En son şu tarihte güncellendi: 17 Ekim 2023
Mülkiyet hakkı, tarafı olduğumuz uluslararası sözleşmeler ve Anayasa tarafından koruma altına alınmış olan temel haklarımızdan biri olup, sadece kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilmektedir.
Belediye tarafından verilen yıkım kararı ise, mülkiyet hakkının sınırlandırılmasına yönelik bir işlemdir. Verilen yıkım kararı; mevzuata aykırı bir taşınmazın hukuka uygun hale getirilmesi ve kamu düzenini sağlama amacıyla tesis edilse de, taşınmazın malikinin rızası olmaksızın idarenin kamu gücünü kullanarak tesis etmesi sebebiyle, mülkiyet hakkını sınırlandırmaktadır. Bu sebeple de idarenin yıkım kararını hukuka uygun bir şekilde vermesi elzemdir.
Bu yazımızda, mülkiyet hakkını sınırlandıran bir idari işlem olan yıkım kararının hukuka aykırı olması halinde, yapı malikinin başvurabileceği ‘yıkım kararına itiraz-iptal’ yolundan bahsedeceğiz.
- Yazımızın ufak bir özetini yaparsak ;
Taşınmazınız hakkında verilen yıkım kararı, aşağıda sayılan şartlara uygun değilse, hukuka aykırı bir idari işlem tesis edilmiş olacağından, yıkım kararına karşı itiraz – iptal davası yoluna başvurabilirsiniz.
1-)Yıkım kararı, mülkiyet hakkını sınırlandıran idari işlem olması sebebiyle, verilen kararın yetki- şekil-sebep- konu ve amaç yönünden hukuka uygun olması şarttır.
2-)Yıkım kararı ile temel hak ve hürriyetin özüne dokunulmamalı ve mülkiyet hakkına getirilen sınırlama ölçülü olmalıdır. Burada hakkın özüne dokunulmasından kastedilen, malikin mülkiyet hakkını engelleyici aşırı sınırlamalar, eşitlik ilkesine aykırı uygulamalar, haklı sebebe dayanmayan eşitsizlik doğuran durumlar gerçekleşmemelidir.
3-)Yıkım kararı oldukça ağır sonuçlar doğuran kolluk tedbiri olduğundan , idare yıkım kararını en son ihtimal olarak değerlendirmelidir.
4-)İdare yıkım kararını almadan önce, yetkili olup olmadığını değerlendirmesi gerekmektedir.
5-)Bir yapı hakkında yıkım kararı verilirken idare, söz konusu taşınmazın imar hukuku kapsamında yapı niteliğine sahip olup olmadığını, İmar Kanunu’nda sayılan istisnalar içerisinde yer alıp almadığını ve özel kanunlarda aykırı bir hüküm bulunup bulunmadığını incelemelidir.
6-)Eğer idare yıkım kararı almaya yetkili ve yıkım kararı verilecek taşınmaz imar hukuku kapsamında yapı niteliğine haiz ise burada artık yapı tatil tutanağının usulüne uygun düzenlenmiş ve tebliğ edilmiş olması gerekmektedir. (bu tutanağın ne olduğunu, hukuka uygun olabilmesi için hangi şartları sağlaması gerektiğini aşağıda detaylıca ifade ettik). Yapı tatil tutanağı mutlaka ayrıntılı olarak ve yetkili kişiler tarafından tanzim edilmesi gerekmektedir. Eğer düzenlenen yapı tatil tutanağı gerekli şartları sağlıyorsa, ilgililerin haberdar olmasını sağlayacak şekilde, hak arama yollarını da içinde barındıracak şekilde tebliğ edilmelidir. Burada önemle belirtelim ki, yapı tatil tutanağı yıkım kararı olmaksızın tek başına iptal davasına konu edilebilir.
7-)Yıkım kararının gerçekleştirilmesinden önce ilgili kişilere en fazla 1 aylık süre verilmesi şarttır. Bu süre sadece ruhsata bağlanabilecek yapılar içindir. Eğer süre içerisinde yapıdaki aykırılıklar giderilmez ise yıkım gerçekleştirilebilecektir. Ancak somut durum ve koşullara göre süre verilse dahi aykırılık giderilemeyecek ise, idare süre vermeden yıkım kararını icra edebilir.
8- ) Yıkım kararının usulüne uygun olarak alınmış olması için encümen veya il idare kurulunun yasal koşullara uygun bir şekilde toplanmış olması gerekmektedir.
9-)Ruhsata bağlanması mümkün bir yapıda süre kuralına uyulmadan yıkım işlemi gerçekleştirilmiş ise, burada eyleme dayalı bir idari davranış oluştuğundan fiili yol durumu ortaya çıkmaktadır. Fiili yol ile idarece yapılan eylem haksız fiil niteliğinde olduğundan, bu eylemlerden dolayı adli yargıda dava açmanız gerekmektedir.
Yukarıda saymış olduğumuz şartlara aykırılık bulunması halinde süresi içerisinde idareye başvurarak verilen karara itiraz edebilir veya iptal davası açabilirsiniz.
Başlıklar:
YIKIM KARARINA İTİRAZ YOLU NEDİR?
Yukarıda da bahsettiğimiz üzere yıkım kararı, Anayasanın 35.maddesiyle koruma altına alınan mülkiyet hakkını sınırlayan idari işlemdir. Yıkım kararı ile idare, mülkiyet hakkı sahibinin rızası olmaksızın belli sebeplere dayalı olarak kamu gücüne dayalı işlem tesis etmektedir.
Yıkım kararı, belediye encümeni tarafından verilmekte olup, bu kararın yetki, şekil, konu, amaç, sebep unsurlarının hukuka uygun olması gerekmektedir. Eğer saymış olduğumuz 5 unsurdan birinde dahi hukuka aykırılık bulunuyorsa, söz konusu yıkım kararı ve yıkım kararına dayanak olan yapı tatil tutanağının iptali için idare mahkemesinde iptal davası açabilir veya kararı veren idareye başvurarak karara itiraz edebilirsiniz.
YAPI TATİL TUTANAĞI (ZAPTI) DÜZENLENMESİ
Belediye encümeni tarafından alınan yıkım kararının 3194 sayılı İmar Kanununda yer alan şartlara uyması gerekmektedir. İmar Kanunu’nun 32. maddesinde yapı tatil zaptının düzenlenme usulünden bahsedilmiştir. Yapı tatil zaptı, henüz inşaatı bitmemiş yapılarda inşaatın durdurulması sonucunu doğuran bir işlemdir. Buna göre, yapı tatil tutanağı tutulmadan yıkım aşamasına geçilmesi, idari işlemi hukuka aykırı hale getirecektir.
İmar Kanunu’nun 32.maddesinde ‘’ Ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (…)tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.’’ Hükmü mevcuttur.
İlgili Hükümden de görüleceği üzere, ruhsatsız bir binanın yapılması, yapılan binaya ruhsatsız eklenti yapılması veya ruhsata ve eklerine aykırı bir yapı yapılması durumu ilgililer tarafından tespit edilmesi halinde yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. Burada düzenlenecek belge ise yapı tatil tutanağı ismini almaktadır.
Yapı tatil tutanağının düzenlenme sebebinin açık ve net bir şekilde ortaya konulması ile yapı malikinin haklarının ne olduğu, hangi idari veya hukuksal yola başvurabileceği açıkça belirtilmelidir. Ayrıca yapı tatil tutanağında, hakkında tutanak düzenlenen yapının neden bu işleme konu edildiği, ruhsat ve ekleri ile yapı arasındaki uyumsuzluğun nelerden kaynaklandığı ilgililerin açık ve net bir şekilde anlayabileceği ifadelerle belirtilmelidir.
Bu şekilde hukuka uygun tanzim edilen yapı tatil tutanağının bir sureti kapıya asılırken diğer sureti muhtara teslim edilmelidir. Tebligat aşamalarından sonra yetkili birim, yapı malikine en çok 1 aya kadar tutanağa konu yapıdaki aykırılıkları gidermesi için süre vermek zorundadır. Eğer ki verilen süre içerisinde eksiklik ve aksaklıklar giderilmiş ise yıkım kararı verilemez. Ancak burada belirtelim ki, tutanağa konu yapının ruhsata bağlanma ihtimali bulunmuyorsa artık süre verilmesi gerekmemektedir.
Anlattıklarımızı özetleyerek ifade etmemiz gerekirse, düzenlenen yapı tatil tutanağının hukuka uygun olarak tanzim edilmiş olması için sırasıyla aşağıdaki şartların sağlanmış olması gerekmektedir;
- Tekrar ifade etmemiz gerekirse yapı tatil tutanağı, söz konusu yapının hukuka aykırılıklarının ne olduğunun tespitine yarayan bir belgedir. Bu sebeple bu belgede ruhsatsız olan veya ruhsata aykırı olarak inşa edilen yapının sınırlarının belirtilmesi şarttır. Yıkım kararı ruhsatsız olan veya ruhsata aykırı olarak inşa edilmiş kısım için verilebilecektir.
- Yapı tatil tutanağı, alanında uzman kişiler tarafından, imar ve inşaat teknikerleri, mühendis veya memur tarafından düzenlenmelidir.
- Söz konusu yapının ruhsata aykırı olan tüm unsurlarının neler olduğu açık, net ve anlaşılır bir şekilde ifade edilmelidir.
- Yapı tatil tutanağında, yapı ruhsata uygun hale getirilmesi mümkün bir halde ise verilen süre içerisinde uygun hale getirilmesi gerektiği, eğer bu süre içerisinde aykırılıklar giderilmezse imar kanunu uyarınca düzenlenen yaptırımlarının uygulanacağı ihtar edilmelidir.
- Yapı üzerinde denetim yapan ilgili idarenin yapıyla ilgili saptamalarının bulunduğu tutanağın düzenlendiği sırada yapı maliki de orada bulunuyorsa tutanağı imzalaması, eğer yapı maliki tespit anında hazır bulunmuyorsa tutanağın bir örneğinin yapı yerine asılması ve bu hususun tutanakta açıkça ifade edilmiş olması gerekmektedir. Bir diğer tutanak örneğinin ise muhtara bırakılması gerekmektedir. (Buradan anlaşılacağı üzere yapı malikinin tespit anında bulunması ve tutanağı imzalaması şart olmayıp, yapıya tutanağın asılması halinde tebligat gerçekleşmiş sayılacaktır.)
- Eğer yapı üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyet mevcut ise, taşınmazın tüm maliklerine bildirim yapılmalıdır.
- Ruhsatsız olan veya ruhsata aykırı olarak inşa edilen yapıdaki aykırılığın giderilmesi için ilgiliye en çok 1 aylık süre verilmesi gerekmektedir. Ancak somut olayın şartlarına göre süre verilmesi gereksiz, süre verilmesi halinde dahi aykırılıklar giderilemeyecek ise idare süre vermeden yıkım kararı alabilmektedir.
- Yapı tatil zaptını gören ilgili, tebliğ tarihinden sonra verilen süre içerisinde yapıdaki aksaklıkları gidererek yıkım kararı veren merciden verilen kararın kaldırılmasını talep edebilir. Bu talep üzerine idare incelemeler yaparak aksaklık ve eksikliklerin giderildiği kanaatine varırsa bu durumu tespit ederek yapıya konulan mührü kaldırır.
- Eğer ilgili, İdare tarafından verilen süre içerisinde aykırılıkları gidermez ise, yapı ruhsatlı ise ruhsatı iptal edilerek yetkili birimler tarafından yıkımı gerçekleştirilir.
YIKIM KARARININ SEBEP UNSURU
Usulüne uygun bir yıkım kararının alınabilmesi için aşağıdaki durumlardan birinin oluşması gerekmektedir.
- Ruhsat alınmadan bir yapının yapımı başlamasına rağmen tamamlanamamış veya tamamlanmasına rağmen yapı kullanma izni alınmamış ise,
- Ruhsat alınarak başlanmasına rağmen yapım aşamasında ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapımı yapılan bir taşınmaz mevcutsa ve henüz yapımı bitmemişse,
- Ruhsatlı olarak yapılmış , yapı kullanma izni veya tadilat ruhsatı almış olmasına rağmen yapılan değişiklikler ve tamiratlar ile ruhsata aykırı bir durum oluşmuşsa
Sayılan sebeplerden birinin oluşması halinde yıkım sebebi oluşmuş olacaktır.
Yetkili merciler tarafından verilecek yıkım kararında mutlaka yıkım sebebinin gösterilmesi zorunludur. Ayrıca hukuka uygun bir yıkım kararının mevcut olması için sadece yıkım kararında değil, yukarıda bahsetmiş olduğumuz yapı tatil tutanağında da yıkım sebebinin açıkça belirtilmiş olması şarttır. Bu sebeple yapı tatil tutanağında mutlaka yapının o anki mevcut durumunun, ruhsata aykırı olan durumun somut ve ayrıntılı bir şekilde ortaya konulması gerekmektedir.
İNŞAAT DURDURMA- YIKIM KARARINA KARŞI GÖREVLİ/YETKİLİ MAHKEME
İTİRAZ USULÜ
Yukarıda detaylıca bahsettiğimiz şartların sağlanmaması halinde, yıkım kararı ve yıkım kararına dayanak olan yapı tatil zaptının hukuka aykırı olacağını ifade edelim. Bu durumda yıkım kararını veren belediye encümenliğine başvurarak yıkım kararına ve yapı tatil tutanağına itiraz ederek verilen kararın kaldırılması ve geri alınmasını talep edebilirsiniz.
- ÖNEMLE BELİRTELİM Kİ, İDAREYE (ENCÜMEN) BAŞVURU/İTİRAZ YOLUNA GİDİLMESİ, İPTAL DAVASI AÇABİLMENİZ İÇİN ŞART DEĞİLDİR. (İdareye itiraz etmeden dahi direkt olarak iptal davası açma yoluna gidebilirsiniz.)
Yıkım kararına itiraz yolunu kullanacaksanız, idareye başvurabilmeniz için belli sürelere riayet etmeniz gerekmektedir. Buna göre yapılacak başvuru, yıkım kararının tebliğinden itibaren (tebliğ usulünden bahsetmiştik, burada yapıya yapı tatil zaptının asılması ile tebliğ gerçekleşmektedir) 60 gün süre içerisinde gerçekleştirilmelidir.
Eğer yıkım kararı veren idare talebinize olumsuz bir yanıt verirse veya 60 gün içinde yaptığınız itiraza cevap vermezse talebiniz reddedilmiş sayılmaktadır. Bu durumda yıkım kararı idari işlem niteliğine haiz olduğundan, idare mahkemesinde 60 gün içerisinde iptal davası açabilirsiniz.
İPTAL DAVASI
Yıkım kararı ve yapı tatil tutanağı idari işlem niteliğinde olduğundan, idari işlemin iptali için idare mahkemesinde dava açabilirsiniz.
Açılacak iptal davasında yetkili mahkeme İYUK md. 34 ‘de ifade edilmiş olup ‘’ İmar, kamulaştırma, yıkım, işgal, tahsis, ruhsat ve iskan gibi taşınmaz mallarla ilgili mevzuatın uygulanmasında veya bunlara bağlı her türlü haklara veya kamu mallarına ilişkin idari davalarda yetkili mahkeme taşınmaz malların bulunduğu yer idare mahkemesidir.’’ İlgili hüküm uyarınca taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde iptal davası açılabilmektedir.
Yapı tatil tutanağı veya yıkım kararı için açtığınız iptal davası, yıkım işlemini durdurmanız için tek başına yeterli değildir. Dava süresince yapının yıkımını engelleyebilmeniz için, açacağınız iptal davasının mutlaka yürütmeyi durdurma talepli olması gerekmektedir.
Burada mahkeme yürütmeyi durdurma talebi üzerinde değerlendirme yaparak davanız sonuçlanana kadar yıkım işleminin durdurulmasına yönelik karar verebilir. Ancak yürütmeyi durdurma talebiniz reddedilirse veya açılan iptal davanız aleyhinize sonuçlanırsa, verilen karar üzerine yapının yıkımı gerçekleştirilecektir.