En son şu tarihte güncellendi: 17 Ekim 2023
Öncelikle kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mahzen, depo, mağaza gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanlar üzerinde taşınmazın malik veya malikleri tarafından kurulan mülkiyet hakkını oluşturmaktadır. Daha basit bir ifade ile kat mülkiyeti aslında her bağımsız bölüm/daire üzerindeki mülkiyet hakkınızdır.
Elbette her bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı olan kişilerin bir araya geldiğinde tamamen anlaşması düşünülemez. Maalesef toplumumuzda herkes kendi istekleri doğrultusunda hareket ettiğinden, ortak bir paydada buluşmak oldukça zor olmaktadır. İşbu sebeple Kat Mülkiyeti Kanununda yapılan düzenlemeler uyarınca malikler (mülkiyet hakkına sahip kişi) arasında bir düzen sağlanması ve herkesin çıkarı korunarak ortak bir paydada buluşulması için bir kurul eliyle karar alınması gerektiği düzenlenmiştir. Yani kanunumuzdaki düzenleme ile birlikte kat malikleri kurulunun oluşturulması uygun görülerek, söz konusu ana yapı hakkındaki kararlar bu kurul eliyle alınmaktadır.
Yazımızda ise söz konusu kurulun görevinden, kat maliklerinin oy hakkından ve yapılan toplantı usullerinden bahsedeceğiz. Bir sonraki yazımız ise bu kurul kararlarını nasıl iptal edebileceğiniz hakkında olacaktır.
Başlıklar:
Kat Malikleri Hangi Haklara Sahiptir?
Öncelikle kat malikleri kurulu, kat maliklerinden oluşmaktadır. Bu sebeple konuyu daha iyi anlamak açısından Kat Mülkiyeti Kanunumuzda kat maliklerine tanınmış haklardan kısaca söz edelim. Buna göre;
Kat Maliklerinin Hakları, Kat Mülkiyeti Kanunu’muzun 15. ve 16. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili hükümlere göre;
I – Bağımsız bölüm üzerinde
Madde 15 – Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
II – Ortak yerler üzerinde
Madde 16 – Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Yukarıda yer alan hükümden de anlaşılacağı üzere kat malikleri , kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde maliklere tanınan bütün hak ve yetkilere sahip olmakla birlikte; ana gayrimenkulün ortak yerlerine, arsa payları oranında ortak bir şekilde malik olmaktadırlar. Peki ortak alanlar nelerdir? Bu sorunun cevabı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde yanıtlanmıştır.
IV – Ortak yerler:
Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
- Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve hava gazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar
- Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, hava gazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
- Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
- Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.
Kat Malikleri Kurulu’nun Görev ve Yetkileri Nelerdir?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca; kat malikleri kurulu, kat mülkiyeti hukukunda temel karar alma organı olarak ifade edilmiştir. Bununla birlikte kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği bulunmamakta olup, tüzel kişiliğinin olmaması açılacak davada büyük bir önem arz etmektedir.
Ana taşınmazın yönetimine ilişkin bütün kararlar, kat malikleri kurulunca ve yönetim planına göre alınmaktadır. Yani, ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından yönetildiği gibi, bu kurulun kararlarının sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümlerine uygun olması gerekmektedir.
-
Kat Malikleri Kurulu Hangi Konularda Karar Alabilir?
Kat malikleri kurulu; bağımsız bölümün niteliğinin değiştirilmesine, ortak yerlere, yönetim planına, yöneticinin ve denetçinin seçimine ilişkin kararlar alabilme yetkisine sahip olduğu gibi, ana taşınmazla alakalı tasarruf işlemlerine ilişkin karar da alma hakkına sahiptirler.
Ayrıca ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında veya denetçilerle yöneticiler arasında çıkan anlaşmazlıklar da kat malikleri kurulunca çözülüp ve karara bağlanacaktır. Bu sebeple YÖNETİM KURULU KARARLARININ İPTALİ İÇİN DOĞRUDAN MAHKEMELERDE DAVA AÇAMAYACAK VE ÖNCELİKLİ OLARAK KAT MALİKLERİ GENEL KURULUNA BAŞVURMANIZ GEREKECEKTİR.
Kat malikleri kurulu tarafından verilen kararların; 1’den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılarak, yapılan toplantıda bulunan her kat maliklerince imzalanmak zorundadır. Bununla birlikte eğer karara aykırı bir oy veren kat maliki varsa bu aykırılık sebebini belirterek imza atar. Ancak kat malikleri kurul toplantısının ayrı bir tutanakla tutulup, altına yine toplantıya katılan kat maliklerinin imzasının atılması ile yapılması ve bu tutanağın sonradan karar defterine yapıştırılması da mümkündür.
Yönetim Planının Önemi
Yönetim planı KMK’nın 28. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre yönetim planı, kat malikleri kurulununu da bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. İşbu sebeple kat malikleri kurulu karar verirken yönetim planındaki hükümlere uymak zorundadırlar.
Yönetim planı
Madde 28 – Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlıyan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
Bir diğer önemli husus ise yönetim planı ve yönetim planında yapılacak tüm değişikliklerin, bütün kat maliklerini ve onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ile denetçileri bağlayacak olmasıdır. Bu sebeple yönetim planının ve yönetim planında yapılacak değişiklerin, tarihleri ile birlikte kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesi zorunludur.
Kat Malikleri Kurulu Toplantıları Nasıl Yapılacaktır?
Kat malikleri kurulu toplantıları 2 şekilde yapılmaktadır. Düzenli olarak yapılması gereken olağan genel kurul şeklindeki toplantı ile istisnai olarak belli şartlarda yapılan olağanüstü genel kurul toplantılarından oluşmaktadır. Bu toplantıların belli usulle yapılması gerekmekte olup, eğer toplantı usulüne uygun yapılmamış ise, kararı iptal ettirme şansınız doğacaktır.
—OLAĞAN GENEL KURUL TOPLANTISI—
Olağan genel kurul toplantısı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesinde düzenlenmiş olup kat malikleri kurulunun, yönetim planında veya kanun hükmünde gösterilen zamanlarda gerçekleştirdiği ve yaptıkları olağan toplantıdan oluşturmaktadır.
Kanunda yer alan hüküm uyarınca kat malikleri olağan genel kurulunun, yılda 1 defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanda toplanması gerekmektedir. Eğer yönetim planında kat malikleri kurulunun toplanma zamanına ilişkin bir düzenleme yapılmamış ise olağan genel kurul, her yılın ilk ayı (ocak)’nda olağan toplantısını gerçekleştirecektir.
Bununla birlikte toplu bir yapı var ise toplu yapılardaki kurullar, en geç 2 yılda 1 defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, eğer yönetim planında herhangi bir olağan genel kurul toplantı zamanı gösterilmemiş ise 2. takvim yılının ilk ayında toplanacaktır.
Elbette yapılacak olağan genel kurul toplantısı için toplantı çağrısının yapılması gerekmektedir. Buna göre olağan genel kurul toplantısı için yapılacak çağrıda;
1-Toplantının hangi gün ve saatte yapılacağı,
2-Yapılan toplantıda görüşülecek gündem maddeleri
3-1.toplantıda yeter sayısı sağlanamadığı takdirde 2. toplantının nerede ve hangi tarihte, hangi saatte yapılacağı açıkça belirtilmelidir.
- ÖNEMLİ NOT
Kanunumuzda olağan genel kurul toplantıları için yapılacak toplantı çağrı şekli için özel bir usul belirlenmemiştir. Bununla birlikte eğer yönetim planı ile olağan genel kurul toplantısının yapılacak yeri, zamanı ve çağrı usulüne ilişkin özel bir belirleme yapılmış ise bu toplantı çağrısının şekil şartına uyulması gerekecektir.
Daha açık bir ifade ile eğer yönetim planında toplantı çağrısına ilişkin özel bir şekil şartı ön görülmemiş ise; olağan genel kurul toplantı çağrısı; site/apartman panosunda asılı olarak yapılabileceği gibi, SMS, whatsapp üzerinden mesaj atarak, iadeli taahhütlü yazı yollayarak da toplantı çağrısında bulunulabilir. Herhangi özel bir çağrı usulü kanunlarımızca belirlenmediğinden; yönetim planında da özel bir şekil belirlenmemiş ise sırf size tebliğ yapılmadı diye olağan genel kurul çağrısının hukuka aykırı olduğu iddiasında bulunamayacaksınız.
—OLAĞANÜSTÜ GENEL KURUL TOPLANTISI—
Adından da anlaşılacağı üzere olağanüstü genel kurul toplantısı, belli sebeplerle yapabileceğiniz istisnai bir toplantı türüdür. Buna göre kat malikleri kurulu, yukarıda anlatmış olduğumuz olağan genel kurulundan bağımsız olarak önemli bir sebebin doğması halinde olağanüstü toplantı da yapabilmektedir.
Olağanüstü genel kurul toplantısına ilişkin hususlar KMK’nın 29. maddesinin 2.fıkrasında düzenlenmiş olup hükme bakalım;
‘’Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.’’
Yukarıda yer alan hükümden de görüleceği üzere olağanüstü genel kurul toplantısının yapılabilmesi için ;
1-)Önemli bir sebebin ortaya çıkması gerekmektedir.
2-) Bu toplantının yapılmasını belli kişiler talep edebilmektedir. Buna göre yönetici, denetçi veya kat maliklerinin 1/3’ünün istemi ile birlikte olağanüstü genel kurul toplantı talebinde bulunulabilecektir.
3-) Toplantının yapılması istenen tarihten en az 15 gün öncesinden bütün kat maliklerine İMZALATTIRILACAK BİR ÇAĞRI KAĞIDI VEYA TAAHHÜTLÜ BİR MEKTUPLA, toplantı sebebinin bildirmesi şartıyla, toplantı çağrısı yapılması gerekmektedir.
Bununla birlikte yapılacak çağrıda, 1.toplantıda yeter sayısının sağlanamaması halinde, 2. toplantının nerede ve hangi tarihlerde yapılacağı da belirtilmelidir. Yapılacak 1. toplantı ve 2. toplantı arasında 7 günden az zaman olamaz.
Eğer yukarıda saymış olduğumuz şartlar gerçekleşmiş ise kat malikleri kurulu her zaman toplanabilecektir.
NOT: Yukarıda olağan toplantı çağrısı için özel bir usul öngörülmediğini, bu sebeple SMS, WhatsApp mesajları ile bile çağrı yapılabileceğinden söz etmiştik. Burada ise adı üzerinde olağanüstü bir toplantı yapılacağı için özel bir toplantı çağrı usulü öngörülmüştür. Olağanüstü genel kurul toplantı çağrısı; mutlaka kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı kağıdı veya taahhütlü bir mektupla yapılması gerekmektedir. Eğer uygulamada size SMS veya WhatsApp mesajı ile olağanüstü genel kurul toplantı çağrısı yapılmış ise; emredici hükme aykırı bir durum gerçekleştiğinden, bu çağrı geçersiz olacaktır. Bu sebeple açacağınız davada mutlaka toplantı çağrısının ne şekilde yapıldığını ortaya koymalısınız.
Genellikle uygulamada olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararların iptali için daha çok dava açıldığı görüldüğünden olağanüstü genel kurul toplantısına ilişkin en çok dikkat etmeniz gereken noktalardan söz edelim.
OLAĞANÜSTÜ GENEL KURUL TOPLANTISINDA MUTLAKA DİKKAT ETMENİZ GEREKEN NOKTALAR
1-Olağanüstü genel kurul toplantı talebinde sadece yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden en az 1/3’ünün istemiyle bulunulabileceğini ifade ettim. Buna göre eğer olağanüstü genel kurul toplantısını kat maliklerinin 1/3’ü talep etmiş ise; artık talep eden kat maliklerinin yasaya uygun bir şekilde toplantı çağrı işlemini yapması gerekmektedir. Yani burada usule uygun çağrı yapmadı diyerek sorumluluk sadece yönetici üzerinde kalmamakta ve talepte bulunan kat maliklerine toplantı çağrısını usulüne uygun bir şekilde yapma görevi yüklenmektedir.
2- Yine bahsettiğimiz üzere olağanüstü genel kurul toplantısı yapılması için önemli bir sebebin doğmuş olması gerekmektedir. İşbu sebeple olağanüstü genel kurullarda gündeme bağlı kalınması zorunludur, yani toplantı çağrısında belirtilen gündem dışı konularda karar alınamayacaktır.
3-Mutlaka ama mutlaka toplantı çağrı şekline dikkat etmeniz gerekmektedir. Israrla belirttiğim üzere yapılacak çağrı, kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı kağıdı veya taahhütlü bir mektupla yapılması gerekmektedir. Bu sebeple olağanüstü toplantı çağrısı eğer sitenizin yada apartmanınızın panosuna asılmış ise artık burada usulsüz bir toplantı çağrısı yapıldığından bunun geçersizliğini ileri sürebileceksiniz.
ÇOK ÖNEMLİ! Eğer tarafınıza çağrı yapılmamış veya usulüne uygun olmayan bir şekilde çağrı yapılmış fakat buna rağmen toplantıya katılmış iseniz, artık çağrının usulüne uygun bir şekilde yapılmadığını ileri süremezsiniz. !!!
4-Olağanüstü genel kurul toplantı çağrısı yapılırken; 1. toplantıda yeter sayısının sağlanamaması halinde, 2. toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı mutlaka belirtilmelidir. Bu emredici bir hüküm olup, buna uyulmaması halinde çağrı usulsüz bir çağrı olacaktır.
5-Ayrıca 1. toplantıda yeter sayısı sağlanmamış ise yapılacak 2. toplantı tarihi, ilk toplantı tarihinden en az 7 gün sonra olmalıdır. Eğer en az 7 günlük bir süre bulunmuyor ise yine yapılan toplantı çağrısı usulsüz bir çağrı niteliğine kavuşacaktır.
6-Eğer toplantı çağrısı taşınmazda oturmayan bir malike yapılacak ise, bu çağrının Tebligat Kanunu Ek Madde-1 uyarınca yapılacağını belirtelim. Eğer malik, yöneticiye adres bildirmemiş ise, tebligat o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturan kişiye yapılacaktır. Buna göre;
‘’Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulandığı hallerde, ortak taşınmazda oturmayan her bağımsız bölüm sahibi, apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligat yönünden geçerli olmak üzere, Türkiye’de bir adresini yöneticiye yazılı olarak bildirmek zorundadır. Apartman yönetimi ve ortak giderler ile ilgili tebligatlar bu adrese yapılır.
Bağımsız bölüm sahibinin adres bildirmemesi veya yazılı olarak bildirdiği adrese tebligat yapılamaması halinde, bundan sonraki bütün tebligatlar, o kişiye ait bağımsız bölümde fiilen oturana yapılır. Tebligatın bir örneği apartman girişinde bulundurulacak ilan tahtasına asılır. Bağımsız bölümde fiilen oturana bu şekilde yapılacak tebligat, bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır. Bağımsız bölümde fiilen oturan yoksa, ilan tahtasına asılan tebligat örneği bağımsız bölüm sahibine yapılmış sayılır.’’
Kat Malikleri Kurul Toplantı Yeter Sayısı Nedir?
Kat malikleri kurulu tarafından yapılan toplantılarda toplantı yeter sayısı ve karar yeter sayısı kanunlarımızca belirlenmiştir.
II – Yeter sayı:
Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.
Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç on beş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur. Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.
Buna göre kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanmaktadır. Yani eğer 100 bağımsız bölüm mevcut ise ve arsa payı 350 ise; ilk toplantı 51 kat maliki/ bağımsız bölüm ve 176 arsa payı oranına sahip taraflarca toplanabilecektir. Yapılacak toplantı oy çokluğuyla karar verilir.
Eğer yukarıda bahsettiğimiz yeter sayısı sağlanamamış ve bu nedenle ilk toplantı yapılamamış ise; 2. toplantı en geç 15 gün sonra yapılmalıdır. Bu toplantıda karar yeter sayısı KATILANLARIN salt çoğunluğudur.
Kat Maliklerinin Kaç Oy Hakkı Vardır?
Her kat maliki; sahip olduğu arsa payının büyüklüğüne veya bağımsız bölümünün büyüklüğü ile özelliğine bakılmaksızın TEK BİR OY HAKKINA SAHİPTİR.
Eğer bir kişi ana taşınmaz üzerinde birden fazla bağımsız bölüme sahip ise; her bağımsız bölümü için ayrı oy hakkı bulunmaktadır. Görüldüğü üzere sahip olduğunuz taşınmazın büyüklüğü oy hakkı açısından hiçbir önem arz etmemekte olup, her bağımsız bölüm için sadece 1 oy hakkınız bulunmaktadır. Bununla birlikte bir malikin söz konusu taşınmaz üzerinde birden çok taşınmazı bulunsa dahi, sahip olabileceği oy sayısı BÜTÜN OYLARIN 1/3’ÜNDEN FAZLA OLAMAZ.
Örneğin; bir taşınmazda 21 bağımsız bölüm olsun. Söz konusu taşınmazda bir kişi de 9 tane bağımsız bölüm/daire sahibi olsun. Buna göre ilgili kişinin 9 oy hakkına sahip olacağını düşünseniz de bir kişinin bütün oyların 1/3’ünden fazla oy hakkına sahip olamayacağı kuralına istinaden örneğimizdeki kişi maksimum 7 oy kullanabilecektir.
Peki 1/3 sınırı aşılmış ise veya oy hakkından fazla oy kullanılmış ise ne olacak derseniz; yapılan toplantıda yeter sayıları hesaplanırken fazladan kullanılan oylar dikkate alınmadan karar verilecektir.
Bununla birlikte alınacak karar doğrudan doğruya kendini ilgilendiren kat maliki toplantıya katılsa bile oya katılamayacaktır. Özellikle kat malikleri kurulunda alınacak karar doğrudan bir bağımsız bölüm malikini etkileyecek veya diğer bağımsız bölüm malikleri ile çıkar çatışması içerisine sokacak ise, oy haklarında sınırlama getirilmesi mümkündür.
Kat Malikleri Kurulunda Vekalet İle Temsil Yetkisi
Kat Malikleri, oyunu vekalet verdiği vekil aracılığıyla kullanabilir. Ayrıca bir bağımsız bölümün birden çok sahibi varsa kat malikleri kurulunda bunların içerisinden vekalet verecekleri kişi oy kullanacaktır. Bu sebeple vekalet hususu yapılan oylamada oldukça önemlidir.
-
VEKALETNAME MUTLAKA YAZILI ŞEKİLDE Mİ OLMALI, SÖZLÜ OLARAK VEKALET VEREBİLİR MİSİNİZ?
Vekaletname herhangi bir şekil şartına bağlı değildir, yani vereceğiniz vekaletnamenin resmi olmasına gerek yoktur. Vekalet ilişkisi sözlü olarak da kurulabileceğinden sözlü olarak da verebilirsiniz. Ancak bunu tavsiye etmeyiz, zira açacağınız davada ispat açısından zorluk yaşayabilirsiniz. Bu sebeple yazılı olarak imzalanmış bir belge ile vekalet vermeniz ispat açısından daha doğru olacaktır.
Peki vekil eliyle oy kullanma hakkı sınırsız mı birazda bundan söz edelim.
Öncelikle her kat maliki oyunu vekil eliyle kullanma hakkına sahip olsa da BİR KİŞİ, OY SAYISININ %5 ‘İNDEN FAZLASINI KULLANMAK ÜZERE VEKİL OLAMAZ. Bununla birlikte 40 veya daha az sayıda kat mülkiyetine tabi bağımsız bölüm var ise BİR KİŞİ, EN FAZLA 2 KİŞİNİN VEKİLİ OLARAK OY KULLANABİLİR.
Yani eğer 40 veya daha az bağımsız bölüm var ise vekil sadece 2 kişinin oy hakkını toplantıda kullanabilecektir. Bununla birlikte 40’dan fazla bağımsız bölüm bulunan bir taşınmazda bir kişi, en fazla oy sayısının %5’i kadar kişiyi temsil edebilecektir. Bunu örneklersek; eğer 80 tane bağımsız bölüm varsa bir vekil, oyların yüzde 5’i kadar yani 4 kişiyi temsil etme hakkına sahip olacaktır. Eğer bu temsil edilen 4 kişi o taşınmazda birden fazla bağımsız bölüme sahip ise vekil sadece 4 oy kullanabilecek ve diğer oylar için yeni bir vekil tayin edilmesi gerekecektir.
Bununla birlikte vekalet verilen kişi diğer kat maliklerinden biri olabileceği gibi o taşınmazda kat maliki olmayan 3. Bir kişi de olabilir. Ancak yönetim planında buna ilişkin sınırlama getirilmesi de mümkün olduğundan mutlaka yönetim planına da bu konu hakkında düzenleme var mı diye bakmanız gerekmektedir.