En son şu tarihte güncellendi: 11 Mart 2023
Eğer o milyonlarca liralık mülkü devrecekseniz bu sözşeimepyi yapmak zorundasınız. Neden biliyor musunuz? Çünkü aradan geçen onca yıldan sonra birisinin sizin malınızı “tasarrufun iptali” gibi bir dava ile almaması için bu şart. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, uygulamada çok sık akdedilen sözleşme türlerinden biri olarak karşımıza çıkmaktadır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile henüz kurulması mümkün olmayan veya o anki koşullarda kurulması planlanmayan taşınmaz satış sözleşmesinin, ileride şartlar sağlandığı takdirde yapılması taahhüdü verilmektedir. Bu sayede sözleşmede öngörülen şartlar sağlandığı takdirde, vaat alacaklısı taşınmaz satış sözleşmesinin yapılması ve taşınmazın tapuda kendi adına tescil ettirilmesini, vaat borçlusu ise taşınmazın bedelini talep etme hakkına sahip olmaktadır. Bu ifadeden de açıkça görüleceği üzere, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi asıl taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkı yaratmakta, taşınmazın mülkiyetini el değiştirmemektedir.
Sözleşmede öngörülen şartlar sağlanmasına rağmen vaat borçlusu taşınmazın devrini gerçekleştirmezse, vaat alacaklısı hukuki yollara başvurarak tapu iptal-tescil davası açabilecek ve taşınmazın kendi adına tescil edilmesini talep edebilecektir. Her ne kadar yapılan sözleşme sadece taşınmaz satış sözleşmesi yapma vaadi içeriyor gibi görünse de şartlar sağlandığı takdirde vaat edilen taraf, taşınmazın kendi adına tescil ettirilmesini yargı makamı önünde talep etme hakkına sahip olmakta ve mahkeme tarafından hükmen tescil kararı verilmesi halinde sözleşme konusu taşınmazın maliki konumuna gelebilmektedir.
Başlıklar:
GAYRİMENKUL / TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR? ÖN SÖZLEŞME NİTELİĞİNE SAHİP OLMASI NASIL BİR ÖZELLİK DOĞURMAKTADIR?
Gayrimenkul/taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile vaat borçlusu, sözleşme konusu taşınmazı için ileride şartların sağlanması halinde, taşınmaz satış sözleşmesi yapmayı taahhüt etmektedir. Burada ileride taşınmazı için satış sözleşmesi yapma ve devretme taahhüdünü veren tarafa vaat borçlusu veya vaat eden, taşınmaz satış sözleşmesi yapılmasını talep edebilecek tarafa ise vaat alacaklısı veya vaat edilen adı verilmektedir.
Sözleşmenin niteliği noktasında doktrinde farklı görüşler mevcut olsa da Yargıtay’ın kabul ettiği ve doktrin tarafından da genel olarak kabul edilen görüşe göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ön sözleşme niteliği taşımaktadır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Ön Sözleşme Niteliğine Sahip Olması
Türk Borçlar Kanunu md.29 ‘da önsözleşme düzenlenmiş olup, ilgili madde uyarınca; ‘’Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.’’ Hükmü mevcuttur.
İlgili hükümden görüldüğü üzere , akdedilen ön sözleşme ile taraflara ileride kurulması istenen sözleşmeyi yapma borcu yüklenmektedir.
Taraflar Arasında Yapılacak Ön Sözleşmenin Sağlaması Gereken Şartlar
Ön sözleşme , asıl sözleşmenin yapılması taahhüdünü içerdiğinden, borçlandırıcı bir işlem doğurmaktadır. Bu sebeple tasarruf işlemi şeklinde ön sözleşme yapabilmeniz mümkün değildir. Tasarruf işlemi; malvarlığına ilişkin bir hakkı doğrudan etkileyerek hakkı devreden, sınırlayan, sona erdiren ve içeriğini değiştirme niteliklerine sahip işlem olup, bu işlem için önsözleşme gerçekleştirilememektedir.
- Akdedilen ön sözleşme, TBK md.27 ‘de yer alan kesin hükümsüzlük hallerini içermemelidir. Yani yapacağınız ön sözleşme kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olmamalı ve konusu imkansız bir sözleşme niteliği taşımamalıdır.
- Yapılacak ön sözleşme, taraflardan birine asıl sözleşmenin yapılmasını talep etme hakkı sağlamalıdır.
- Ön sözleşmenin konusu belirli veya belirlenebilir olmalıdır.
- Yapılacak ön sözleşmenin geçerliliği ileride kurulacak asıl sözleşmenin şekline bağlı olduğundan, ön sözleşme asıl sözleşmenin şekliyle yapılmalıdır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaza sahip kişiye satış sözleşmesi yaparak taşınmazını satmayı, diğer tarafa ise taşınmazın bedelini ödeme borcu yüklemektedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi borçlandırıcı nitelikte bir sözleşme olduğundan ayni hak doğurmamakta, taraflar arasında nispi bir hak yaratmaktadır. Bu sebeple, yaptığınız taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin haklarınızı sadece sözleşmenin tarafına veya halefine karşı ileri sürebilirken 3. Kişilere karşı ileri süremeyeceksiniz. (Aşağıda taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hakkının tapuya şerh edilmesi halinde bu durumun istisnasının yaratılabileceğinden bahsettik)
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE KONU TAŞINMAZIN BAŞKA BİR KİŞİYE SATILMASI
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde vaat edilen konumundaysanız, vaat eden taraf taşınmazını sözleşmenizin vadesi gelmesine rağmen başka birine satmış ise, sözleşmeden doğan hakkınızı satın alan 3. Kişiye karşı ileri sürebilmeniz mümkün değildir. Bunun sebebi taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ayni bir hak değil sadece kişisel bir hak yaratmaktadır. Burada taşınmazın 3. Kişiye satılması sebebiyle sözleşmenin ifa edilmesi artık imkansız hale geldiğinden, uğramış olduğunuz zararı sözleşmenin karşı tarafından talep edebilirsiniz.
Peki bu riski aşabilmeniz mümkün müdür? Bu sorunun yanıtına kısmen evet cevabı vererek taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın tapu siciline şerh edilmesi başlığı altında yanıtlayalım.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN HAKKIN TAPU SİCİLİNE ŞERH EDİLMESİ
Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesinde ; ‘’Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.’’ hükmü mevcuttur.
Görüleceği üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hak, tapu kütüğüne şerh edildiğinde kuvvetlenmekte ve şerh edilmiş hakka sahip olan vaat alacaklısı artık bu hakkını taşınmazı devralan üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilmektedir.
Ancak buradan şerhle birlikte kişisel hakkın ayni hak niteliği kazandığı anlamı çıkarılmasın, burada şerh hiçbir şekilde ayni hak niteliği taşımamakta sadece kişisel hakkı eşyaya bağlı hale getirmektedir. Kişisel hakkın eşyaya bağlanması ile birlikte ayni hak tesiri doğuran bir durum yaratılmaktadır. Burada artık vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan haklarını şerhle birlikte sözleşme tarafı haricindeki taşınmazın maliki olacak veya olan diğer kişilere karşı da ileri sürebilecektir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın tapuya şerh edilmesi halinde şerhten itibaren 5 yıl içerisinde taşınmazın satış işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. 5 yıl içerisinde taşınmaz satışı yapılmadığı takdirde şerh tapu sicil müdürü veya sicil memurları tarafından re’sen terkin olacak ve etkisini kaybederek sözleşme kişisel hak olma özelliğine geri dönecektir.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NASIL HAZIRLANMALI, NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin vaat eden tarafa sözleşme konusu taşınmazını ileride yapacağı taşınmaz satış sözleşmesi ile satma borcu yüklediğini, vaat alacaklısına ise taşınmazın bedelini ödeyerek satın alma borcu yüklediğini ifade etmiştik. Ancak her durumda tam iki tarafa borç yükleme şeklinde sözleşme ikame etmek zorunda değilsiniz. Burada isteğiniz takdirinde sadece tek tarafa borç yükleyen taşınmaz vaadi sözleşmesini yapabilmeniz mümkün.
Yapacağınız taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde nelerin bulunması gerektiğini, sözleşme düzenlenirken dikkat etmeniz gereken noktaları ifade edelim.
- Her ne kadar taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kendine özgü şartlara sahip olsa da her şeyden öte sözleşme niteliğine sahip olduğundan, genel ehliyet şartlarını sağlamanız gerekmektedir. Bu sebeple taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilmeniz için sözleşmenin her iki tarafının da tasarrufta bulunma ehliyetine sahip olması gerekmektedir. Burada asıl önemli olan borç altına girecek tarafın ehliyete sahip olması olup, 3 farklı ehliyet türüne göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapılması durumunu inceleyelim.
- Taraflardan birinin veya her ikisinin Sınırlı Ehliyetsiz Olması Hali: Eğer sınırlı ehliyetsiz olan taraf satış vaadi sözleşmesi ile ivaz yani borç altına girecekse, yasal temsilcisinin rızasını alması şarttır. Aksi takdirde sözleşme geçerli şekilde kurulmamış olacaktır. Eğer yapılan sözleşme ile sınırlı ehliyetsiz taraf ivaz altına girmezse bu durumda yasal temsilcisinin rızasına ihtiyaç duymadan sözleşmeyi ikame edebilecektir. Ancak bu durumda dahi satış vaadi sözleşmesi gerçekleştirilirken bir karşılık durumu oluşacağından, sözleşmenin ifa anında yasal temsilcisinin rızasının alınması gerekecektir.
- Taraflardan birinin veya her ikisinin Sınırlı Ehliyetli Olması Hali: Sınırlı ehliyetliler de tıpkı sınırlı ehliyetsizler gibi sözleşme ile ivaz altına gireceklerse, sözleşme yapılırken kanuni temsilcilerinin iznini alması gerekmektedir. Eğer sözleşme ile ivazlı bir durum oluşmazsa sözleşme anında izne gerek olmadan sözleşme yapılabilecek, buna rağmen ileride taşınmaz satış sözleşmesinin gerçekleşebilmesi için ifa anında kanuni temsilcisinin izninin alınması gerekecektir.
- Taraflardan birinin veya her ikisinin Tam Ehliyetsiz Olması Hali : Bu durumda tam ehliyetsiz olan kişinin yapmış olduğu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersiz olduğundan kişi sonradan temyiz kudreti kazanıp sözleşmeye onay verse dahi sözleşme hiçbir şekilde geçerli hale gelemeyecektir.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kural olarak tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliğine sahip olduğundan, sözleşmenin geçerli şekilde kurulabilmesi için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamasında bulunması gerekmektedir. Bu sebeple her iki tarafın da iradelerini gösteren, imzalarının yer aldığı bir noterde düzenlenmiş belge ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılabilecektir. Ancak nadiren de olsa taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tek tarafı borç altına sokabilir. Bu durumda ise sadece borç altına giren kişinin imzasının yer alması yeterli olacaktır.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride taşınmaz satış sözleşmesini yapma taahhüdü içerdiğinden, ileride yapılması istenen taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurları sözleşmede mutlaka belirtilmelidir. Bu sebeple sözleşmenin geçerli olabilmesi için ileride yapılacak taşınmaz satış sözleşmesine konu olan taşınmaz ile taşınmazın bedelinin belirlenmiş veya belirlenebilir olması gerekmektedir. Burada taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde hangi taşınmazın satılacağı, hangi bedelle satılacağı en azından belirlenebilir bir halde olmalıdır. Burada belirlenebilir bir nitelik taşıdığı ise mahkeme tarafından yapılan inceleme sonucunda tespit edilmektedir.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taşınmaza sahip olmasanız dahi, vaatte bulunan taraf olabilirsiniz. Daha açık bir ifade ile taşınmaz satış vaadinde bulunan kişinin sözleşme konusu taşınmazın maliki olması gerekmemektedir.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması gerekmektedir. Tapusuz taşınmazlara ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gerçekleştiremezsiniz. Yargıtay kararlarında, tapusuz taşınmazlara ilişkin yapılan bu sözleşmeyi tapusuz taşınmazın zilyetlik hakkının devredilmesini amaçlayan satım sözleşmesi olarak adlandırmaktadır.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesini şahsen veya vekiliniz aracılığıyla gerçekleştirebilirsiniz.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu ettiğiniz taşınmazın İmar Kanunu md.18’de yer alan taşınmazlardan biri olmaması gerekmektedir.
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu edeceğiniz taşınmazın üzerinde elbirliği ile mülkiyet varsa , yapılan sözleşme geçerli olmasına rağmen elbirliği ile mülkiyet paylı mülkiyete dönüşene kadar sözleşmenin ifasını gerçekleştiremezsiniz. Taşınmazın üzerinde paylı mülkiyet bulunması halinde ise sahip olduğunuz paya ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmanızda herhangi bir engel bulunmamaktadır.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLE İLİŞKİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI
Yukarıda taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazın ve taşınmaz bedelinin belirlenmiş veya en azından belirlenebilir nitelikte olması gerektiğinden bahsettik. Bu başlıkta ise sözleşmenin şekle ilişkin geçerlilik şartından bahsedeceğiz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 706.maddesinde :‘’Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş olmasına bağlıdır. ‘’
Yine aynı Kanun’un 237. maddesinde ise : ‘’Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri , resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.’’
Yukarıdaki hükümlerden anlaşılacağı üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için, resmi şekilde yapılmış olması gerekmektedir. Noterlik Kanunu’nun 60.maddesinin 3. fıkrası uyarınca noterlere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapma görevi yüklenmiştir. Buna göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olup, aksi halde geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden bahsedilemeyecektir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekil şartına uyulmadan yapılması halinde ortada geçerli bir sözleşme oluşmayacağını ifade ettik. Ancak Yargıtay içtihatlarında, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekil şartlarına uyulmadan gerçekleştirilmiş olsa dahi, taraflar edimlerini yerine getirmişse, sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesini TMK md.2 ‘de yer alan dürüstlük kuralına aykırı bulmuş ve sözleşmenin geçerli bir sözleşme gibi hüküm ve sonuç doğuracağı yönünde karar vermiştir.
GAYRİMENKUL/TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin genel olarak her iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliğine sahip olduğunu bahsettik. Bu sebeple her iki taraf ortak iradeleriyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir. Bunun yanı sıra sözleşmeyi sona erdirecek diğer yollardan bahsedelim;
- Sözleşmenin ifa edilmesi: Taşınmaz satış sözleşmesi yapılması halinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ifa edildiğinden, sözleşme kendiliğinden sona erecektir.
- Aşağıda belirttiğimiz üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğundan, sözleşmenin zamanaşımına uğramasıyla sona erebilmektedir.
- Sözleşmenin konusu olan taşınmaz tamamen yok olmuş , kamulaştırmaya uğramış yani sözleşmenin ifa edilmesi artık imkansız hale gelmişse sözleşme sona erecektir.
- Sözleşmeyi bir tarafın feshetmesi halinde sözleşme sona erecektir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için özel fesih şartları düzenlenmediğinden Türk Borçlar Kanunu’ndaki genel hükümler uyarınca taraflar sözleşmeyi feshetme imkanına sahiptir. Burada haklı nedenle sözleşmeyi feshetmek istiyorsanız somut olayın koşullarına göre durumun incelenmesi gerekmektedir. TBK uyarınca haklı sebep; sözleşmeyi fesheden taraftan, dürüstlük kurallarına göre sözleşmeyi sürdürmesi beklenemeyen durum ve koşullar içerisinde olmasını ifade etmektedir. Bu sebeple sözleşmeyi haklı nedenle feshetmek istiyorsanız, dürüstlük kuralı uyarınca sizden artık sözleşmeyi sürdürmenizin beklenmediği bir durum ve koşul içerisinde olduğunuzu ortaya koymalısınız.
Sözleşmenin feshinde dikkat etmeniz gereken en önemli nokta, feshi resmi şekille yapmanız gerektiğidir. Bu şu anlama gelmektedir, eğer taşınmaz satış vaadi sözleşmesini fesihle sona erdirecekseniz, fesih işlemini Noterde gerçekleştirmek zorundasınız. Eğer bu resmi şekil şartını sağlamadığınız takdirde yapmış olduğunuz fesih işlemi hukuken bir sonuç doğurmayacaktır.
TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE ZAMANAŞIMI VEYA HAK DÜŞÜRÜ BİR SÜRE VAR MI?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden, Türk Borçlar Kanunu’nun genel zamanaşımı süresinin düzenlendiği 146.madde uygulanacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 146.maddesinde ; ’’Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.’’
Burada taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir alacak hakkı doğurduğundan, sözleşmeden doğan hakkınız 10 yıllık bir zamanaşımı süresine tabi olacaktır. Zamanaşımı süresi ise Yargıtay Kararlarında belirtildiği üzere, tarafların sözleşmeyi ifa etme/gerçekleştirme olanağı bulduğu andan itibaren başlayacaktır. Eğer sözleşmenin şartları gerçekleşmediyse, sözleşmedeki edimlerin yerine getirilmesi imkansız ise söz konusu engeller ortadan kalkmadan 10 yıllık zamanaşımı süreniz başlamayacaktır.
Burada aklınıza sözleşme maddesine zamanaşımı süresi mevcut değildir veya zamanaşımı süresi hakkımızdan feragat ediyoruz şeklinde bir madde koyarak bu süreden kurtulabileceğiniz ihtimali gelmiş olabilir. Ancak böyle bir madde oluştursanız dahi bu maddenin herhangi bir geçerliliği olmayıp, 10 yıllık zamanaşımı süresine tabi olmaya devam etmektesiniz.