En son şu tarihte güncellendi: 15 Kasım 2023
Oturma hakkı diğer adıyla sükna hakkı, Türk Medeni Kanunumuzun 823. maddesinde düzenlenmiştir. Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Kanunumuzun 824. maddesinde ise oturma hakkının kapsamı düzenlenmiş ve hakkın kapsamının genel olarak hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirleneceği ifade edilmiştir.
Öncelikle oturma hakkı kişiye bağlı nitelikte bir haktır. Bu sebeple bu hak başkasına devredilemez ve hak sahibinin ölümü halinde mirasçılarına geçemez. Bununla birlikte hak tesis edilirken; hak sahibinin şahsına özgüllendiği açıkça belirtilmedikçe oturma hakkı, hak sahibinin ailesi ve ev halkı ile birlikte kullanılabilir. İfade ettiğimiz üzere oturma hakkı size ve ailenize imkanlar sağlayan bir hak olduğundan, bu hakkın kapsamını bilmeniz oldukça önemlidir.
Başlıklar:
Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) Nedir?
Oturma hakkı Türk Medeni Kanunumuzun 823. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. İlgili hüküm uyarınca;
Madde 823- Oturma hakkı, bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, intifa hakkına ilişkin hükümler oturma hakkına da uygulanır.
Görüldüğü üzere oturma hakkı hak sahibine bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi veren ayni bir haktır.Bu sebeple oturma hakkı bir bina veya kat mülkiyetine konu bağımsız bir bölüm üzerinde kurulabilir. Doktrindeki görüş uyarınca taşınmaz üzerinde henüz bir bina bulunmuyorsa fakat binanın inşa edileceği kesin ise, bu durumda da o taşınmaz üzerinde oturma hakkı kurulabileceği kabul edilmektedir.
Oturma hakkı taşınmazda sınırlı bir kullanım hakkı sağlamaktadır zira taşınmazı yalnızca mesken amacıyla kullanma hakkı verir. Oturma hakkı için bilinmesi gereken en önemli husus ; hakkın başkasına devredilemeyeceği ve hak sahibinin ölümünden sonra mirasçılarına geçmeyeceğidir. Bu hak sadece hak tesis edilen kişiyle var olabilmektedir.
Oturma hakkının tarafları; yüklü taşınmazın maliki ve oturma hakkı sahibinden oluşmaktadır. Yüklü taşınmaz maliki kavramından anlaşılması gereken ise; üzerinde oturma hakkı tesis edilen binanın veya bağımsız bölümün veya tapu kütüğünde kayıtlı üst hakkı sahibidir. Söz konusu taşınmaz maliki gerçek veya tüzel kişi olabilir. Bununla birlikte oturma hakkı tesis edilecek kişi sadece gerçek kişi olabilmektedir, tüzel kişiler lehine oturma hakkı tesis edilemez.
Oturma hakkını 3 farklı şekilde tesis edebilirsiniz;
- Binanın tamamı ya da bağımsız olarak kullanılabilen belli bir bölümü için tesis edilebilir,
- Taşınmaz malikiyle birlikte oturulacak şekilde evin bütünü ya da belli bir bölümü için tesis edilebilir,
- Binanın bağımsız bölümünde bağımsız, ortak alanlar için ise taşınmaz maliki veya diğer kişilerle ortak kullanım hakkına sahip olunabilecek şekilde tesis edilebilir.
Oturma hakkı tesis edilen taşınmazda, hak sahibiyle birlikte oturan ve bu haktan yararlanan kişiler olabilir. Bu durum kanunumuzda açıkça ifade edilmiştir;
Madde 824- Oturma hakkı sahibi, hakkın şahsına özgülendiği açıkça belirtilmedikçe, bina veya onun bir bölümünde ailesi ve ev halkı ile birlikte oturabilir.
Görüldüğü üzere eğer oturma hakkı tesis edilirken sadece hak sahibinin şahsına özgüllendiği açıkça belirtilmemişse hak sahibi, bu haktan ailesi ve ev halkı ile birlikte yararlanabilir. Ancak oturma hakkı sahibi bu hak doğrultusunda kullanmadığı kısımları kiraya veremez.
Kanun hükmünde görüldüğü üzere ev halkı kavramı kullanılmıştır. Ev halkı kavramı kimleri kapsar derseniz; evde yaşayan insanları, evin çalışanlarını ve refakatçi gibi oturma hakkı sahibinin hizmetinde olan, ona bakan veya ona faydalı olan kişileri ifade eder. Ev halkı kavramı kanunumuzca sınırlandırılmadığından somut olay doğrultusunda soy hısımı da bu kavram içerisinde dahil edilebilir. Aile ve ev halkı kavramına kimlerin dahil olabileceği toplumun yapısına, örf ve adetine göre değişiklik gösterecektir. İşbu sebeple oturma hakkından hak sahibiyle birlikte yararlanan kişilerin somut olay açısından dikkatlice değerlendirilmesi gerekmektedir.
Oturma Hakkı (Sükna Hakkı) Nasıl Kurulur?
Oturma hakkı genel olarak tapu kütüğüne tescille kurulmaktadır. Bununla birlikte ölüme bağlı tasarruflar sonucunda, sözleşmenin veya miras sözleşmesinin icrası için verilen mahkeme kararıyla veya kazandırıcı zamanaşımı gibi yollarla da kurulabilir.
Ayrıca evlilik birliği devam ederken eşlerden birinin ölmesi halinde, kanunda aranan şartlar sağlanmışsa ve eşlerin birlikte oturdukları bir konut mevcut ise mahkeme tarafından sağ kalan eş lehine o taşınmaz üzerinde oturma hakkı da tesis edilebilir.
Oturma hakkının sona ermesi ise; hakka konu taşınmazın tamamen yok olması, hak tescilinin terkini, oturma hakkı süresinin dolması, hak sahibinin bu haktan vazgeçmesi ya da ölümü halinde gerçekleşecektir.
Oturma Hakkı Neleri Kapsar?
Oturma hakkının kapsamı; hak sahibinin kişisel ihtiyaçlarına göre belirlenir. Oturma hakkının kapsamı hak sahibinin kişisel ihtiyacına göre belirlendiğinden, hak sahibi oturma hakkı dolayısıyla kullandığı alanda serbestçe bir yaşam düzeni kurabilir ve bu alanı isteği doğrultusunda dizayn edebilir.
Elbette bu hak diğer haklar gibi sınırsız olmayıp hak sahibine sadece o taşınmazı mesken olarak kullanma imkanı verir. Yani hak sahibi hakka konu taşınmazı veya bağımsız bölümünü ticari faaliyet, kiralama işleri, esnaf işletmesi gibi amaçlar için kullanamaz. Ancak günümüzde home office çalışması yaygınlık kazanmışken, söz konusu konutta mesleki faaliyetinizi yürütülebileceğinizi ifade edelim.
Oturma hakkı, binanın bir bölümü için tesis edilmiş ise hak sahibi binanın ortak kullanılan alanlarından da yararlanabilir. Bununla birlikte bu hüküm emredici nitelikte olmadığından, taraflar bu durumu anlaşmayla kısıtlayabilme hakkına sahiptir. Ancak bu kısıtlama gerçekleştirilirken oturma hakkı sahibinin yaşam alanı için gerekli olan alanların dahil edilmemesi gerekmektedir.
Oturma hakkının kapsamı yalnızca hak sahibinin başlangıçtaki kişisel ihtiyacıyla belirlenmez. Hak sahibinin kişisel ihtiyacı zaman içerisinde değişime uğrayabilir ve bu sebeple oturma hakkının kapsamı değiştirilebilmektedir. İşbu sebeple oturma hakkının kapsamının genişletilmesi veya daraltılması mümkün olduğu gibi , taraflar her zaman sözleşme dahilindeki şartları değiştirip yeni ihtiyaç uyarınca yeni belirlemelerde bulunabilir.
Sözleşmede yapılabilecek değişiklikler; oturma hakkından yararlanan hak sahibiyle birlikte oturan kişilere, hak sahibi tarafından kullanılan alanlara, hakkın süresinin tespitine ve diğer konulara ilişkin olabilir. Bu durumda esas sözleşmede yapılacak değişiklikler resmi şekle tabi olup, tarafların yükünü arttırıcı nitelikte ise taşınmaz üzerindeki sonraki hak sahiplerinin onayına da ihtiyaç olacaktır.
Oturma Hakkının Kapsamı Sınırlandırılabilir Mi?
Görüldüğü üzere oturma hakkının sınırı kanunumuzda çizilmemiş ve hak sahibinin kişisel ihtiyacı göz önüne alınarak belirleneceği ifade edilmiştir. Kanun hükmü doğrultusunda oturma hakkının kapsamının net bir şekilde ifade edilmesi mümkün değildir zira hak sahibinin tüm kişisel ihtiyaçlarının tespit edilmesi düşünülemez.
Buna rağmen oturma hakkını düzenleyen hüküm emredici nitelikte olmadığından, sözleşmenin tarafları belirli anlaşmalar yaparak hakkın kullanım kapsamını belirleyebilir. Burada oturma hakkının kurulduğu esas sözleşmede, belirli koşullar dahilinde, sözleşmenin tarafları hakkında hak ve yükümlülükler belirlenebilecektir. Bu belirleme yapılırken kural olarak hak sahibinin o ana kadarki yaşam tarzını sürdürebilmesi dikkate alınır.
Oturma hakkının kullanımına getirilecek sınırlamalar, oturma hakkı sahibinin taşınmaz maliki ile birlikte yaşadığı hallerde ya da hakkın taşınmazın tamamını kapsaması durumlarında daha yoğun olabilir.