En son şu tarihte güncellendi: 29 Aralık 2023
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, günümüzde en çok karşımıza çıkan sözleşmelerden biridir. Bu sözleşmenin 2 tarafı mevcut olup arsa sahibi, arsasının belirli bir payını veya bağımsız bölümünü yükleniciye (müteahhit) devretme borcu altına girerken, yüklenici (müteahhit) ise arsa sahibinin arsası üzerinde yapı inşası ve bağımsız bölüm teslim borcu üstlenir. Bu sözleşme türünde arsa sahibi tarafından müteahhide devredilen arsa payı veya bağımsız bölüm başlangıçta kesin olarak belirlendiğinden, götürü bedelli bir anlaşma yapılır. Bedel götürü olarak belirlendiğinden yüklenici o eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlü olmaktadır.
Bununla birlikte zaman içerisinde tarafların sözleşme kurulurken öngöremedikleri veya öngörseler dahi taraflarca göz önünde tutulmayan olgular meydana gelebilir. Bu gibi durumlarda yüklenicinin artık anlaştığı götürü bedelle inşaatı yaparak bağımsız bölümü teslim etmesi yani sözleşmeyi devam ettirmesi kendisi için katlanılamaz hale, hatta imkansız hale gelebilir. İşte bu gibi durumlar için Türk Borçlar Kanunumuzun 480. maddesinin 2. fıkrası düzenlenmiş olup, bu hükme dayanarak müteahhit, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanmasını hakimden talep etme hakkına sahip olmaktadır.
Başlıklar:
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Götürü Bedelli Anlaşma
Öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin kısaca bir tanımını yapmak gerekirse; bu sözleşme yükleniciye (müteahhit) , arsa sahibinin arsası üzerinde bağımsız bölümler inşa etme ve bunu teslim etme borcu yüklerken, arsa sahibine ise arsasının belirli bir payının mülkiyetini devretme görevi yükler.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, eser sözleşmesi niteliği taşır. Eser sözleşmesi Türk Borçlar Kanunumuzun 470. maddesinde düzenlenmiş olup, bu sözleşmede yüklenici bir eser meydana getirme, iş sahibi ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlenmektedir, yani tam iki tarafa borç yüklenmektedir.
Görüldüğü üzere eser sözleşmesinde iş sahibi, eserin yapım ve kendisine teslimi sebebiyle yükleniciye ücret ödeme borcu altına girerken; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, inşa edilerek kendisine teslim edilen bağımsız bölümün karşılığı olarak arsasının belirli bir payının mülkiyetini devretme borcu üstlenir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşme yapılarak, arsa sahibine arsasının belirli bir payını veya bağımsız bölümünün mülkiyetini devretme borcu yüklendiğinden, bedelin miktarı sözleşme kurulurken önceden kesin ve net bir şekilde belirlenmektedir. İşbu sebeple bu sözleşme götürü bedelle kurulan bir sözleşme niteliği taşır. Yargıtayın emsal kararlarında da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin götürü bedelle kurulan sözleşmelerden biri olduğu açıkça ifade edilmiştir.
Bedelin götürü bedel olarak tespit edildiğinin kabulü için sözleşme bedelinin önceden belirlenmesi, kesin olması ve değiştirilememesi gerekmektedir. Bedel götürü bedel şeklinde belirlendiğinde yüklenici, sözleşmeye konu eseri belirlenen bedelle meydana getirmek zorundadır. Meydana getirilecek eser belirlenen götürü bedelden fazla emek ve masraf gerektirse dahi, yüklenici bu bedelin arttırılmasını talep edemeyecektir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bedelin götürü bedel olarak belirlenmiş olması oldukça önem arz etmektedir. Zira götürü bedel sebebiyle inşaatın gerçekten yapım masrafı, işçilik veya malzeme fiyatları belirlenen bedelden fazla olsa dahi, yüklenici sözleşme kurulurken belirlenen bedelle sözleşmeyi yerine getirmek zorundadır. Buradan da anlaşıldığı üzere bu sözleşme türünde götürü bedelin riskini (yapılacak inşaatın belirlenen bedelden daha fazla emek ve masraf gerektirme ihtimalini) yüklenici yani müteahhit üstlenir.
Bu durumun tersi de mümkündür. Türk Borçlar Kanunumuzun 480. maddesinin 3. fıkrası uyarınca ; ‘’Eser, öngörülenden az emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile iş sahibi, belirlenen bedelin tamamını ödemekle yükümlüdür.’’ Bu hüküm sebebiyle arsa sahibi, meydana getirilen bağımsız bölüm daha az masraf ve emekle yapılsa dahi bedelin indirilmesini talep edemeyecektir. Kısaca her iki taraf da ahde vefa ilkesine uyarınca anlaşmayı başlangıçta kararlaştırdıkları şekilde yerine getirmekle mükelleftir.
Yukarıda ifade ettiğimiz üzere götürü bedel kural olarak sabit ve kesin olup değiştirilemez. Ancak kanun koyucu genelde her kurala bir istisna getirdiği gibi bu kurala da bir istisna tanımıştır. Bu istisna ise Türk Borçlar Kanunumuzun 480.maddesinin 2. fıkra hükmünde düzenlenmiştir;
TBK md.480/2 ; ’’Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir.’’
Bu hüküm uyarınca başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilir olmasına rağmen taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar meydana gelmiş ve bu durum sebebiyle belirlenen götürü bedel, inşaatın yapılmasına engel olmakta veya son derece güçleştirmekteyse yüklenici (müteahhit) , hakimden sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını isteyelecektir. Eğer sözleşme uyarlanamıyor ise müteahhit bu durumda sözleşmeden dönme veya dürüstlük kuralının gerektirdiği hallerde sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olacaktır.
Sözleşmenin Uyarlanması İçin Gereken Şartlar
Türk Borçlar Kanunu’nun 480. maddesinin 2. fıkrası uyarınca yüklenicinin sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını talep etmesi, sıkı şartlara tabi tutulmuştur;
’’Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir.’’
1-Başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülüp de taraflarca göz önünde tutulmayan durumların meydana gelmesi gerekmektedir;
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanmasının talep edilebilmesi için gereken ilk koşul, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülüp de taraflarca göz önünde tutulmayan bir durumun oluşması gerekmektedir. Buradan da anlaşıldığı üzere sözleşme kurulurken mevcut olan fakat tarafların göz önünde bulundurmadıkları durumlar sebebiyle uyarlama talebinde bulunulamaz.
Bununla birlikte tarafların öngörebildikleri ancak gerçekleşmeyeceklerini kabul ettikleri olağanüstü durumlarda da yüklenici uyarlama talebinde bulunabilir. Olağanüstü haller doğal olaylardan kaynaklanabildiği gibi ekonomik, sosyal ve hukuki olaylardan dolayı da meydana gelebilir. Örneğin; deprem, sel, inşaatın yapılacağı arsanın veya arazinin planlanandan farklı olması, savaş, grev, boykot, para değerinin düşüşü, ithalat yasağı, işçi ücretlerinin veya malzeme fiyatlarının aşırı derecede artması olağanüstü durum olarak kabul edilir.
Burada asıl koşul sözleşmenin uyarlanması için meydana gelen durumun öngörülemez olması veya öngörülmüş olmasına rağmen göz önünde bulundurulmamasıdır. Öngörülemez olma sadece olayın öngörülemez olmasına ilişkin değildir, olayın etkileri veya sonuçlarının öngörülemez olması da yeteridir. Bir durumun öngörülemez olup olmadığının tespitinde somut durumdaki yüklenicinin değil, benzer alanda iş üstlenen basiretli yüklenicilerin durumu öngörüp öngörememesi göz önüne alınacaktır.
Tarafların öngörmüş olmasına rağmen göz önünde bulundurmadığı durumlarda ise taraflar meydana gelen durumun gerçekleşmeyeceğini ya da gerçekleşmesini mümkün olarak görmez.
2-Meydana gelen yeni koşullar, taraflarca belirlenen götürü bedelle inşaatın yapılmasına engel olmalı veya son derece güçleştirmelidir;
Yüklenicinin sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilmesinin bir diğer şartı, meydana gelen yeni koşulların taraflarca belirlenen götürü bedelle inşaatın yapılmasına engel olması veya son derece güçleştirmiş olmasıdır. Daha açık bir dille ifade edersek ; başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülüp de taraflarca göz önünde tutulmayan olağanüstü durumlar, yüklenicinin (müteahhitin) götürü bedelle inşaatı yapmasına engel olmalı veya son derece güçleştirmelidir.
Yüklenicinin götürü bedelle inşaatı yapmasına engel olma veya son derece güçleştirme durumunun tespiti somut olaydaki yüklenicinin fiili ve ekonomik durumuna göre değerlendirilecektir. Burada hakim tarafından sübjektif bir değerlendirme yapılmakta ve meydana gelen durumun rizikosunun yükleniciye yüklenip yüklenmeyeceğinin tespiti gerçekleşecektir. Örneğin; yüklenici meydana gelen durum sebebiyle ekonomik açıdan kazancında azalma yaşayacak ve bu azalma işletmesini tehlikeye sokacaksa, sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilecektir.
3-Meydana gelen yeni koşullar ve ifanın güçleşmesinin sebebi, yüklenicinin kusuru olmamalıdır;
Meydana gelen yeni koşullar ve ifanın güçleşmesi, yüklenicinin kusuru sebebiyle oluşmamalıdır. Örneğin; yüklenicin malzeme tedarikinde, işin ifasında, iş organizasyonunda gereken önlemleri almaması, inşaatı vaktinde tamamlayamaması vb.
Yüklenicinin eylemleri ile meydana gelen yeni koşullarla ifanın güçleşmesi arasında illiyet bağı kurulabiliyorsa, yüklenici artık sözleşmenin uyarlanmasını hakimden talep edemeyecektir. Bununla birlikte yüklenici kendisinden beklenen bütün özeni göstermiş, buna rağmen olağanüstü bir durum ortaya çıkmışsa artık bu durum yükleniciye yüklenemeyecektir.
4-Meydana gelen yeni koşulların ve ifanın güçleşmesi durumunun arsa sahibine bildirilmesi gerekmektedir;
Her ne kadar kanunda ifade edilmese de Yargıtay içtihatları ve doktrindeki görüşler uyarınca yüklenicinin (müteahhidin) , meydana gelen yeni koşullar sebebiyle belirlenen götürü bedelle inşaatın tamamlanmasına engel olan veya son derece güçleştiren bir durumun oluştuğunu gecikmeksizin arsa sahibine bildirmesi gerekmektedir.
5-Yapı tamamlanmamalıdır;
Daha basit bir dille yüklenicinin sözleşmeyi yerine getirmemesi gerekmelidir. Yüklenici sözleşmeden doğan borcunu ihtirazi kayıt koymadan ifa etmişse, artık burada ifanın güç bir durum oluşturmadığı ve yüklenicinin değişen koşulları kabul ettiği düşünülecektir.
Kural olarak yüklenici inşaatı tamamladıktan sonra sözleşmenin uyarlanması talebinde bulunamaz ise de bu durumun da bir istisnası bulunmaktadır. Eğer yüklenici edimini ihtirazi kayıt koyarak ifa etmiş ise, yapı tamamlansa dahi sözleşmenin uyarlanmasını hakimden talep edebilecektir.
6-Taraflar arasında bu hükmün aksi yönünde bir anlaşma bulunmamalıdır;
Öncelikle Türk Borçlar Kanunumuzun 480. madde hükmü emredici nitelikte bir hüküm olmadığından, taraflar bu hükmün aksi yönünde bir anlaşma yaparak hükmün uygulanmasını engelleyebilecektir. Bununla birlikte bu anlaşmanın Türk Medeni Kanununun dürüstlük kuralını düzenleyen 2. madde hükmüne, 23. maddesine ve Türk Borçlar Kanunu’nun 27. madde hükmüne aykırı olmaması gerekmektedir.
Tarafların sözleşmeye koyduğu hüküm ile TBK md. 480 hükmü uygulanamaz veya sınırlandırılabilir hale gelse dahi eğer arsa sahibinin bu hükme dayanması hakkın kötüye kullanılmasına sebep oluyorsa (arsa sahibi yüzünden iş vaktinde bitmezse, arsa sahibinin gecikmesi yüzünden maliyet ve işçi fiyatları aşırı artmışsa vb.) yüklenici sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilecektir.
Sözleşmenin Uyarlanması Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun 480.maddesinin 2. fıkra hükmü oldukça açık olup, yukarıda saydığımız şartların gerçekleşmesi halinde yüklenici dava açarak sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilecektir.
Yüklenici bu davada öncelikle sözleşmenin uyarlanmasını talep etmektedir. Ancak uyarlamanın mümkün olmaması veya arsa sahibinden beklenememesi halinde sözleşmeden dönme veya dürüstlük kuralı gereği sözleşmeyi feshetme hakkına sahip olacaktır.
Hakim açılan davada yüklenicinin talebi üzerine somut olayı değerlendirecek ve sözleşmenin uyarlanması için gereken koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğini tespit edecektir . Hakim bu davada yüklenicinin talebiyle bağlı tutulmaktadır. İşbu sebeple yüklenici sadece sözleşmenin uyarlanmasını talep etmiş ve uyarlanmasının mümkün olmaması halinde sözleşmeden dönme veya sözleşmeyi feshetmeye yönelik karar verilmesini talep etmemiş ise hakim, şartlar uyarlama şartlarını sağlamadığı takdirde sözleşmeden dönmeye karar veremeyecektir. İşbu sebeple yüklenici tarafından bu davanın terditli şekilde açılması ve öncelikli olarak sözleşmenin uyarlanmasının talep edilmesi, bunun mümkün olmaması halinde ise sözleşmeden dönülmesine karar verilmesinin talep edilmesi önemlidir.
Sözleşmenin uyarlanması şartları oluşmuş ise hakim arsa payının arttırılması veya daha fazla bağımsız bölüm verilmesine karar verilebilir. Bununla birlikte hakim doğrudan yükleniciye para verilmesine de hükmedebilecektir. Burada önemli olan taraflar arasında dengenin kurulması ve yüklenicinin sözleşmeye katlanabilir hale getirilmesidir.
Eğer sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması mümkün değilse yani sözleşme uyarlansa dahi ayakta tutulamıyor ve tarafların bu sözleşmeye bağlı kalmaları kendilerinden beklenemiyor ise yüklenici sözleşmeden dönebilir. Dürüstlük kuralının gerektirdiği durumlarda ise yüklenici sadece fesih hakkını kullanabilecektir. Anlaşıldığı üzere bu hüküm uyarınca öncelikle uyarlama hakkı değerlendirilecek eğer bu mümkün olmaz ve yüklenici talepte bulunmuş ise dönme hakkı kullanılabilecektir. Sözleşmeden dönme ile birlikte tarafların henüz yerine getirmedikleri edimler son bulacak, dönme anına kadar yerine getirdikleri edimler ise karşılıklı olarak iade edilecektir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi belirli bir aşamaya gelmiş ise burada artık sözleşmeden dönme değil sözleşmenin fesih hakkı kullanılabilecektir. Sözleşme feshedilmiş ise tarafların fesih anına kadar ifa ettikleri edimleri birbirlerinden talep etme hakkı olmamaktadır.