarihinde var gibi kabul edebilir. Ayıpsız olduğunu ispat müteahhide aittir. Uygulamada 1 sene sonra ortaya çıkan ayıplar da söz konusu olabiliyor. Çünkü mesela su tesisatında bir aksaklık var ise bunu hemen ilk birkaç ay içerisinde tespit etmek mümkün olmayabilir. Su boruları iyi monte edilmemiş ve kaynatılmamıştır mesela bu durumda bunun ayıbı aradan 5-6 ay geçtikten sonra ortaya çıkacaktır. Bunun için 6 ayı geçse bile bu ayıptan ötürü müteahhidin sorumluluğu devam edebilecektir. Elbette bu tür bi hukuki durum; ilk bakışta ortaya çıkmayan gizli ayıplar için istisnai olarak söz konusu olacaktır.
3. inşaatta Gizli Ayıp:
Belirli bir süre kullanımdan sonra ortaya çıkan ayıplar gizli ayıplar olarak kabul edilir. Gizli ayıp bulunduğunda, alıcı bu durumu tespit etmesinin ardından hukuki yollara başvurabilir. Yukarıda da buna ilişkin bahsettik.
4. Ayıplı Taşınmaz Durumunda Seçimlik Haklar:
Mevzuatta müteahhit tarafından satılan ayıplı taşınmaz durumunda alıcıya çeşitli seçimlik haklar tanımaktadır, müşteri bunlardan istediğini özgürce seçmekte serbesttir. Bu haklar şu şekilde sıralabilir kısaca:
- İnşaatın yapıldığı taşınmazı geri vererek (bu çoğu kez mümkün olmaz tabiki eğer bungalov ya da tiny house gibi taşınabilir bir inşaat söz konusu değilse) sözleşmeden dönme hakkı,
- inşaatın yapıldığı taşınmazı teslim alıp satış bedelinde ayıp oranında nispi bir indirim isteme hakkı (bu en yaygın seçileni),
- Dairenin ücretsiz olarak tamir edilmesini talep etme (masraflar müteahhit firmaya ait olur bu durumda),
- Eğer mümkünse; inşaatı yapılan malın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep etme.
5. Müteahhide Karşı Açılacak Tazminat Davası:
İnşaatı teslim alan kişi, bu ayıplı taşınmaz nedeniyle müteahhide karşı tazminat davası açabilir. Bu tazminat davasının talep kısmında seçimlik haklar da talep edilebileceği gibi bunların yanında ayrıca uğranılan maddi zarardan da yer alabilir. Yine aynı şekilde alıcı olan kişi ayıp nedeniyle taşınmazı gerçek değerinin üzerinde aldığını belirtip ayıplı eser bedelinde esaslı bir indirim talep etme hakkında da sahiptir (yukarıda da izah ettiğimiz üzere). Ayrıca tüm bunların yanında başka bir maddi zarar uğradıysa bu zararı da müteahhitten talep edebilir (mesela bir ticarethane ise söz konusu inşaat, geç teslim nedeniyle uğranılan kar kaybı da istenilebilir).
6. İnşaat Sözleşmelerinde Ayıbın Giderilmesini İsteme:
Ayıplı taşınmazın ayıp giderilebilirse (bu bazen pratik olarak mümkün olmuyor ne yazık ki), alıcı tarafından müteahhitten ayıbın giderilmesi talep edilebilir. Tüm bu ayıbı gidermeye yönelik olan tadilat ve bakım işlemlerinin masrafların tamamı müteahhide ait olacaktır
Müteahhit, tüm bu bakım ve onarım işlemlerini de hukuka uygun bir şekilde yapmak zorundadır; aksi durumda ayıba karşı sorumluluk devam edecektir. Müteahhit ve alıcı arasındaki taşınmaz satış sözleşmeleri belirli usule ve prosedüre uygun yapılmalı ve beklenmedik durumlara karşı ne yapılacağını da ayrıntılı olarak ele almalıdır. Bu ayıp durumlarına karşı nasıl hareket edileceğini belirlemek de hayatidir. Eğer bu satış sözleşmesi düzgün yazılırsa tarafların haklarını ve sorumluluklarını belirlemek kolay olacaktır. Şu yazı da ilginizi çekebilir: Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi-Şartları-Dikkat Edilecekler-Sona Ermesi