En son şu tarihte güncellendi: 11 Mart 2023
Daha önceki yazılarımızda konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin nasıl sona erdirilebileceğinden bahsetmiştik. Kira sözleşmesi bildirim yoluyla sona erebileceği gibi, kiraya verenden veya kiracıdan kaynaklı sebeplerle dava yoluyla da sona erdirilebilmektedir. Bu yazımızda kiraya verenden kaynaklı sebepler olan ve TBK md.350’de düzenlenen hallere değinecek olup, bu sebeplere dayalı olarak kiracının taşınmazdan tahliye edilmesi durumunda uygulama alanı bulan yeniden kiralama yasağının neyi ifade ettiğini, kiraya verenin yeniden kiralama yasağına aykırı bir davranışının mevcut olması halinde eski kiracı olarak başvurabileceğiniz hukuki yolları, talep edebileceğiniz tazminat tutarından bahsedeceğiz.
Bu yazımızı da yeni sekmede açın dursun:
Kiracının Tahliyesi Yolları-Tüm Yöntemlerle Kiracı Nasıl Çıkartılır Rehberi
Başlıklar:
YENİDEN KİRALAMA YASAĞI NEDİR?
Yeniden kiralama yasağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesinde özel olarak düzenlenmiş olup, ilgili hükümde; ‘’ Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.’’ düzenlemesi mevcuttur.
Kanun hükmünden de görüleceği üzere yeniden kiralama yasağı; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, kiraya verenin (yeni malik, intifa hakkı sahibi veyahut kiraya veren olmamasına rağmen taşınmazın maliki de buna dahildir) kiralananı gereksinim sebebiyle veya esaslı onarım sebebiyle tahliye ettirmesi halinde uygulanacak bir yasak türüdür. Bu yasağın ihlal edilmesi halinde eski kiracı, en az son kira döneminde ödemiş olduğu 1 yıllık kira bedeli tutarında tazminata hak kazanmaktadır. Bu sebeple, önemle belirtelim ki kiraya veren, her taşınmazın tahliyesi durumunda yeniden kiralama yasağına tabii olmamaktadır.
Yeniden Kiralama Yasağının Söz Konusu Olabilmesi İçin;
1-Yeniden kiralama yasağının söz konusu olabilmesi için öncelikle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin, kiraya verenin/yeni malikin gereksinimi sebebiyle veya kiralanan taşınmazın yeniden inşa ve imarı sebebiyle sona erdirilmesi gerekmektedir. Bunun yanı sıra sadece kiraya veren değil, kiraya veren sıfatına sahip olmasa dahi taşınmazın maliki veya taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi kişiler de gereksinim sebebiyle taşınmazı tahliye ettirmeleri halinde, yeniden kiralama yasağına tabii olmaktadır.
2- Yine söz konusu yasağın uygulanabilmesi için kiracının, yukarıda saymış olduğumuz sebeplere dayalı olarak taşınmazdan tahliyeye zorlanmış olması gerekmektedir. Bu sebeple kiracı eğer kendi rızası ile taşınmazdan ayrılmışsa, yeniden kiralama yasağı doğrultusunda tazminat davası açma hakkına sahip olamayacaktır.
Burada kiracının tahliyeye zorlanmış olunduğunun kabulü için Yargıtay Kararlarında, herhangi bir mahkeme kararının varlığı ve bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya gönderilmiş olması şartı aranmaktadır. İşbu sebeple eğer kiraya veren sözlü olarak tahliye talep etmiş ise veya ihtar çekmiş ise burada kiracının tahliyeye zorlanmış olma şartı gerçekleşmemiş kabul edildiğinden, kiracı tazminata hak kazanamayacaktır.
3-Yeniden kiralama yasağı olan 3 yıllık sürenin başlangıç ve bitiş sürelerine özellikle dikkat edilmesi gerekmektedir. Eğer gereksinim sebebiyle veya taşınmazın esaslı onarımı sebebiyle kiracı tahliye edilmiş ise, yasağın başlangıç tarihi taşınmazın tahliye edildiği tarih olup, bu tarihten itibaren 3 yıl boyunca yasak uygulanabilmektedir. Eğer eski kiracının öncelik hakkının uygulanmamasından kaynaklı bir durum mevcut ise burada yasağının başlangıç tarihi, taşınmazın esaslı onarımın tamamlanıp yeniden kiraya hazır hale geldiği tarihten olup, yeniden kiralama yasağı süresinin dolması halinde tazminat talep edilemeyecektir.
Yeniden Kiralamanın Haklı Sebebe Dayanması
Öncelikle yeniden kiralama yasağının uygulanabilmesi için kiraya veren, kiralama noktasında haklı sebebe dayanmamış olması gerekmektedir. Haklı sebepleri taşınmazın tahliyesi sebeplerine bağlı olarak örneklendirebiliriz.
Gereksinim sebebiyle kiralanan taşınmazın tahliye edilmesi halinde kiraya veren; hastalık, ölüm, çalıştığı işyerinden tayin edilmesi, mesleğini bırakması gibi sebeplerle taşınmazı kullanamaz ve kiraya vermek zorunda kalırsa, haklı bir sebebin var olduğu kabul edilmektedir.
Eğer kiralanan taşınmaz yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltılmış ise, burada eski kiracının tayinin çıkması, mesleğini bırakması, hastalanması, kiralananın esaslı onarım sonrasında işyerine dönüşmesi ve eski kiracının burayı konut olarak kullanmasının mümkün olmaması gibi durumlarda artık haklı sebebin varlığı kabul edilmekte ve kiraya veren yeniden kiralama yasağına tabii tutulmamaktadır.
Haklı sebep nedenleri kanunumuzca tek tek sayılmadığından, eğer yeniden kiralama hususunda haklı görülebilecek sebeplere dayanarak taşınmazınızı yeniden kiralamış iseniz, tazminat ödeme borcundan kurtulabileceksiniz. Bu sebeple, eğer yeniden kiralama yapmış iseniz haklı sebeplere dayandığınızı tüm yönleriyle açılacak davada ortaya koymanız gerekmekte olup, bu durum ihtisas gerektirdiğinden bir avukattan yardım almanızı tavsiye etmekteyiz.
YENİDEN KİRALAMA YASAĞININ SONUÇLARI
1-Eğer kiraya veren, yeni malik veya intifa hakkı sahibi kişiler, kira sözleşmesini gereksinimleri amacıyla sona erdirerek kiracıyı taşınmazdan tahliye ettirmiş ise, haklı bir sebepleri olmaksızın (haklı sebebin ne olduğundan yukarıda bahsettik) kiralanan taşınmazı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamamaktadır.
2-Eğer kira sözleşmesi, kiralanan taşınmazın esaslı onarımı amacıyla (yeniden inşa ve imar amacıyla) feshedilmiş ve kiracı taşınmazdan tahliye ettirilmiş ise, taşınmaz eski halindeyken, haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracı dışında kimseye kiraya verilememektedir.
3-Eğer kiracı taşınmazın esaslı onarımı amacıyla tahliye ettirilmiş ve taşınmaz üzerinde yeniden inşa ve imar gerçekleşmiş ise, eski kiracının taşınmazı kiralama noktasında öncelik hakkı bulunmaktadır. Eski kiracının öncelik hakkı, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimle birlikte başlayacak olup, kiracının yazılı bildirimden itibaren 1 ay içerisinde öncelik hakkını kullanması gerekecektir. Aksi halde öncelik hakkı sona ermedikçe, kiraya veren yeniden kiralama yasağı kapsamında taşınmazını 3 yıl geçmeden eski kiracı dışında başkasına kiraya verememektedir.
4-Yukarıda saymış olduğumuz yasaklara uyulmaması halinde kiraya veren, (kiracının en son kira yılında ödemiş olduğu 1 yıllık kira bedelinden az olmamak şartıyla) kiracıya tazminat ödemekle yükümlü olup, kiracı dava açması halinde bu tazminat tutarına hak kazanabilecektir.
YENİDEN KİRALAMA YASAĞINA AYKIRILIK SEBEBİYLE ÖDENECEK TAZMİNAT TUTARI
Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinin son fıkrası uyarınca ‘’ Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.’’
İlgili hüküm uyarınca eski kiracı, yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması halinde, kiraya verenden son kira yılında ödemiş olduğu 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep etme hakkına sahiptir. Eğer ki kira sözleşmesi 1 yıllık süreyi doldurmamış ise, burada en az 1 yıllık tutar üzerinden tazminat hakkına hak kazanıldığından, en son ödenen aylık kira bedelinin kalan aylarla çarpımı ile 1 yıllık tutar tespit edilecektir.
Burada önemle belirtelim ki, yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde ödenecek tazminat tutarı en az en son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedeli olup, hakim daha fazlasına da hükmedebilecektir .Bu tazminat tutarı için herhangi bir üst sınır belirlenmemiştir.
Kanunumuzda ödenecek tazminat tutarının hesabında net kira bedelinin mi yoksa brüt kira bedelinin mi esas alınacağına dair herhangi bir düzenleme mevcut değildir. Doktrin uyarınca, ödenecek tazminat tutarı hesabında brüt kira bedellerinin dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir.
Eğer kira bedeli yabancı para üzerinden ödenmiş ise, son kira döneminde ödenen 1 yıllık yabancı para tutarının yeniden kiralama yasağının başladığı tarihteki döviz satış kuru üzerinden hesaplaması yapılmalı ve Türk lirası karşılığı bulunarak 1 yıllık kira bedeli tutarının belirlenmesi gerekmektedir.
YENİDEN KİRALAMA YASAĞINA AYKIRILIK HALİNDE AÇILACAK DAVADA İSPAT KÜLFETİ
Her ne kadar HMK md.190 uyarınca ispat yükü, kanunda özel bir düzenleme olmadıkça iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa (somut olayda kiracıya) yükletilmiş ise de, ispat zorluğu nedeniyle kiracı yerine kiraya verenin söz konusu taşınmazı tahliye ettirme sebeplerine uygun şekilde kullandığını ispat etmesi gerekmektedir. Bunun yanı sıra eski kiracının öncelikle kiralama hakkını kullanması için bildirimde bulunulduğuna dair ispat yükü de kiraya verene aittir.
Kiracı ise kiralanandan zorla tahliye edildiğini, kiraya verenle kira ilişkisi bulunduğunu ve son kira yılında ödemiş olduğu 1 yıllık kira tutarını açtığı tazminat davasında ispat etmesi gerekmektedir.
NE KADAR SÜREDE TAZMİNAT DAVASI AÇABİLİRİM? AÇILACAK DAVADA HAK DÜŞÜRÜCÜ/ZAMANAŞIMI SÜRESİ
Yeniden kiralama yasağı sebebiyle kiraya verene karşı açacağınız tazminat davası Türk Borçlar Kanunu’nun 146.maddesi uyarınca genel zamanaşımı süresine tabii olup, bu süre yeniden kiralama yasağına aykırı davranıştan itibaren 10 yıldır.