PARSELASYON İŞLEMİNE KARŞI İPTAL DAVASI- ŞARTLARI, SÜRESİ, DİKKAT EDİLECEKLER

En son şu tarihte güncellendi: 12 Mart 2023

İmar Hukuku’nun en can alıcı noktasından olan bu konuyu ele alırken sık karşılaşılan hukuki durumları, görevli ve yetkili mahkemeyi, dava açma süresini ve şartları inceleyeceğiz. Parselasyon işlemi gibi mülkiyet hakkının kendisine doğrudan müdahele eden bir işlemin iptalinin profesyonel tarafından yürütülmesi gerektiği şüphesizdir.

Başlıklar:

PARSELASYON NEDİR?

Parselasyon planı , İmar Kanunu’nun 18.maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddede ‘’ İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir’’ düzenlemesi yer almaktadır.

İmar Kanunu’nun 18.maddesinden yola çıkarak parselasyon kavramını tanımlarsak; imar planı içerisinde yer alan, bulunduğu koşul itibariyle yapı yapmaya elverişli olmayan ham arazi niteliğindeki kadastro parsellerinin, plan doğrultusunda imar parseline dönüştürülmesi olarak ifade edebiliriz.

Bu dönüştürme işlemi, arsa ve arazi maliklerinin veya hak sahiplerinin izni aranmaksızın; birbirleriyle veya kamu kurumlarına, belediyelere ait olan yerlerle birleştirme ile imar planına uygun ada veya parsellere ayırma şeklinde gerçekleştirilmektedir. Yapılan parselasyon işlemi sayesinde kadastro parselleri, yapı yapmaya elverişli bir hale gelerek hak sahiplerine dağıtılmaktadır. Yapılan parselasyon işlemiyle birlikte eski arsa veya araziniz değer kazanabildiğinden, İmar Kanunu’nun 18. Hükmü uyarınca idarenin, taşınmazınızın değer kazanması sebebiyle DOP (düzenleme ortaklık payı) kesintisi yapabileceğini unutmamalısınız. Ancak bu kesintinin, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüz ölçümlerinin %45’ini geçemeyeceğini önemle belirtelim

SIK KARŞILAŞILAN HUKUKA AYKIRI DURUMLAR

İnşaata elverişli parsel üretmek dışındaki amaçlarla parselasyon yapmak; yukarıda parselasyon işleminin amacının yapı yapmaya elverişli olmayan ham arazilerin, yapı yapmaya elverişli imar parsellerine dönüştürülmesi olduğundan bahsetmiştik. Bu sebeple eğer gerçekleştirilen parselasyon işlemi sonucunda; yapılaşmaya elverişli parsel dağıtımı geçekleştirilmemişse, müstakil bir parseliniz bulunmuyorsa, inşaata elverişsiz alanlar parselasyon işlemine dahil edilmiş ise, artık yapılan parselasyon işlemi hukuka aykırı olmaktadır.
Yetkisiz idare tarafından parselasyon yapılması; yazımızın devamında parselasyon işlemini yapmaya yetkili idarelerden uzun uzun bahsettiğimizden burada tekrar sizleri yormayacağız. Aşağıda kanunlar tarafından yetki verilen idareler dışında yetkisiz bir idare parselasyon işlemini gerçekleştirmişse, yapılan işlem hukuka aykırıdır.
Yetkisiz idari organ tarafından parselasyon yapılması,
İmar planı bulunmayan taşınmazlar üzerinde parselasyon yapılması,
Yapılan parselasyon işleminin imar planına uygun olmaması
Yetkili olmayan memur veya personel tarafından parselasyon yapılması; parselasyon işlemi kamu gücün kullanılmasıyla birlikte idare tarafından gerçekleştirilen bir işlem olduğundan, bu işlemi gerçekleştirecek memur veya personelin mesleki olarak donanımlı olması ve idari işlem yapması sebebiyle kamu görevlisi olması gerekmektedir.
Düzenleme ortaklık payının hatalı hesaplanması; DOP (düzenleme ortaklık payı) ‘nın hesaplanmadan kanundaki tutar oranınca tahsil edilmesi, DOP tutarının tüm parsellerden eşit alınmaması, DOP alınmaması gereken taşınmazlardan kesinti yapılması, parselasyon yapmadan önce DOP alınmış olması gibi daha arttırabileceğimiz düzenleme ortaklık payının hatalı uygulamaları hukuka aykırıdır.
Sit, mera-yaylak-kışlak alanları için gereken izinlerin alınmaması; 4342 sayılı Mera Kanunu’nun 14.maddesi uyarınca, mera alanının tahsis amacı değiştirilmedikçe parselasyon işlemi uygulanması mümkün değildir.

Sit alanları, korunması gereken taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları olduğundan; tapu sicilinde sit alanı şerhi bulunan taşınmazların, kültür ve tabiat varlıklarını koruma bölge kurulunun onayının alınmadan parselasyona tabi tutulması mümkün değildir.

Parselasyon düzenleme alanının hatalı hesaplanması; İmar Kanununda açıkça görüldüğü üzere, parselasyon işleminin yapılabilmesi için 1/1000 ölçekli imar planı yapılması ve bu plana uyulması gerektiğinden, buna aykırı işlemler hukuka aykırı olmaktadır.
Aynı yerden parsel verilmesi ilkesinin ihlal edilmesi; İmar Kanunu’nun 18.maddesi ‘’Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller, öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazların bulunduğu yerden, mümkün değilse en yakınındaki eş değer alandan verilir’’ hükmü uyarınca, öncelikli olarak taşınmaz maliklerine eskiden taşınmazlarının bulunduğu yerden parsel verilmesi gerekmektedir.
Kamu tesisleri alanına tahsisin hatalı hesaplanması, ; KOP oranı, düzenleme sınırı içerisinde kamu tesis arsalarına tahsisli parsellerin toplam miktarının, düzenlemeye giren parsellerin tapu senet yüz ölçümlerine oranlamasıyla bulunmaktadır. Bu oranda yapılan hatalı uygulamalar, parselasyon işlemini hukuka aykırı hale getirmektedir.
Hisse ferdileştirmesinin yapılması ; İmar Kanunu 18.madde uyarınca, imar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler ve il özel idareleri yetkili olduğundan; yetkiyi aşar bir şekilde dağıtım ve tescil yapılması, hisse mülkiyetinin ferdileşmesine sebebiyet vermektedir.
Müstakil parsel verilmesi zorunluluğuna uyulmaması, ; Arazi ve arsa düzenlemeleri hakkında yönetmeliğin 18.maddesi uyarınca ‘’ İmar planı ve mevzuatına göre muhafazasında sakınca olmayan yapılar arazide ölçülerek, uygulama sonucunda, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, mümkünse müstakil olarak bir imar parseli içerisinde bırakılır.’’ Hükmü mevcut olduğundan, öncelikli olarak müstakil parsel tahsis edilmesi gerekmektedir.
Kamu mallarının parselasyona tabi tutulması; kanunlarımız uyarınca bazı malların parselasyona tabi tutulması mümkün olmamasına rağmen parselasyon işleminin gerçekleşmesi, hukuka aykırılık yaratmaktadır.
Bir İmar adasından küçük alanda parselasyon işlemi yapılması; Arazi ve arsa düzenlemeleri hakkında yönetmeliğin 9.maddesi uyarınca, bir imar adasından küçük alanda parselasyon işleminin yapılması mümkün değildir.

HANGİ İDARİ MERCİ PARSELASYON YAPMA YETKİSİNE SAHİPTİR?

Yukarıda da bahsettiğimiz üzere; İmar Kanunu’nun 18.maddesi uyarınca, parselasyon yapma yetkisi parselasyon işlemi gerçekleştirilecek yerler belediye ve mücavir alan içerisinde ise belediyelere, bu sınırların dışında kalıyor ise valiliklere verilmiştir. (5302 Kanunu uyarınca artık il özel idarelerinin yetkisi dahilindedir.)

5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun 10.maddesinde; İl genel meclisinin görev ve yetkileri şunlardır:

‘’Belediye sınırları il sınırı olan Büyükşehir Belediyeleri hariç İl çevre düzeni plânı ile belediye sınırları dışındaki alanların imar plânlarını görüşmek ve karara bağlamak’’ ifadesi uyarınca artık belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde parselasyon yapma yetkisi il özel idaresine aittir.

5216 sayılı Belediyeler Kanununun 7.maddesinin b ve c bentlerinde ise;

b-) ‘’Çevre düzeni plânına uygun olmak kaydıyla, büyükşehir belediye (…) sınırları içinde 1/5.000 ile 1/25.000 arasındaki her ölçekte nazım imar plânını yapmak, yaptırmak ve onaylayarak uygulamak; büyükşehir içindeki belediyelerin nazım plâna uygun olarak hazırlayacakları uygulama imar plânlarını, bu plânlarda yapılacak değişiklikleri, parselasyon plânlarını ve imar ıslah plânlarını aynen veya değiştirerek onaylamak ve uygulanmasını denetlemek ‘’ suretiyle büyükşehir belediyesi olan yerlerde parselasyon işlemini, büyükşehir belediyesi denetimi altında ilçe belediyesi yerine getirmektedir. Ancak ilçe belediyesi tarafından yapılan parselasyon ve ıslah planı, büyükşehir belediyesinin aynen veya değiştirerek onayından geçmesi gerekmektedir.

Nazım imar plânının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir yıl içinde uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmayan ilçe (…) belediyelerinin uygulama imar plânlarını ve parselasyon plânlarını yapmak veya yaptırmak.’’ Düzenlemesinden de görüleceği üzere; nazım imar planının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 1 yıl içerisinde ilçe belediyesi tarafından imar planı ve parselasyon planı yapılmazsa, büyükşehir belediyesi artık bu durumda kendisi bizzat parselasyon işlemini gerçekleştirmeye yetkili olmaktadır. Ayrıca bazı özel kanunlar uyarınca büyükşehir belediyesi parselasyon yapma işlemini bizzat yerine getirebilecektir.

2981 sayılı Kanun’un 10. Maddesinin c bendi uyarınca; belediye ve valiliklerin talebi üzerine kadastro müdürlüklerinin de belediye ve valiliklerin sahip olduğu parselasyon yetkisini kullanabileceği yer almaktadır.

Özel Kanunlar kapsamında kalan alanlar için ilgili kanun, parselasyon işlemini kimin gerçekleştireceğini açıkça düzenlemiştir. Bütün özel kanunları sayamamakla birlikte; aşağıda birkaç özel kanunda yer alan düzenlemelere yer vermekteyiz.

4691 sayılı Kanun’un 4.maddesi uyarınca; teknoloji geliştirme bölgelerinde planlama sürecinde parselasyon planı ve değişikliği, yönetici şirket tarafından hazırlanıp, ilgili Bakanlık onayına sunulmaktadır.
4562 sayılı Kanun’un 4.maddesinin 4.fıkrası uyarınca; organize sanayi bölgesi sınırları içerisinde kalan taşınmazlarda yapılacak imar ve parselasyon plan ve değişiklikleri, OSB tarafından hazırlanıp, ilgili Bakanlığın onayına sunularak il idare kurulu kararı uyarınca yürürlüğe girmektedir.
4737 sayılı Kanun’un 4/A maddesi uyarınca; endüstri bölgeleri sınırları içerisinde yapılacak imar planı, parselasyon planı ve değişiklikleri, ihale yoluyla yapılıp, ilgili bakanlığın onayına sunulmaktadır.
6292 sayılı Kanun’un 8.maddesi uyarınca; proje alanı olarak belirtilen bölgelerdeki imar, parselasyon plan ve değişiklikleri proje alanı sahibi idare tarafından yapılıp, ilgili Bakanlıkça onaylanır.
3194 sayılı Kanun’un 9.maddesinin 2.fıkrası uyarınca; belediye sınırları ve mücavir alanlar içerisinde bulunan ve özelleştirme programına alınmış kuruluşlara ait arsa ve arazilerin imar, parselasyon plan ve değişiklikleri belediyenin görüşü alınarak Özelleştirme idaresi başkanlığınca hazırlanıp, Özelleştirme Yüksek Kurulu tarafından onaylanır.

PARSELASYONA DAİR İTİRAZLAR

Her ne kadar İmar Kanununda parselasyon işlemine karşı itiraz yoluna ilişkin herhangi bir düzenleme yer almasa da, parselasyon işleminin sübjektif bir idari işlem oluşu sebebiyle İYUK md.11 uyarınca, parselasyon işlemiyle ilgililer üst makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan idari dava açmadan önce parselasyon işleminin kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması için itiraz yoluna başvurabilirler.

İmar Kanunu 19.maddesinde ‘’ İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hüküm uygulanır’’ hükmüne amirdir.

İlgili maddeden anlaşıldığı üzere; yetkili makamlar tarafından hazırlanan parselasyon planı, 1 aylık süre boyunca ilgili idarede asılı kalarak ilan edilmektedir. Yapılan ilan uyarınca belediyece yapılmış bir parselasyon işlemi mevcutsa belediye başkanına, il özel idaresi tarafından yapılmış parselasyon işlemine karşı valiliğe itiraz yapılır.

PARSELASYON İŞLEMİNE KARŞI AÇILACAK İPTAL DAVASI

İmar Kanunu’nun 18.maddesinde yer alan parselasyon işlemi ; maliklerin muvafakati dahi aranmaksızın, idare tarafından, kamu gücü kullanılarak, tek taraflı tesis edilen bir işlem olduğundan, iptal davasına konu edilebilecek ve açılacak dava idari yargıda görülecektir.

Burada idarenin tek taraflı olarak bir işlem tesis ettiği görülmekle birlikte; yapılan işlem neticesinde şekil, yetki, konu, amaç gibi unsurlardan en az 1’i hukuka aykırı ise, işlem sebebiyle menfaati ihlal edilen kişi tarafından iptal davası açılabilecektir.

Parselasyon işlemlerine karşı iptal davasını; arsa ve arazinin maliki, malik ölmüşse veraset ilamı sebebiyle mirasçıları ile Danıştay kararları uyarınca istisnai olarak taşınmaz üzerinde uzun süreli intifa hakkına sahip zilyet idari yargıda açabilecektir. Ancak belirtmemiz gerekir ki; idari işlem sebebiyle açılacak iptal davasına konu parselasyon işlemi, tapu siciline kayıtlı arsa ve araziler üzerinde gerçekleştiğinden, dava açacak kişinin tapuyla ilişkili olması gerekmektedir.
Açılan davada davalı tarafın doğru gösterilmesi büyük önem taşır. Husumet, dava şartı olduğundan eğer yanlış kişiye dava açarsanız husumet itirazı sebebiyle davanızın usulden reddedilecektir. Bu yüzden parselasyon işlemi sebebiyle açacağınız iptal davasında her ne kadar parselasyon işlemini belediye ve mücavir sınırı içerisinde kalan yerler için belediye encümeni, bu sınırlar dışında kalan yerler için ise il idare kurulu onaylasa da; 5393 sayılı belediyeler kanunu uyarınca belediyeyi temsil yetkisi belediye başkanına, 5302 sayılı il özel idaresi Kanunu uyarınca da temsil yetkisi valiliğe verildiğinden; dava belediye başkanına veya valiliğe karşı açılmalıdır.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

Yukarıda da bahsettiğimiz üzere parselasyon işlemi bir sübjektif idari işlem niteliğinde olduğundan, açılacak iptal davası idari yargının görevi alanındadır. İdari yargıda İYUK uyarınca genel görevli mahkeme idare mahkemesi olduğundan, davaya idare mahkemeleri bakmaktadır.

İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 34.maddesinin 1.fıkrası uyarınca ‘’ İmar, kamulaştırma, yıkım, işgal, tahsis, ruhsat ve iskan gibi taşınmaz mallarla ilgili mevzuatın uygulanmasında veya bunlara bağlı her türlü haklara veya kamu mallarına ilişkin idari davalarda yetkili mahkeme taşınmaz malların bulunduğu yer idare mahkemesidir.’’ İmarla ilgili davalarda yetkili mahkeme, taşınmaz malların bulunduğu yer idare mahkemesidir.

DAVA AÇMA SÜRESİ

Açılacak iptal davasında süre , itiraz edilip edilmediğine göre değişiklik göstermektedir. İtiraz edilmesi halinde iptal davası açma süreceği duracağından itirazın reddedilmesi veya 60 gün içerisinde cevap verilmemesi sebebiyle zımni ret durumu halinde, bu tarihten itibaren 60 gün içerisinde iptal davası açmak için süreniz bulunmaktadır. Ancak İmar Kanunu’nun 8.maddesi uyarınca, kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilecektir. Süreniz başlamasa dahi kesinleşen imar ve parselasyon planından itibaren maksimum 5 yıl içinde iptal davası açabilme hakkına sahipsiniz.

Eğer itiraz yolunu kullanmamışsanız; parselasyon planı/işlemi size tebliğ edilmişse bu tarihten itibaren, tebliğ edilmemişse 30 günlük askı süresinin sonundan itibaren 60 gün içerisinde iptal davası açabilirsiniz.

Parselasyon işlemi hem yargı kararları, hem de doktrin uyarınca kişilerin mülkiyet hakkını ilgilendirmesi sebebiyle sübjektif ( bireysel) nitelikte bir idari işlem olduğu kabul edildiğinden; ilgililere tebliğ yapılması gerekmektedir. Bu sebeple Danıştay’ın birçok kararında dava açma süresi tebligat yapılmayan yalnızca askıya çıkarılmak suretiyle ilan edilen parselasyon işlemlerinde, dava açma süresini kişinin işlemi öğrendiği tarihi esas alarak belirlemektedir.

Eğer askı süresi içerisinde itiraz etmişseniz askı süresinin bitiminden itibaren 60 gün içerisinde itiraza cevap verilmesini beklemeniz gerekmektedir. Bu süre içerisinde idare itirazınızı reddeder ise cevap tarihinden itibaren 60 gün içerisinde; eğer idare cevap vermez ise 60 günün sonunda zımnen ret kararı verildiği sebebiyle 60 gün içerisinde iptal davası açmanız gerekmektedir.