En son şu tarihte güncellendi: 11 Mart 2023
Yerleşik hayata geçilmesinden itibaren insanoğlu iç içe bir yaşam stili benimsemiş olup, birlikte yaşayabileceği birden çok bağımsız bölümü bulunan yüksek katlı binalar inşa etmiştir. Kat mülkiyeti kavramı ise işte bu inşaatı tamamlanmış, bağımsız bölümleri bulunan yapıları ihtiva etmektedir.
Bilindiği üzere birçok insanın bulunduğu bir toplulukta, birçok ihtiyacın da ortaya çıkacağı kuşkusuzdur. Bu ihtiyaçlar sebebiyle oturduğumuz binalarda, çalıştığımız iş merkezlerinde kat mülkiyetinden kaynaklı ortak giderlere katılma borcu üstlenmekteyiz.
Burada ortak giderden kastımız ise otopark, kapıcı, güvenlik, çevre düzeni, temizlik hizmetleri gibi aidat adı altında giderlerdir. Peki bu ortak giderleri ödeme borcundan kurtulmak mümkün mü?
Yazımızın devamında kat mülkiyetinden kaynaklı ortak giderlere katılma borcunun tam olarak ne olduğundan, bu borcun neleri kapsadığından, kat malikleri arasında bu borca ilişkin nasıl bir paylaştırma yapıldığından ve ortak giderlere katılma borcundan istisna tutulabilmenin mümkün olup olmadığından söz edeceğiz.
Başlıklar:
ORTAK GİDERLERE KATILMA BORCU NEDİR?
Ortak giderlere katılma borcu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ‘’Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma’’ başlıklı 20. Maddesinde yer almakta olup ilgili hüküm uyarınca;
‘’Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a-) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b-) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında
Katılmakla yükümlüdür.
c-) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınmaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açabilir, icra takibi yapabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakkı vardır.’’
Yukarıda yer alan kanun maddesinden de görüleceği üzere, kat maliklerine mülkiyet hakkından kaynaklı bir borç yüklenmiş olup, her kat maliki kendisi dışında kat malikleri birliğini oluşturan tüm hak sahiplerine karşı ortak gider avanslarından sorumlu tutulmaktadır.
Kanundaki düzenleme uyarınca her kat maliki, gider ve avans borcunu ifa etmekle yükümlü olup, bu borç kural olarak para ile ödeme şeklinde giderilebilmektedir. Ancak 20.maddenin ilk cümlesinde de ifade edildiği üzere kat malikleri, kendi aralarında başka türlü bir ödeme şekli belirleyerek anlaşmaya varabilirler. Bu sebeple eğer kat malikleri arasında (örneğin güvenliği sağlama, ısıtma taahhüttü gibi) hizmet edimi şeklinde ödeme yöntemi kararlaştırılmışsa, artık burada anlaşmaya varılan yöntem doğrultusunda, her kat maliki ortak giderlere katılmakla yükümlü olacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20.maddesini incelediğimizde, ortak giderlerin ödenmesinden her kat malikinin ayrı ayrı sorumlu tutulduğunu görmekteyiz. Bu sebeple kat malikinin sorumluluğunun başlaması için ilgili taşınmazın mülkiyetinin kazanılması yeterli olacak olup, tescil şartı aranmayacaktır.
Bir diğer önemli noktaya değinirsek, kat maliklerinin ortak giderlere katılma yükümlülüğü sadece o taşınmazın mülkiyet hakkını elinde tuttuğu dönemle sınırlı olmaktadır. Eğer taşınmazınızı satmış iseniz, mülkiyet elinizden çıktığı an artık ortak giderlere katılma borcundan kurtulacak ve bu borç yeni malikin sorumluluğu altına girecektir. Bu sebeple ortak giderlere katılma borcu eşyaya bağlı bir borç niteliği taşımaktadır.
Kiracı açısından durumu değerlendirirsek; ortak gider ve aidat borcundan kural olarak kat maliki sorumludur. Kiracı ise kat maliki ile birlikte söz konusu borçlardan kira miktarı kadar her ay için müteselsil sorumlu bulunmaktadır.
- Kira sözleşmesinde, ortak giderlerin kiracı tarafından ödeyeceğine ilişkin bir anlaşma yapılmış ise, bu anlaşma kat malikini ortak gider borcundan kurtarır mı?
Kira sözleşmesinde taşınmazın maliki ile ortak giderlerin ödenmesi hususunda anlaşma yapmış iseniz (örneğin ortak giderleri kiracı ödeyecektir şeklinde bir karar alınmış ise) bu anlaşma sadece taşınmazın maliki ile sizin aranızdaki iç ilişkiyi etkileyecek ve sonuç doğuracaktır. Burada bu anlaşmaya rağmen yönetime karşı ortak giderleri ödemekle yükümlü olan kişi değişmemekte ve kat maliki olmaya devam etmektedir.
Peki anlaşmanın bir geçerliliği yok mu diye düşünebilirsiniz, elbette var. İç ilişkide geçerli olan anlaşma sebebiyle kat maliki ortak gider borcunu ödemiş ise ödediği bedelleri size rücu edebilir (sizden tahsil edebilir).
ORTAK GİDERLER KAT MALİKLERİ ARASINDA NASIL PAYLAŞTIRILIR?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20.maddesi uyarınca; Kat maliklerinden her biri, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça;
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa EŞİT OLARAK
- Anagayrimenkulün Sigorta Primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, güçlendirme, onarım giderleri ile Yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve gider için toplanacak avansa KENDİ ARSA PAYLARI ORANINDA KATILIRLAR.
İLGİLİ HÜKÜMDEN ÇIKARILACAK SONUÇLAR;
1-Görüleceği üzere kanun maddesinde giderler sınırlı sayıda sayılmamış olup, örnekleme yapılmıştır. Bu sebeple ortak gider ve avansları genişletmek mümkündür.
2-Kat malikleri aksi kararlaştırılmamış ise; eşit olarak hizmet aldıkları kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi/özel güvenlik görevlisi giderlerine ve bu giderler için toplanacak avansa eşit oranda katılacaklardır. Bu hususun dışında kalan bütün ortak giderlere ise arsa payı oranında katlanmakla yükümlüdürler.
3-Bu maddeden çıkarabileceğimiz en büyük sonuçlardan biri, madde hükmünün emredici nitelik taşımamasıdır. Bu sebeple kat maliklerinden her biri anlaşma sağlayarak bu madde hükmünün aksi yönünde karar alabileceklerdir.
4- Bir kat malikinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanım hakkından vazgeçmesi veya kendi bağımsız bölümünün özelliğinden kaynaklı bunlardan faydalanma ihtiyacının bulunmadığını ileri sürerek, gider ve avans paylarını ödemekten kaçınması mümkün değildir. Örneğin; zemin katta oturuyor iseniz asansör masraflarına katılmak istemiyor olabilirsiniz veya evinizi sadece yazın kullandığınız için ısınma giderlerine katılmak istemiyor olabilirsiniz. Ancak bu sebepler dahi sizi ortak giderleri ödeme borcundan kurtaramamakta olup, bu hususları ileri sürerek ödeme yapmaktan kaçınamayacaksınız.
ÖNEMLİ: 20.madde emredici hüküm niteliğinde olmadığından, doktrindeki birçok görüş; ortak yerdeki ve tesislerdeki kullanım hakkından vazgeçen veya bağımsız bölümünün niteliği gereği kullanma imkanı bulunmayan veya sınırlı olan malikin, ortak giderlere katılma payının azaltılabileceği veya tamamen kaldırılabileceğine ilişkin kat maliklerinin anlaşma yapabileceğini savunmaktadır.
Ancak Yargıtay’ın 18.03.1971 tarihli, 2144/2516 Esas sayılı kararında ; kat maliklerinin ortak yerlerdeki kullanım hakkından feragat ettiklerine dair hükmün yönetim planına konulamayacağı ve yönetim planına konulacak bu şekilde hükmün KMK md.20’ye aykırı olması sebebiyle geçersiz olacağı yönünde karar mevcuttur.
KAT MALİKLERİ ARASINDA ORTAK GİDERLERE KATILMA HUSUSUNDA ANLAŞMA YAPILMASI HALİNDE GİDERLERE KATILMAKTAN KURTULABİLİR MİYİM?
20.maddenin ilk cümlesinde de ifade edildiği üzere kat malikleri, ortak giderlere katılmaya veya her kat malikinin ortak giderlere hangi oranda katılacağına ilişkin kendi aralarında anlaşmaya yapabilme hakkına sahiptirler. Kat malikleri ortak gider avansının kat malikleri arasında ne şekilde pay edileceğini yönetim planında veya kat malikleri kurulunda alınan bir kararla kararlaştırabilirler.
Yönetim planı, sözleşme hükmünde olan, kat malikleri tarafından kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak şartıyla serbestçe düzenleyebildikleri plandır. Yönetim planında varılan anlaşma her kat maliki için bağlayıcı bir özellik taşımaktadır.
Kat malikleri yönetim planı dışında, kat malikleri kurulunda alınan bir kararla da ortak giderlere katılma noktasında aksi bir düzenleme yapabilir. Ancak burada önemle belirtelim ki varılan karar, yönetim planına aykırı olamayacak olup, yönetim planına uygun şekilde verilen karar her kat maliki için bağlayıcı bir özellik taşıyacaktır.
Kısaca izah edersek; hem yönetim planında yer alan anlaşma hükmü hem de kat malikleri kurulunda alınan ortak giderlere katılmaya ilişkin karar, (emredici hükümlere aykırı olmamak şartıyla) her kat maliki için bağlayıcı bir özellik taşımaktadır. Bu 2 durumun dışında yeterli sayı ile anlaşmaya varılsa dahi, bu anlaşma sadece anlaşmayı yapan tarafları bağlamaktadır.